Pourquoi vendre en viager libre ?

Un viager libre est une transaction immobilière classique avec les modalités de paiement d'une vente en viager occupé : bouquet + rente viagère.

 

Le viager libre représente moins de 10% des ventes en viager. Pourtant il est très recherché par les acquéreurs car ils peuvent profiter du bien immédiatement et ils n’ont pas besoin d’obtenir un emprunt bancaire.

 

Comment est calculé un viager libre ? Quelles sont les bonnes raisons de vendre en viager libre ? Qui a intérêt à vendre son logement en viager libre ?

Définition viager
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Viager libre ou occupé, quelles sont les différences ?

La principale différence est qu’en viager occupé le vendeur continue d’habiter dans le logement après la vente alors qu’en viager libre le bien est vendu libre de toute occupation.

La particularité du viager libre est que le vendeur cède son bien intégralement, il n'y a pas de démembrement de propriété. À la signature du viager libre, le vendeur se sépare définitivement de son bien et l'acquéreur en prend pleinement possession.

Exactement comme une transaction immobilière classique.  
En revanche, le paiement du bien se fait en deux temps :

 Exactement comme un viager occupé.

Qu’est-ce que le viager libre ?

Le viager libre est une transaction immobilière classique avec les modalités de paiement d'un viager occupé. Le viager libre repose sur le principe juridique fondamental du viager : l'aléa.

La rente viagère est effectivement versée pendant toute la durée de vie du vendeur, qui est inconnue au moment de la vente.

Idée Néo viager immobilier
Le saviez-vous ?

Le contrat de vente du viager libre obéit aux articles de loi inscrit dans le Code Civil au titre XII du Livre 3 intitulé : Des contrats aléatoires

Le viager libre est une alternative à une transaction immobilière classique pour ceux qui souhaitent bénéficier d'une rente viagère.

Comment calculer le prix d'un viager libre ?

Le prix d’un viager libre est calculé en répartissant la valeur du bien entre le bouquet et la rente viagère. Le bouquet est le montant reçu comptant le jour de la vente tandis que la rente viagère est la somme perçue chaque mois pour toute la vie du vendeur.


Dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) ou l'usufruit. L'acquéreur ne peut donc pas profiter du bien au moment où il l'achète. Il bénéficie donc d'une décote à l'achat, équivalente à la valeur du DUH ou de l'usufruit. 

Dans le cadre du viager libre, le vendeur ne conserve aucun droit sur le bien, l'acquéreur en profite pleinement dès la signature. Il n'y donc aucune raison qu'il y ait une décote. Le prix de vente en viager libre est égal à la valeur vénale du bien, soit sa valeur de marché au moment de la vente. 

Ensuite, la répartition entre le bouquet et la rente est définie par le vendeur.

Prenons l’exemple d’un bien d’une valeur de 1 000 000 € pour un vendeur avec une espérance de vie de 12 ans. Le vendeur décide de recevoir un bouquet de 300 000 €.
Le capital à convertir en rente viagère de 700 000 € est réparti sur 12 ans pour donner approximativement une rente mensuelle de 5 000 €.

exemple de prix de vente en viager libre avec calcul de la rente viagère

La seule différence avec le viager occupé est que vous ne pouvez pas choisir un viager libre sans rente (100% bouquet - 0% rente) car sinon cela s'appelle simplement une transaction immobilière classique !

Quel est l’intérêt du viager libre ?

La rente viagère est l’objectif principal du vendeur en viager libre car elle permet d’augmenter ses revenus en se créant une retraite supplémentaire, d’assurer des revenus stables à son conjoint et de se protéger contre l’inflation des prix. Mais il existe également d’autres bonnes raisons de vendre en viager libre.

Quels sont les avantages de la rente viagère ?

Tout d'abord la rente mensuelle est versée à vie, comme votre retraite, ce qui assure une sérénité financière au vendeur pour toute sa vie. Même si vous vivez jusqu'à 110 ans, vous aurez toujours un revenu stable en supplément de votre pension de retraite. 

