Simulateur viagerEspace proLe viager occupé est une transaction immobilière particulière où le vendeur reste vivre chez lui toute sa vie en contrepartie d’une décote à l’achat et de facilités de paiement pour l’acquéreur. L’achat en viager occupé se démocratise car il répond à des objectifs patrimoniaux et financiers pour l’acheteur.
Il est aussi un investissement socialement responsable car il permet aux vendeurs seniors de bien vieillir chez eux.
Le viager occupé est une transaction immobilière spécifique qui permet à l’acquéreur, appelé le débirentier, d’acheter un bien occupé moins cher avec des facilités de paiement.
En viager occupé, le vendeur, appelé le crédirentier, reste vivre chez lui toute sa vie, ce qui donne lieu à une décote à l’achat comprise entre 20% et 60% de la valeur du bien et le prix de vente est payé sous la forme d’un capital initial, appelé le bouquet, et d’un versement mensuel pendant toute la vie du vendeur, appelé la rente viagère.
L’achat en viager occupé est intéressant car il permet de :
L’achat en viager occupé permet de devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement dont l’acquéreur pourra profiter à la retraite, soit pour :
L’achat en viager occupé permet de devenir propriétaire de manière échelonnée sans avoir recours au crédit bancaire.
En effet, le versement du prix de vente en viager occupé se fait sous la forme :
L’achat en viager occupé permet d’acquérir une maison ou un appartement sans détenir la valeur totale du bien en liquidités, au même titre que l’emprunt bancaire.Les modalités de paiement spécifiques du viager occupé représentent desfacilités pour l’acheteur.
Investir en viager occupé est plus intéressant qu’un investissement locatif classique car les loyers sont 100% payés d’avance et défiscalisés.
Par ailleurs, il n’y a pas de changement de locataires, pas de frais de mise en location, pas de vacance locative, pas d’état des lieux d’entrée et de sortie, pas de garantie loyers impayés (GLI), pas de diagnostics ni de DPE à refaire entre chaque locataire, pas d’encadrement de loyers à respecter, etc.
Acheter en viager occupé en SCI ou en SARL de famille permet d’anticiper sa transmission de patrimoine en diminuant d’avance les frais de succession, pour ses enfants, ses neveux ou même un tiers.
L’achat en viager occupé vous permet de préparer les études ou l’entrée dans la vie active de vos enfants. Quand vos enfants sont encore jeunes, vous pouvez acheter un appartement en viager occupé qui leur servira de résidence étudiante ou de premier logement pour démarrer leur vie professionnelle.
Acheter en viager comporte des risques financiers et temporels : l’aléa de la durée de vie du vendeur et l’indexation de la rente viagère.
Le prix d’achat réellement payé et la date d’entrée en jouissance du logement sont aléatoires et inconnus car ils dépendent de la date de décès du crédirentier.
L’achat en viager occupé est donc à recommander pour des acquéreurs qui n’ont pas besoin du logement à une date précise et qui ont les capacités financières de payer les rentes viagères sur un temps incertain et potentiellement long.
La rente viagère augmente chaque année car elle est indexée sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ou l’IPC (Indice des Prix à la Consommation). Ces deux indices sont corrélés à l’inflation des prix qui ne suit pas nécessairement l’évolution des salaires. Il se pourrait donc que les rentes viagères augmentent plus vite que vos revenus et finissent par peser lourd dans vos finances personnelles.
Lors d’un achat en viager occupé, vous devez donc accepter un montant de rente facilement acceptable pour vos revenus actuels et futurs. L’idéal est de réussir à projeter l’évolution de son salaire dans le temps, ce qui est plus facile pour un salarié en CDI depuis plusieurs années dans la même entreprise, une profession libérale installée depuis longtemps avec une clientèle ou une patientèle régulière ou encore un employé de la fonction publique.
L’achat en viager présente de nombreux avantages pour l’acquéreur par rapport à une acquisition classique :
Le viager permet d’acheter un bien immobilier avec une décote de 20% à 60%.
En effet, lors d’un achat en viager occupé ou en nue-propriété, le vendeur souhaite rester vivre dans son logement pour toute sa vie, sans payer de loyer. Le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou un usufruit, dont la valeur économique est calculée comme l’équivalent des loyers payés par avance pendant l’espérance de vie du vendeur.
