Viager libre et viager occupé : quelles différences ?
La principale différence est qu’en viager occupé le vendeur reste vivre chez lui et conserve un droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit. L’acheteur ne peut pas jouir du bien immédiatement.
À l’inverse, le viager libre permet de vendre le bien libre de toute occupation : le vendeur cède la pleine propriété et l’acheteur devient propriétaire exclusif du logement dès la signature.
Autrement dit, le viager libre fonctionne comme une vente classique en immobilier, mais le paiement est fractionné entre bouquet et rente viagère.
Aller plus loin : la définition de la vente en viager.
Qu’est-ce que le viager libre ?
Le viager libre repose sur un principe juridique fondamental : l’aléa. La rente viagère est versée jusqu’au décès du vendeur, dont la durée de vie est inconnue au moment de la signature.
Encadré par le Code civil (Titre XII, Livre 3, « Des contrats aléatoires »), il s’agit donc d’une vente immobilière avec une entrée en jouissance immédiate pour l’acquéreur et un paiement avec une rente sécurisée pour le vendeur.
Le viager libre est une alternative à une transaction immobilière classique pour ceux qui souhaitent bénéficier d'une rente viagère.
Comment calculer le prix d'un viager libre ?
Le prix de vente correspond à la valeur vénale du bien immobilier (sa valeur de marché : maison, appartement ou propriété).
Il se décompose en deux parties :
- Le bouquet : somme versée comptant le jour de la vente
- La rente viagère : montant mensuel versé à vie et indexé chaque année
Dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) ou l'usufruit. L'acquéreur ne peut donc pas profiter du bien au moment où il l'achète. Il bénéficie donc d'une décote à l'achat, équivalente à la valeur du DUH ou de l'usufruit.
Aller plus loin avec notre article sur le calcul du DUH viager.
Dans le cadre du viager libre, le vendeur ne conserve aucun droit sur le bien, l'acquéreur en profite pleinement dès la signature. Il n'y donc aucune raison qu'il y ait une décote. Le prix de vente en viager libre est égal à la valeur vénale du bien, soit sa valeur de marché au moment de la vente.
Ensuite, la répartition entre le bouquet et la rente est définie par le vendeur.
Prenons l’exemple d’un appartement parisien estimé à 1 000 000 € pour un vendeur avec une espérance de vie de 12 ans :
- Bouquet choisi : 300 000 €
- Capital à convertir en rente : 700 000 €
- Rente mensuelle : environ 5 000 € à vie
Quels sont les avantages du viager libre pour le vendeur ?
La rente viagère : un argument de poids
La rente viagère est l’objectif principal du vendeur en viager libre, elle présente de nombreux avantages :
- Revenus à vie : même à un âge très avancé, la rente continue d’être versée
- Fiscalité allégée : selon l’âge, 60 à 70 % de la rente est exonérée d’impôts
- Protection du conjoint (homme ou femme) : rente réversible à 100 %, contrairement à une pension de retraite classique
- Indexation sur l’inflation : le montant de la rente évolue avec le coût de la vie
En somme, elle permet d’augmenter ses revenus en se créant une retraite supplémentaire, de bénéficier d'un abattement fiscal, d’assurer des revenus stables à son conjoint et de se protéger contre l’inflation des prix. Mais il existe également d’autres bonnes raisons de vendre en viager libre : fin des charges et des travaux liés à la propriété, revenus garantis sans gestion locative, transmission facilitée (donation du bouquet), etc.
Voici l'évolution d'une rente viagère de 1 000 € en 2000. Elle serait égale à 1 330 € aujourd'hui, soit 33% d'augmentation :
Pour vous aider dans vos démarches, nous avons créé un mini outil pratique : le Calculateur fiscalité / imposition de la rente, qui vous permet d’estimer facilement le montant de l’impôt à payer sur votre rente, en fonction de votre situation fiscale.
Prendre rendez-vous !Viager libre : des biens attractifs
Le dernier avantage peut paraître étonnant, mais les biens à vendre en viager libre sont rares et recherchés par les acquéreurs car :
- les acheteurs d’un viager libre peuvent acheter sans emprunt, ce qui est un vrai avantage pour de nombreuses personnes qui ont difficilement accès au crédit bancaire (indépendants aux revenus irréguliers, créateur d'entreprise ou profession libérale en début d'activité, personne avec une maladie chronique ou un souci de santé que les assurances emprunteurs refusent d'assurer, …).
- les acheteurs d’un viager libre peuvent vivre dans le logement ou le mettre en location immédiatement, à la différence du viager occupé.
Qui a intérêt à vendre en viager libre ?
Les personnes entrant en maison de retraite ou en EHPAD
Avec des coûts moyens allant de 2 000 € par mois en province à plus de 6 000 € à Paris, le viager libre permet de financer sereinement ses frais, sans peser sur ses enfants (obligation alimentaire d’après article 205 du Code civil).
Les propriétaires de biens locatifs
Face à la complexité croissante de la gestion locative (diagnostics, mise aux normes, impayés, travaux, frais, impôts, …), vendre en viager libre permet de remplacer des loyers incertains et lourdement fiscalisés par une rente garantie, défiscalisée, sans charges ni tracas.
Les détenteurs de résidences secondaires inutilisées
Vendre une résidence secondaire en viager libre vous permettra de bénéficier d'une rente à vie et de profiter d'un nouveau confort de vie en bénéficiant d’un revenu mensuel sûr.
Les propriétaires de biens annexes
Chambre de service, cave, garage ou studio attenant à l’appartement principal : vendre une partie de sa propriété en viager libre permet de conserver son logement tout en percevant une rente complémentaire.
Vendre ces lots de copropriété ou ces biens annexes en viager libre vous permettra de continuer à vivre chez vous sans changement tout en profitant d'un revenu supplémentaire grâce à la rente mensuelle.
À lire aussi : Quel viager choisir pour le vendeur entre l'occupé, le viager libre, celui sans rente, le nue-propriété, le viager à terme ?
À retenir
Le viager libre est une solution adaptée aux vendeurs qui souhaitent :
- Convertir immédiatement la valeur de leur patrimoine immobilier en liquidités et revenus garantis
- Se libérer des contraintes de gestion et de charges
- Assurer la sécurité financière de leur conjoint
- Préparer leur succession de manière optimisée
C’est une alternative intelligente à la vente classique, avec la force d’un revenu garanti à vie et la sécurité juridique d’un contrat encadré par la loi.