Le calcul du DUH viager - Droit d’Usage et d’Habitation

Lors d'une vente en viager occupé, le vendeur reste vivre dans son logement après la vente, il conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH).

 

L'acquéreur achète un bien qu'il ne peut pas utiliser immédiatement. Pour cette raison, l'acquéreur bénéficie d'une décote qui correspond à la valeur du DUH.

 

Alors quelle est la valeur du DUH et comment la calculer ?

Définition viager
Néo Viager vous offre une étude viagère personnalisée
Estimer mon viager

Qu’est-ce que le Droit d’Usage et d’Habitation viager (DUH) ?

Le Droit d’usage et d’Habitation viager (DUH) est le droit conservé par le vendeur en viager. 

Définition du droit d’usage et d’habitation - DUH viager ?

Avoir l'usage d'un bien c'est pouvoir l'habiter, en user, y recevoir du monde, le décorer, le personnaliser, etc. Le DUH viager s'approche du droit d'un locataire sur son bien.

Le vendeur en viager occupé conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) de son logement pour toute sa vie.

Aller plus loin avec l'article sur la définition de la vente en viager.

Quelle est la différence entre le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager et l’usufruit ?

En droit français, la pleine propriété d’un bien peut être démembrée en 3 droits : 

Le Droit d’Usage et d’Habitation correspond uniquement à l’usus alors que l’usufruit est la réunion de l’usus et du fructus, d’où son nom ! Le vendeur en viager a le choix entre conserver le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou l’usufruit, ce qui entraîne deux grandes conséquences : 

Les + Active viager immobilier rente bouquet privilège du vendeur fiscalité nue-propriété
Les + de Néo Viager

Plus de 90% des vendeurs conservent le DUH et nous conseillons effectivement de conserver le DUH et non pas l’usufruit.

Non seulement l’impact sur les charges et les taxes est très fort pour le vendeur mais la vente sera plus longue et difficile car les acquéreurs refusent bien souvent que le vendeur conserve l’usufruit pour ne pas prendre le risque de se retrouver avec un locataire qu’ils n’auront pas choisi eux-même.

Quelle est la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation - DUH viager ?

La valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager est égale aux loyers payés d’avance par le vendeur pour avoir le droit de vivre chez lui toute sa vie. 

Il faut donc estimer le loyer du bien pour calculer le DUH viager. 

Pour plus de précisions il est recommandé que l'expert viager procède à une double estimation selon les deux méthodes suivantes :

Idée Néo viager immobilier
Le saviez-vous ?

Le rendement locatif d'un bien est le rapport entre les loyers perçus en une année et le prix du bien.

Ex : Un appartement à Paris d'une valeur de 1 000 000 € pourrait avoir un loyer annuel d'environ 30 000 € par an, pour un rendement locatif  de 3%. Une maison de ville à Niort d'une valeur de 100 000 € pourrait avoir un loyer annuel de 7 000 €, pour un rendement locatif de 7%.

Maintenant que nous avons déterminé le loyer, combien de loyers vaut le DUH

La durée de vie du vendeur est évidemment inconnue à l'avance, donc on ne peut pas connaître le nombre de loyers que le vendeur doit payer par avance. C’est pour cela qu’on utilise l’espérance de vie du vendeur au moment de la vente en viager. 

Finalement, le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur.

Calcul du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager

Le DUH est la valeur actuelle nette des loyers pendant l'espérance de vie du vendeur en viager.

Quel est le principe du calcul viager ?

Il y a 3 grands principes pour réaliser le calcul viager

En effet, avec le temps l'argent perd de sa valeur et le risque de ne pas percevoir un loyer dans le futur augmente.Ainsi, pour 1 000 € de loyer par mois, soit 12 000 € par an, on ne peut pas additionner 12 000 € de 2021 + 12 000 € de 2022 + 12 000 € de 2023 + …

Comment calculer le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager ?

Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Pour pouvoir additionner les loyers dans le temps, chaque loyer futur est actualisé pour connaître sa valeur actuelle, au moment de la vente. Pour cela, on utilise le taux d'actualisation qui reflète le rendement attendu en fonction du risque pris par l'acquéreur. 

Ce taux d'actualisation variera de 2% pour un bien de grand standing avec un emplacement exceptionnel jusqu'à 6% pour un bien de qualité moyenne à un emplacement peu avantageux.

Le taux d'actualisation détermine tous les calculs viagers : le DUH, la valeur du bien occupé donc la répartition bouquet/rente et in fine le montant de la rente ! Il est donc crucial de le comprendre et de bien le définir.

Une fois défini, le taux d'actualisation nous permet d'actualiser tous les loyers futurs à la date de la vente.Enfin on peut additionner tous les loyers futurs actualisés car on additionne bien des euros équivalents, c'est ce qu'on appelle calculer la Valeur Actuelle Nette (VAN) d'une opération.  

Finalement, le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) est la somme des loyers futurs actualisés sur l’espérance de vie du vendeur en viager.

A quoi sert le calcul du Droit d’Usage et d’Habitation DUH viager ?

Le calcul du Droit d'Usage et d'Habitation permet de définir le prix de vente en viager.
Le DUH viager est le droit que le vendeur conserve et que l'acquéreur ne détient pas immédiatement. La valeur du bien sera donc diminuée de la valeur du DUH pour obtenir le prix de vente en viager.  

Pour calculer la rente viagère, le prix de vente en viager est ensuite décomposé entre le bouquet et le capital à verser en rente mensuelle, comme présenté dans l'exemple suivant :

Exemple calcul viager occupé rente viagère DUH droit usage habitation.

Illustration du calcul du Droit d’Usage et d’Habitation DUH viager

Voici une illustration du calcul du DUH par actualisation des loyers futurs sur 10 ans pour un loyer annuel de 12 000 € à un taux d'actualisation de 4% :

xemple calcul droit usage habitation viager valeur DUH taux actualisation

Sur ce graphique : Somme des loyers sur 10 ans = 120 000 €
Calcul du Droit d’Usage et d’Habitation = 97 331 €

Le Droit d’Usage et d’Habitation obtenu est 19% plus faible que la simple somme des loyers sur l’espérance de vie du vendeur. Or le DUH correspond à la décote d’occupation donc le calcul du DUH permet de réaliser une économie de 19% pour le vendeur en viager par rapport à une simple somme des loyers futurs.

Exemple de calcul du Droit d’Usage et d’Habitation DUH viager

Jean a 82 ans et vend en viager occupé son appartement situé à Paris d'une valeur de 1 000 000 €

Voici les calculs du DUH et du prix de vente en viager selon 2 taux d'actualisation différents :

Calcul du DUH viager occupe pour un appartement à Paris

Selon le taux d'actualisation, Jean pourra vendre son bien avec une différence de prix de 100 000 € !

Idée Néo viager immobilier
Bon à savoir

Le taux d'actualisation doit refléter la réalité pour ne pas vendre à un prix inférieur au marché ou bien afficher un prix trop élevé et ne jamais trouver d'acquéreur.
Aller plus loin : Quels sont les profils d'acquéreurs en viager qui existent ?

Marie a 78 ans et vend en viager occupé sa maison de ville située à Tours d'une valeur de 300 000 €

Voici les calculs du DUH et du prix de vente en viager pour des taux d'actualisation différents :

Calcul du DUH pour un appartement à Tours
attention viager occupé immobilier bouquet rente
Attention

L'impact du choix du taux d'actualisation augmente avec l'espérance de vie. Plus l'espérance de vie est élevée, plus les sommes sont éloignées dans le futur, et donc plus l'actualisation a d'effet sur les calculs.

À lire aussi : Quel est le rôle du viager en France aujourd’hui ?