Ensuite, la rente viagère est réversible à 100% au conjoint survivant. Ce qui n’est pas le cas de la pension de retraite qui est au mieux réversible à hauteur de 60%. Ainsi la rente viagère permet d’assurer des revenus stables dans le temps au conjoint survivant.

Enfin, la rente viagère est indexée sur le coût de la vie. Elle augmente donc tous les ans au même rythme que l’inflation. Vous avez donc un revenu stable et croissant dans le temps. Plus vous vivez longtemps, plus votre rente augmente. 

Voici par exemple l'évolution d'une rente viagère de 1 000 € en 2000. Elle serait égale à 1 330 € aujourd'hui, soit 33% d'augmentation :

indexation rente viagère sur l'inflation des prix à la consommation

‍Quels sont les avantages du viager libre ?

En plus de tous les avantages de percevoir une rente viagère, le viager libre permet de se libérer des charges et des contraintes de gestion, de préparer sa succession et de trouver plus facilement un acquéreur.

En choisissant de vendre son bien en viager libre, le vendeur se libère de toutes les charges et de toutes les contraintes des propriétaires. S’il s’agit d’un bien locatif, le vendeur remplace les revenus locatifs par la rente qui est un revenu garanti, sans aucune gestion, sans aucun frais et avec une fiscalité avantageuse.

Le viager libre libère le vendeur des contraintes de gestion et lui assure des revenus garantis et croissants sans effort. Le vendeur en viager libre peut également anticiper sa succession grâce à la donation du bouquet.  

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Le saviez-vous ?

La donation de son vivant permet à chaque parent de transmettre jusqu'à 100 000 € par enfant, 31 865 € par petit-enfant et même 5 310 € par arrière-petit-enfant sans payer de frais de succession.

Le dernier avantage peut paraître étonnant mais les biens à vendre en viager libre sont rares et recherchés par les acquéreurs car :

Qui a intérêt à vendre en viager libre ?

Le viager libre pour ceux qui partent en maison de retraite ou en EHPAD

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Le saviez-vous ?

Le coût moyen d'un EHPAD est d'environ 2 000 €/mois en France, 3 000 €/mois à Paris et il peut atteindre 6 000 €/mois suivant les services proposés.

Partir en maison de retraite ou en EHPAD est rarement vécu comme un plaisir mais cela peut être envisagé suivant l’état de santé du vendeur et de son autonomie. Or le coût à payer chaque mois est très élevé pour une durée inconnue à l'avance. Dans ce cas, la vente en viager libre du logement garantit au vendeur un revenu supplémentaire chaque mois pour prendre en charge ses frais, sans les faire peser sur ses enfants.

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Attention

L'obligation alimentaire envers ses ascendants est inscrite dans l'article 205 du Code Civil. Si vous ne pouvez pas subvenir à vos besoins (payer vos frais d'EHPAD par exemple), vos enfants et vos petits-enfants seront obligés de payer pour vous.

Le viager libre pour vendre un bien locatif

Les contraintes réglementaires et les charges de gestion locative s'accumulent au fil des ans :

Si vous souhaitez bénéficier des revenus de votre patrimoine immobilier sans se soucier de la gestion et des charges, le viager libre est fait pour vous :

Le viager libre vous offre une tranquillité d'esprit pour des revenus garantis.

Le viager libre pour une résidence secondaire inutilisée

Si vous n'avez plus l'usage de votre résidence secondaire, la vendre en viager libre vous permettra de bénéficier d'une rente à vie et de profiter d'un nouveau confort de vie.

Le viager libre pour une partie de la résidence principale

Vous avez un studio attenant à votre appartement, une maison de gardien ou des communs inhabités, deux places de parking, une cave vide ou une chambre de service inutilisée ? 

Vendre ces lots de copropriété ou ces biens annexes en viager libre vous permettra de continuer à vivre chez vous sans changement tout en profitant d'un revenu supplémentaire grâce à la rente mensuelle.