En fonction de l’âge du vendeur et des caractéristiques du bien, la valeur du DUH varie entre 20% et 60% du prix du bien, ce qui entraîne une réduction du prix de vente de 20% à 60%. On parlera alors de la “valeur occupée” du bien en comparaison avec la “valeur libre” du bien.
Voici quelques ordres de grandeur de la décote à l’achat en fonction de l’âge du vendeur :
Le versement du prix en viager se fait en deux temps :
Le montant du bouquet est librement fixé et varie généralement entre 10% et 40% de la valeur du bien (il est rare que les crédirentiers ne souhaitent pas de bouquet du tout, ou alors qu’ils souhaitent un bouquet très élevé et une rente très faible, d’où cette généralité. Mais tout est possible pour autant).
La majorité du prix de vente sera donc versée sous forme d’une rente mensuelle calculée sur l’espérance de vie du vendeur, soit une durée allant de 5 à 25 ans en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature du contrat de vente.
L’achat en viager permet d’étaler le paiement du prix sur 5 à 25 ans.
Dans un achat en viager occupé ou en nue-propriété, les “frais de notaire” (en réalité des droits d’enregistrement, taxes et émoluments) sont réduits de 20% à 60%.
En viager occupé, ces frais sont calculés sur le prix de vente, c’est-à-dire la valeur occupée, et non pas la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. Or la décote d’occupation varie de 20% à 60%, donc ces frais seront réduits d’autant.
En nue-propriété, les frais de notaire sont calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété, selon le barème fiscal de l’usufruit défini à l’article 669 du Code Général des Impôts.
Soit une réduction de 10% à 40% des frais de notaire selon l’âge du vendeur au moment de la signature de l’acte authentique.
En revanche, il n’y a pas de réduction des frais de notaire en viager libre car il n’y a pas d’occupation par le vendeur donc la valeur vénale de la maison ou de l’appartement est égale à la valeur de marché.
Acheter en viager occupé ou en nue-propriété permet d’utiliser l’effet de levier du démembrement, sans passer par l’emprunt bancaire.
Concrètement, l’effet de levier revient à multiplier les profits (ou les pertes).
En viager occupé, non seulement l’acheteur bénéficie d’une décote à l’achat, qui correspond à des revenus locatifs payés par avance par le vendeur sur son espérance de vie. Mais en plus l’acheteur ne verse que le bouquet initial, soit 10% à 30% de la valeur vénale du bien.
L’achat en viager occupé permet donc de toucher des revenus locatifs, calculés sur 100% de la valeur vénale du bien, en ne versant initialement que 10% à 30% de la valeur. Acheter en viager occupé permet de bénéficier d’un effet de levier x3 à x10 !
En viager occupé, la décote à l’achat est 100% exonérée d’impôt.
Il faut bien comprendre que cette réduction de prix, comprise entre 20% à 60% de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement, est équivalente aux loyers payés par avance par le vendeur sur son espérance de vie. Pourtant ces revenus locatifs sont 100% défiscalisés.
En viager occupé, la valeur imposable au titre de l’IFI est limitée à la valeur de la nue-propriété détenue par l’acquéreur, selon le barème de l’usufruit fiscal défini à l’article 669 du Code Général des impôts.
Acheter en viager occupé permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 10% à 30% (selon l’âge du vendeur) sur son Impôt sur la Fortune Immobilière.
Lors d’un achat en viager occupé les charges et les travaux sont répartis entre l’acquéreur et le vendeur. Ainsi, le vendeur continue de payer les charges d’entretien, qui correspondent aux “charges locatives”.
Par ailleurs, le coût des travaux et des dépenses exceptionnelles peut tout à fait être réparti entre l’acquéreur et le vendeur selon des modalités ad hoc qui suivent la logique suivante : chacun paye à la hauteur de ce dont il est bénéficiaire.
Par exemple, le coût de remplacement d’une vieille chaudière ou du ravalement d’un immeuble peut être répartis car c’est le vendeur-occupant qui en bénéficie immédiatement mais l’acquéreur en bénéficiera plus tard vu la durée des chaudières et des ravalements.
Acheter en viager occupé permet donc de diminuer les charges et les travaux afférents au bien.