Le guide 2022 du vendeur en viager

Le viager est une transaction immobilière destinée aux personnes âgées qui souhaitent monétiser leur patrimoine immobilier pour financer leur grand âge.

Pour s’y préparer au mieux et réussir à vendre son bien en viager, Néo Viager vous offre son “Guide du vendeur en viager” pour répondre à toutes les questions sur la vente en viager.

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Définition viager

Définition de la vente en viager

La vente en viager est une transaction immobilière qui permet à un vendeur de rester vivre chez lui après la vente et de recevoir le prix de vente sous la forme d’un bouquet, perçu comptant le jour de la signature chez le notaire, et d’une rente viagère reçue chaque mois, pour toute sa vie, indexée sur l’inflation et 100% réversible au conjoint survivant. 

Le viager est beaucoup plus qu’une transaction immobilière ou qu’un contrat juridique. C’est un complément de retraite, un moyen de monétiser son patrimoine immobilier, un outil de transmission pour les générations futures, un instrument de prévoyance pour les couples, un bouclier contre l’inflation des prix à la consommation ou encore une garantie de sérénité financière pour l’avenir.

Quelle est la définition du viager ?

Le viager occupé

Le viager occupé est le type de viager le plus connu et le plus répandu en France. Grâce au viager occupé, le vendeur reste vivre à domicile toute sa vie et il augmente ses revenus durablement grâce à la rente viagère. 

Le principe du viager occupé repose sur le démembrement de la pleine propriété. Le vendeur a le choix de conserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager) ou l’usufruit. Il existe de nombreuses différences entre les deux mais l’immense majorité des vendeurs en viager choisissent le DUH viager.

Le viager libre

Le viager libre est une variante plutôt rare du viager occupé mais très appréciée des vendeurs comme des acquéreurs. Le viager libre s’adresse à des personnes âgées qui souhaitent vendre un bien locatif, une résidence secondaire dont ils n’ont plus l’usage ou encore leur résidence principale s’ils partent vivre en maison de retraite. 

La rente viagère est l’atout du viager libre pour le vendeur car elle est versée pendant toute la durée de vie du vendeur ; elle est revalorisée chaque année autant que l’augmentation des prix à la consommation ; elle est 100% réversible au conjoint survivant et elle bénéficie d’un abattement fiscal de 70% après 70 ans. 

Nous expliquons comment calculer le prix d’un viager libre, quels sont ses avantages et qui a intérêt à vendre en viager libre.

À lire aussi : Quel est le rôle du viager en France aujourd’hui ?

La vente à terme : l’alternative sécurisée au viager

La vente à terme est une vente avec paiement échelonné dans le temps qui permet au vendeur de fixer la durée du paiement et la durée d’occupation à l’avance.

De même qu’en viager, plusieurs variantes de vente à terme existent : vente à terme occupée, vente à terme libre et viager à terme. Chaque vente à ses particularités mais toutes ont en commun de définir à l’avance les termes financiers du contrat de vente. 
La vente à terme supprime donc l’aléa du viager. Par ailleurs la vente à terme présente un avantage fiscal par rapport au viager car les mensualités de paiement ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu, à l’inverse de la rente viagère. 

Nous expliquons également comment se calcule une vente à terme et nous donnons les différents profils des vendeurs qui ont intérêt à vendre en vente à terme.

Le Droit d’Usage et d’Habitation viager : définition et calcul

En droit français, la pleine propriété d’un bien se démembre en 3 droits : usus (usage du bien), fructus (fruits du bien – loyers) et abusus (nue-propriété). Le vendeur en viager conserve l’usus, qu’on appelle le Droit d’Usage et d’Habitation, et qui correspond à un usage personnel de son bien pour toute sa vie. 

La valeur économique du Droit d’Usage et d’Habitation est calculée comme l’équivalent des loyers sur l’espérance de vie du vendeur

Nous illustrons ces calculs de DUH viager par 2 exemples. 

Comment est calculé un viager ?

