Simulateur viagerEspace proAcheter un bien en viager ou en nue-propriété a de nombreuses implications fiscales.
Quelles taxes sont payables par l’acheteur ? Comment sont calculés les droits d’enregistrement ? Comment est calculé l’IFI ? Quelle imposition sur la plus-value ?
Nous répondons à toutes vos questions sur la fiscalité du viager !
D’un point de vue fiscal, acheter un bien en viager peut se montrer avantageux car il bénéficie de frais de notaire réduits et de loyers défiscalisés.
- Des frais de notaire réduits : En viager, les droits d’enregistrement – ou droits de mutation - et les émoluments de l’officier public sont réduits par rapport à une transaction immobilière classique. En effet, ces droits qu’on appelle par abus de langage « frais de notaires », sont calculés sur la base de la valeur occupée du bien et non de sa valeur libre, ce qui résulte en une économie de 15% à 60% de ces frais pour l’acquéreur.
- Des loyers défiscalisés : Un avantage notable pour l’acquéreur (aussi appelé débirentier) réside également dans la non-imposition des revenus locatifs contrairement à un propriétaire bailleur dont les revenus fonciers sont lourdement imposés.
En effet, pour calculer le prix de vente en viager, on considère que le vendeur paie d’avance les loyers pour le temps où il reste vivre chez lui. On déduit de la valeur du bien les loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Le vendeur paie donc d’avance ses loyers, sans que l’acheteur n’ait à les déclarer comme un revenu foncier. Ce dernier touche donc des loyers payés d’avance 100% défiscalisés !
- Un IFI réduit : Le bien acheté en viager ne rentre dans l’assiette imposable à l’IFI de l’acquéreur qu’à hauteur de la valeur fiscale de la nue-propriété, définie par l’article 669 du Code Général des Impôts.
En viager, les frais de notaires sont réduits par rapport à une vente classique car ils sont calculés sur la valeur occupée du bien et non sur sa valeur libre.
L’acheteur d’un bien en viager ou en nue-propriété doit payer des droits d’enregistrement qui sont calculés sur le prix de vente en viager, c’est-à-dire sur le bouquet augmenté du capital à verser en rente. Contrairement à ce qui est parfois pratiqué, ils ne sont pas calculés sur la valeur vénale du bien.
L’acheteur en viager occupé bénéficie donc d’une réduction sur les droits d’enregistrement puisque le prix en viager est inférieur à la valeur libre du bien.
Dans le cas d’une vente en nue-propriété, ces droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété établie dans le barème de l’article 669 du CGI. S’il s’agit d’un viager libre, ils sont calculés sur la valeur vénale du bien.
Comme dans une transaction immobilière classique, les droits d’enregistrement sont versés au Trésor Public par l’intermédiaire du notaire. Ils sont payés intégralement par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Selon la situation géographique du bien, le taux applicable est de 5,09 % à 5,80 %.
Le paiement de cette taxe locale varie selon le type de vente considéré.
Dans un viager libre, le débirentier jouit pleinement du bien acheté, il paie donc l’ensemble des charges y compris la taxe foncière et celle d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Dans un viager occupé avec conservation d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) par le vendeur, l’acquéreur paie en général la taxe foncière. Néanmoins, il n’y a rien d’obligatoire, et son paiement peut faire partie des discussions. Il faut donc veiller à inscrire dans le contrat de vente la répartition des charges et taxes entre le vendeur et l’acheteur. La TEOM, qui est considérée comme une charge locative, incombe usuellement au vendeur.
Dans le cas d’un viager occupé avec conservation d’usufruit, ou, le vendeur conserve à sa charge la taxe foncière et la TEOM, conformément à l’article 608 du Code Civil. Cependant, il est possible de prévoir que l’acheteur prendra la taxe foncière à sa charge, par dérogation à cet article dont les dispositions ne sont pas d’ordre public.
Pour les acquéreurs, le viager limite la valeur à indiquer pour l’IFI tant que le vendeur est vivant. L’acheteur ne déclare pas la valeur totale du bien : il doit déclarer la valeur de la nue-propriété du bien, qui se calcule à partir du barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts. Ce dernier fixe la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit comme une quotité de la valeur de la propriété entière, comme indiqué dans le tableau ci-dessous.
