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La vente en viager occupé est une solution immobilière de plus en plus prisée par les seniors souhaitant monétiser leur patrimoine tout en continuant à occuper leur logement. Elle repose sur un équilibre entre sécurité financière pour le vendeur et placement optimisé pour l’acheteur. Dans ce type de transaction, les frais de notaire sont exclusivement à la charge de l’acquéreur, comme dans la majorité des ventes immobilières en France. Cependant, leur mode de calcul diffère sensiblement d’une vente classique, ce qui entraîne une réduction des frais de notaire de 20 à 60 %.
Comment sont-ils déterminés ? Sur quelle base s’appuient-ils ? Quels sont les droits fiscaux et les économies possibles ? Néo Viager, spécialiste du viager et mieux vieillir chez soi, vous accompagne pour comprendre chaque étape, anticiper les coûts et sécuriser votre vente en toute confiance.
Le viager occupé permet aux vendeurs de céder leur bien tout en restant vivre chez eux. En contrepartie, l’acheteur verse un bouquet (capital initial) et une rente mensuelle jusqu’à la fin de l’occupation du bien.
« Le viager occupé est le plus répandu en France et nous accompagnons de nombreuses personnes âgées dans ce type de transaction. Cette forme de vente immobilière leur permet de percevoir des revenus réguliers. En somme : ils se constituent un complément de retraite, financent l’aménagement de leur domicile le tout, sans renoncer à leur cadre de vie » précise Alban AUGUSTIN, spécialiste Néo Viager.
Les frais de notaire sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien (prix en cas de vente classique), mais sur sa valeur occupée, c’est-à-dire après application de la décote d’occupation. Ce qui représente une réduction des frais de notaire de 20 % à 60 % pour l’acquéreur !
Prenons l'exemple d'un appartement situé à Paris pour un prix moyen au mètre carré d'environ 10 000 €. Pour un appartement de 70 m², la valeur vénale serait donc de 700 000 €. Comme nous le précisions, dans le cadre d’un viager occupé, les frais de notaire ne sont pas calculés sur la valeur vénale du bien, mais bien sur sa valeur occupée. Explications.
La valeur occupée correspond au prix de vente en viager et sert de base au calcul des frais de notaire. Elle est calculée en fonction de la valeur vénale du bien, de l’espérance de vie statistique du vendeur, de la valeur locative du bien et d’un taux technique appelé taux d’actualisation.
Ainsi, pour une femme de 82 ans propriétaire d’un appartement de 70 m2 à Paris, le prix de vente en viager serait d’environ 470 000 €.
Explications :
Les frais de notaire comprennent les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire et les débours. En moyenne, ils représentent environ 7,5 % de la valeur occupée : 469 000 € × 7,5 % ≈ 35 175 €.
Dans une vente classique, les frais de notaire s’élèvent environ à 7,5 % et sont calculés sur la valeur vénale : 700 000 € × 7,5 % ≈ 52 500 €. Ainsi, dans le cadre de ce projet en viager occupé, les frais de notaire sont réduits de 33%, soit une économie de quasiment 17 000 € !
À retenir : en viager occupé, les frais de notaire sont réduits de 25% à 60% par rapport à une vente classique
Comme dans toute transaction immobilière, les frais de notaire sont dus au moment de la signature de l’acte de vente. Ils sont composés de plusieurs éléments réglementés :
Ils sont dus au moment de la vente et à la charge de l’acheteur. Grâce au viager occupé, ces frais sont mécaniquement réduits par la décote appliquée sur la valeur vénale. Voici un comparatif d’après notre exemple (appartement à Paris de 70m2 d’une valeur vénale de 700 000 €) :
Dans le cadre d’une vente en viager libre, les frais de notaire se calculent non pas sur la valeur occupée (et donc décotée), mais sur la valeur totale du bien, avec quelques particularités liées à la nature du contrat viager. Le calcul comprend le bouquet et la valeur en capital de la rente viagère. Concernant le taux appliqué, comme dans une vente classique, les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 % du prix total du bien.
Comment estimer les frais de notaire lors d’une vente en viager ? En viager occupé, les frais de notaire sont réduits de 20 à 60 % par rapport au frais de notaire classiques (7,5 % environ). Soit des frais de notaire finaux compris entre 3 et 6 %. Pour déterminer avec précision la valeur occupée du bien, l’évaluation du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) est également à prendre en compte, puisqu’elle servira de base du calcul des frais de notaire en viager. Pour garantir une estimation fiable et un contrat juridiquement sécurisé, il est fortement recommandé de faire appel à un spécialiste du viager et à un notaire également spécialisé en viager. Néo Viager collabore avec un réseau de notaires expérimentés, assurant des transactions conformes au droit immobilier français.
Choisir Néo Viager, c’est bénéficier :
D’une expertise unique en droit immobilier et en valorisation viagère