Le calcul viager est technique car il fait intervenir des notions de mathématiques actuarielles et financières pour le calcul du DUH viager et de la rente viagère. C’est pourquoi il existe des barèmes, notamment le barème Daubry, mais il faut être vigilant car ils ont aussi leurs limites. Le prix d’un viager occupé est calculé à partir de l’estimation de la valeur vénale du bien à vendre. Avec l’âge du vendeur on obtient l’espérance de vie du vendeur au moment de la vente qui nous sert à déterminer la valeur économique du DUH viager.

Le prix de vente en viager est égal à la valeur vénale diminuée du DUH. C’est pour ça qu’on appelle parfois le DUH : « décote d’occupation ».Il reste ensuite à calculer la rente viagère et le montant du bouquet, en utilisant à nouveau l’espérance de vie du vendeur. 

Nous expliquons aussi comment calculer un viager sans rente, une nue-propriété, un viager libre ou un viager sur deux têtes (pour un couple).

Qui paie les charges, les travaux et la taxe foncière en viager ?

La répartition des charges, des travaux et de la taxe foncière est toujours une question délicate dans une vente en viager. La logique voudrait que l’acquéreur paie la taxe foncière, l’intégralité des travaux et des dépenses exceptionnelles. Le vendeur devrait se retrouver à payer une partie des charges d’entretien ou de copropriété. Mais le cadre légal n’impose rien et ce sera aux parties de se mettre d’accord, en étant bien accompagné par l’expert viager et le notaire chargé de la vente. 

Le vendeur et l’acquéreur peuvent s’appuyer sur les répartitions des charges encadrées entre un locataire et un propriétaire bailleur, ou entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Mais bien souvent, ils définiront une solution intermédiaire. 

Nous vous proposons 4 répartitions des charges et des taxes possibles en viager.

Lire l'article sur qui paie quoi en viager.
Viager sans rente

Pourquoi les vendeurs préfèrent le viager sans rente ?

Le viager sans rente est la version moderne du viager traditionnel qui connaît aujourd’hui un très grand succès. 

Le viager sans rente est un viager dont le prix de vente est intégralement versé à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le vendeur ne perçoit pas de rente, comme son nom l’indique. 

La rente viagère présente plusieurs avantages et elle est l’une des motivations principales qui poussent les vendeurs à réaliser une vente en viager. Mais la rente viagère présente un risque, pour le vendeur comme pour l’acquéreur, car le paiement de la rente viagère est basé sur un aléa, la durée de vie du vendeur, ce qui met mal à l’aise de nombreuses personnes sur ce type de vente. 

La vente en viager sans rente est une alternative qui supprime l’aléa financier du viager classique. Par ailleurs, le viager sans rente permet une vente plus rapide, moins fiscalisée et plus souple grâce à l’obtention d’un capital complémentaire en cas de départ définitif du bien par le vendeur. 

Le viager sans rente est souvent confondu ou comparé avec la nue-propriété. La différence entre ces deux types de ventes se joue dans le droit que conserve le vendeur : le DUH viager (Droit d’Usage et d’Habitation) ou l’usufruit. Chaque droit offre ses avantages et ses inconvénients mais le viager sans rente se révèle très souvent plus intéressant pour le vendeur

Le viager sans rente correspond à certains vendeurs qui n’auraient pas choisi le viager classique :

La vente en nue-propriété : l’alternative patrimoniale du viager

La vente en nue-propriété est en plein essor et touche aujourd’hui des profils de vendeurs très éloignés de l’image vieillotte et modeste du viager traditionnel. 

La vente en nue-propriété est maintenant envisagée avec un objectif patrimonial : organiser sa succession, diminuer son assiette imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), sécuriser de son vivant la vente d’un bien exceptionnel, reconfigurer son patrimoine avec une opération immobilière rapide et sécurisée. 

A l’inverse du viager classique, le prix est intégralement versé au vendeur le jour de la vente en nue-propriété. Sans rente, l’aléa financier disparaît et le risque de non-paiement de la rente viagère également. 

Par ailleurs, de nouveaux acquéreurs sont apparus sur le marché ces dernières années : les investisseurs institutionnels (banques, assurances, mutuelles, fonds d’investissement). Ces institutionnels achètent de nombreux biens en viager pour diluer leur risque sans diminuer la performance attendue, sans limite de montant. Et les institutionnels achètent en moins de 3 mois.