Exemple : Ainsi, si le vendeur a 82 ans, l’acheteur ne devra notifier au titre de l’FI que 70 % de la valeur libre du bien. Pour un bien d’une valeur vénale de 1,8 millions d’euros, devra ainsi déclarer 1 260 000 €. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur déclare la pleine propriété et peut déduire la valeur du capital représentatif de la rente à verser. Le vendeur n’est lui plus imposé.
Comme toute vente immobilière, la revente d’un bien acquis en viager est susceptible d’être imposé sur la plus-value réalisée.
Cette dernière est imposée au taux forfaitaire de 36,2%, qui comprend un impôt sur le revenu à 19% et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Lorsqu’elle dépasse les 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, à un taux compris entre 2% et 6% selon les chiffres. La taxation s’applique au titre de l’année de la vente.
Pour déterminer la plus-value imposable il faut d’abord déterminer le montant total du gain réalisé et ensuite appliquer les abattements pertinents. Pour un bien acquis en viager, il convient de distinguer deux cas de figure :
Dans le cas d’une revente après le décès du vendeur en viager, il est possible de retenir en coût d’acquisition soit le prix de vente en viager inscrit dans l’acte authentique, soit la somme du bouquet et de la valeur cumulée des rentes effectivement versées pendant la vie du vendeur.
En effet, le montant d’acquisition considéré pour le calcul de la plus-value est la valeur en capital de la rente majorée du bouquet. Toutefois, du fait du caractère aléatoire du viager, il est possible que le débirentier ait versé une somme supérieure au prix de vente indiqué dans l’acte. C’est le cas lorsque le crédirentier excède son espérance de vie. Dans ce cas, il est possible de retenir en valeur d’acquisition la somme effectivement payée pour le bien, c'est-à-dire le total du bouquet et de la valeur cumulée des mensualités versées pendant la vie du vendeur.
Dans le cas d’un bien acquis en viager avec réserve d'usufruit, il est admis de retenir comme prix d’acquisition la valeur vénale en pleine propriété du bien au moment de l’acquisition de la nue-propriété, c’est à dire au moment de l’acquisition en viager.
Pour la revente d’un bien avant le décès du crédirentier, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value correspond à la somme du bouquet et des rentes versées jusqu’à la date de la revente. Il est également possible de considérer le prix de vente en viager inscrit dans l’acte. Cela peut être avantageux fiscalement, lorsque la revente a lieu assez tôt et que le montant des mensualités versées majorées du bouquet ne couvre pas encore le prix de vente en viager : c’est le cas lors d’une revente avant l’espérance de vie statistique du vendeur prise en compte le jour de la vente.
La plus-value immobilière subit une imposition forfaitaire de 36,20%, mais en pratique il existe de nombreux cas d’exonération totale ou partielle.
La vente est entièrement exonérée de taxation sur la plus-value si elle porte sur la résidence principale du vendeur. La résidence principale correspond au lieu où le vendeur réside habituellement, soit la majeure partie de l’année. L’exonération porte aussi sur les dépendances immédiates de cette résidence principale, telles qu’une cave, un garage, une place de stationnement, etc.
De plus, un abattement fiscal progressif s’applique en fonction de la durée de détention du bien immobilier, à partir de 5 ans.
Si le vendeur est propriétaire depuis plus de 30 ans, c’est-à-dire qu’il a acquis le bien en viager il y a plus de 30 ans, il bénéficie d’une exonération totale d’imposition sur la plus-value. S’il possède le bien depuis plus de 22 ans, le vendeur est exonéré d’imposition sur le revenu et ne paie donc plus que les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Le tableau ci-dessous fournit les taux d’abattements cumulatifs pour chaque année supplémentaire de détention du bien.
S’il ne s’agit pas de la résidence principale, la vente peut également être exonérée si les vendeurs n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale les 4 ans précédant la transaction et qu’ils utilisent le montant perçu pour construire ou acheter leur nouvelle habitation principale.