Viager sans rente ou nue-propriété : DUH ou usufruit ?

Il s’agit de deux ventes très proches qui permettent de supprimer le risque financier du viager. Cependant, la différence fondamentale entre le viager sans rente et la nue-propriété est le droit que conserve le vendeur : le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) pour le viager sans rente ou l’usufruit pour la nue-propriété

Le DUH permet de rester vivre chez soi pour toute sa vie alors que l’usufruit permet en plus de mettre son logement en location et d’en tirer des revenus. Mais la conservation de l’usufruit entraîne de nombreux inconvénients : l’intégralité des charges, des travaux et des taxes seront portées par le vendeur et la vente sera plus difficile car les acheteurs de biens immobiliers en nue-propriété sont très rares. 

Pour cette raison, la vente en nue-propriété doit être réservée à certains cas spécifiques : un bien partiellement loué, l’anticipation d’un départ définitif prochain, une cession d’usufruit à une association ou à un enfant. 

Dans les autres cas, le viager sans rente, la version moderne du viager traditionnel, sera la bonne formule pour les vendeurs qui ont des enfants, pour ceux qui ont des revenus confortables, pour ceux qui sont averses au risque et pour ceux qui possèdent un bien exceptionnel.

Vente en viager

Tout savoir pour réussir une vente en viager

La vente en viager permet au vendeur de tirer des revenus de son patrimoine immobilier. Il existe plusieurs façons de vendre en viager. Tout commence par la définition du projet de vie du vendeur pour choisir le type de viager souhaité, pour personnaliser le contrat viager et pour réussir sa vente. 

En fonction de son projet de vie, du bien vendu, de sa volonté de rester à domicile, de ses besoins financiers et de la présence de conjoint et d’héritiers ou non, le vendeur en viager définira son projet viager : DUH viager ou usufruit ; rente viagère ou 100% bouquet, occupation à vie ou occupation limitée dans le temps ; paiement intégral immédiat ou paiement étalé dans le temps, … Les réponses à toutes ces questions permettront de choisir un type de viager adapté à votre situation parmi les suivants : viager occupé, viager libre, vente à terme, viager sans rente ou nue-propriété. 

Nous vous expliquons ensuite comment est fixé le prix d’un viager et comment vendre en viager pour réussir sa vente.

Pourquoi vendre en viager ?

Chaque vendeur a ses propres raisons de considérer une vente en viager occupé, en viager libre, en viager sans rente, en nue-propriété ou en vente à terme. 

Parmi les nombreuses motivations possibles, nous vous donnons les 6 avantages les plus couramment avancés par les vendeurs :

Voir la vidéo des 6 bonnes raisons de vendre en viager !

Quel type de viager choisir ?

Le propriétaire âgé qui souhaite monétiser son patrimoine immobilier pour rester vivre chez lui ou se créer un revenu supplémentaire a le choix entre plusieurs types de vente en viager :

A quel âge vendre en viager ?

Le viager est une transaction immobilière réservée aux personnes âgées. Pour quelles raisons exactement et quel est le bon âge pour vendre en viager ? 

Le prix de vente en viager est calculé en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus le prix de vente sera élevé pour lui. Et inversement. Pour cette raison, la moyenne d’âge des vendeurs en viager est de 78 ans. Cependant, il n’existe pas d’âge limite minimum ou maximum pour vendre en viager. Mais le viager sera plus ou moins intéressant pour le vendeur en fonction de son âge. En-dessous de 70 ans, nous déconseillons de vendre en viager car le prix de vente sera faible et l’impact fiscal de la rente viagère sera élevé.Au-delà de 95 ans, une vente en viager sera difficile à mettre en œuvre suivant les aptitudes du vendeur et la rareté des acquéreurs intéressés. Finalement, l’âge idéal pour vendre en viager se situe entre 75 ans et 85 ans.

Les 10 étapes pour vendre en viager

Une vente en viager est une transaction immobilière particulière signée chez le notaire, ce qui impose de respecter certaines étapes obligatoires.

Voici les différentes étapes pour vendre son bien en viager :

Rente viagère

Rente viagère : l’avantage du vendeur

La rente viagère est l’élément essentiel du contrat de vente en viager. Il s’agit d’une somme d’argent versée chaque mois par l’acheteur au vendeur en viager, pour toute la vie du vendeur. Le paiement d’un bien vendu en viager sous forme de rente viagère comporte donc un aléa : la durée de vie du vendeur.

C’est pour cette raison qu’on utilise l’espérance de vie statistique du vendeur pour déterminer la rente viagère. Cet aléa entraîne un risque financier : si le vendeur décède prématurément, il aura vendu son bien en-dessous de sa valeur ; mais s’il vit plus longtemps que son espérance de vie, il aura vendu son bien au-dessus de sa valeur.

Mais la rente viagère est souvent la motivation principale des vendeurs en viager car elle présente de réels avantages pour le vendeur :

L’acheteur doit payer la rente viagère au vendeur, c’est pour cela qu’on appelle l’acheteur “débirentier” et le vendeur “crédirentier”.

Comment calculer la rente viagère ?

Le calcul de la rente viagère est la dernière étape du calcul viager : 

Une fois défini le prix de vente en viager, le vendeur répartit ce prix de vente entre le montant du bouquet souhaité et le capital à convertir en rente viagère. La rente viagère est calculée à partir de ce capital à convertir en rente viagère, du taux de capitalisation et de l’espérance de vie du vendeur.

Mathématiquement, la rente viagère est une annuité constante immédiate et anticipée. Dit autrement, le capital à convertir en rente viagère est une épargne placée par le vendeur qui lui rapporte un taux d’intérêt égal au taux de capitalisation.
Sans le savoir, un vendeur en viager épargne son capital à convertir en rente viagère à un taux compris entre 2% et 6%.

Par ailleurs, la rente viagère est revalorisée chaque année selon un indice choisi au contrat, le plus souvent l’indice des prix à la consommation (IPC) qui reflète l’inflation courante. Mais on peut également choisir l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou l’Indice du Coût de la Construction (ICC) ou encore l’indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens.

L'acquéreur ne paye plus la rente, que faire ?

Le non-paiement de la rente est le plus grand risque pour le vendeur dans une vente en viager. Mais il existe des protections juridiques et des garanties efficaces pour se protéger contre l’impayé de rente.

Si l’acheteur ne paie pas la rente viagère, le vendeur dispose de deux clauses qui le protègent : le privilège du vendeur (ou hypothèque légale spéciale du vendeur) et la clause résolutoire. Ces deux protections juridiques garantissent au vendeur le remboursement des rentes dues par l’acheteur et l’annulation de la vente en viager.

Lorsque l’acheteur arrête de verser la rente, le vendeur doit réagir rapidement pour lancer une procédure juridique. Le vendeur peut choisir parmi les 3 actions en justice suivantes :

Nos conseils pour votre viager en cas non paiement de la rente.

Quelle répartition choisir entre le bouquet et la rente viagère ?

Toutes les répartitions du prix de vente entre le bouquet et la rente viagère sont possibles, de 0% bouquet - 100% rente à l’inverse, 100% bouquet - 0% rente. 

La répartition idéale dépend de vos besoins et de la prise en compte des facilités de paiement pour l’acheteur.

Si vous avez des dettes immédiates ou des revenus déjà suffisants, privilégiez un montant de bouquet important et une rente viagère plus faible.
A l’inverse, si vous avez de faibles revenus et que vous n’avez pas besoin de liquidités à court-terme, optez pour une rente viagère plus élevée et un montant de bouquet plus faible.

Par ailleurs, le bouquet n’est pas finançable par emprunt pour l’acheteur. Il faut donc que les montants de bouquet et de rente viagère demandés soient réalistes par rapport aux capacités financières de la plupart des acquéreurs. Généralement, un bouquet supérieur à 100 000 € et une rente viagère supérieure à 2 000 € par mois sont dissuasifs pour les acheteurs.

Une alternative intéressante si vous vendez un bien immobilier dont la valeur est élevée (supérieurs à 1 million d’euros), est de vendre votre bien en viager sans rente. Car dans ce cas, l’investisseur ne sera sans doute pas un particulier mais un investisseur institutionnel dont les capacités financières sont bien plus importantes.