Tout savoir sur le viager occupé avec rente pour le vendeur

Le viager occupé est une transaction immobilière qui permet au vendeur de rester vivre chez lui et de percevoir des revenus grâce à la rente viagère. De plus en plus de personnes âgées ont recours à la vente en viager pour augmenter leur retraite et financer leur maintien à domicile.

Qu’est-ce qu’un viager occupé ? Comment fonctionne un viager immobilier ? Pourquoi vendre en viager ? Comment se calcule un viager occupé ?

Découvrez nos réponses à toutes vos questions sur le viager occupé !

Définition viager
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Le viager occupé : qu’est-ce que c’est ?

Le viager occupé est une vente immobilière destinée aux propriétaires âgés qui souhaitent rester vivre chez eux après la vente et augmenter leurs revenus. D’un point de vue juridique, le viager est un contrat aléatoire défini par les articles 1968 à 1983 du Code Civil. L’aléa du viager est un aléa financier puisque le prix de vente est déterminé par la durée de vie du vendeur. Le prix définitivement versé par l’acheteur sera donc connu uniquement au décès du vendeur.

Comment est versé le prix de vente en viager ?

Le paiement du prix de vente en viager est réalisé sous deux formes : 

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Le saviez-vous ?

La rente viagère est l’élément essentiel du contrat viager. En l’absence de rente viagère, il ne s’agit plus d’un contrat aléatoire mais d’un contrat commutatif.

Le vendeur est le bénéficiaire du contrat de rente viagère, on l’appelle le crédirentier. A l’inverse, l’acheteur doit verser la rente viagère chaque mois au vendeur, et pour toute sa vie, on l’appelle le débirentier.

Quels sont les avantages du viager occupé ?

Les avantages principaux du viager occupé sont de rester vivre chez soi et d’augmenter ses revenus grâce à la rente viagère. Mais une vente en viager occupé est encore plus intéressante que cela. Voici les 6 motivations les plus fréquentes chez les vendeurs en viager occupé avec rente.

Être libre de vivre et vieillir chez soi

96% des personnes âgées souhaitent éviter d’aller en EHPAD ou en maison de retraite

Le viager occupé offre au vendeur la liberté de choisir le maintien à domicile plutôt que d’aller en EHPAD ou en maison de retraite. Grâce à l’augmentation de ses revenus, le vendeur peut réaliser des travaux d’adaptation au grand âge ou des travaux de rénovation énergétique et s’offrir des services et des soins à domicile.Le viager occupé est une alternative heureuse et choisie au lieu de la tristesse du départ en EHPAD.

Vivre une retraite plus confortable

La retraite moyenne en France est de 1 500 € alors que le coût moyen de la vie après 85 ans est de 1 836 €

Les dépenses liées à l’âge et à la santé augmentent avec le temps tandis que les pensions de retraite diminuent inexorablement. Les seniors se retrouvent dans une situation difficile financièrement, l’effet ciseaux : des revenus qui diminuent et des dépenses contraintes qui augmentent.

Avec la rente viagère, le vendeur sécurise une aisance financière pour toute sa vie. Le vendeur se crée un nouveau revenu, une retraite complémentaire, grâce aux efforts de sa vie de travail qui lui ont permis d’acheter sa résidence principale ou secondaire. 

Le viager permet d’hériter de soi-même en quelque sorte.

Conserver son pouvoir d’achat

En 2022 les pensions de retraite ont été revalorisées de 1,1% tandis que le grand retour de l’inflation a entraîné une hausse des prix à la consommation de plus de 4% Conclusion : les retraités s’appauvrissent chaque année

Cela n’est pas nouveau mais la décorrélation de l’augmentation des retraites et de l’inflation se fait de plus en plus ressentir. En 2022 les retraités auront perdu entre 2% et 3% de leur pouvoir d’achat !

La vente en viager permet de conserver un pouvoir d’achat identique dans le temps grâce à la rente viagère car elle est indexée sur l’inflation des prix à la consommation.

La rente viagère est un bouclier contre l’inflation, bien plus puissant que les retraites ou que les placements financiers.

Garantir des revenus stables à son conjoint

Une veuve touche 50% à 60% de la retraite de son mari

Il s’agit d’une angoisse réelle pour les couples dont l’un des deux n’a pas ou peu travaillé, ce qui est le cas d’une grande partie des femmes nées dans les années 30, 40 et 50 en France. Ces personnes risquent de se retrouver dans une situation financière délicate à la mort de leur conjoint. Elles verront leurs revenus divisés par 2 tandis que leurs dépenses ne seront pas divisées par 2 et continueront même à augmenter avec l’âge.

L’avantage de la rente viagère est qu’elle est réversible à 100% au conjoint survivant. De plus, pas la peine que le bien vendu en viager occupé soit un bien propre ou détenu à 50% - 50% par les deux conjoints, la rente est réversible à 100% quoiqu’il arrive. Ce qui permet de protéger doublement un conjoint qui ne toucherait pas sa propre retraite et qui n’aurait aucun droit sur le domicile conjugal.

Le viager est un outil de prévoyance pour mettre son conjoint à l’abri : le conjoint survivant pourra rester vivre toute sa vie dans le domicile conjugal et continuera à toucher 100% de la rente viagère pour toute sa vie.

Faciliter la vie de ses enfants

Les Français héritent en moyenne à 58 ans 

A 58 ans la majorité des dépenses majeures de notre vie sont derrière nous : les études, le premier achat immobilier, l’arrivée des enfants, etc … Mais d’autres dépenses importantes sont devant nous, comme les études des enfants.
Et surtout, la retraite approche avec une diminution de revenus.

Pour toutes ces raisons, hériter avant d’arriver à la retraite est un vrai coup de pouce.

Or le viager permet d’accélérer la transmission du patrimoine avec la donation du bouquet 100% exonéré de frais de succession.

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Le saviez-vous ?

La donation de son vivant permet de donner jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans totalement exonérés de droits de donation.

Le viager facilite la vie des enfants grâce à la donation du bouquet 100% exonérée d’impôts de succession.

S’offrir un avenir serein

Les charges propriétaires ont bondi de 30% en 10 ans 

Être propriétaire est un luxe qui finit par coûter cher à cause de toutes les charges propriétaires : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe d’habitation, charges d’entretien, charges de copropriété, travaux et dépenses exceptionnelles, assurances obligatoires.

Ces charges ne cessent d’augmenter et finissent par peser lourd dans le budget des ménages. Sans compter les soucis de gestion, les tracas administratifs, les déclarations, les assemblées générales, etc.

Le viager permet de rester vivre chez soi comme avant en se libérant des contraintes et d’une partie des dépenses. Fini la taxe foncière, les gros travaux, les dépenses exceptionnelles et toutes les contraintes liées à la gestion administrative d’une propriété.

La vente en viager occupé est une solution qui permet aux personnes âgées de rester vivre chez elles sereinement, pour toute leur vie.

Le viager occupé : comment ça marche ?

Un viager occupé est une vente qui permet au vendeur de rester chez lui après la vente car le vendeur conserve un droit sur son logement. En contrepartie de la conservation de ce droit, le prix de vente en viager occupé sera plus faible que la valeur du bien, on parle de décote d’occupation.

Quel droit conserve le vendeur en viager occupé ?

Une vente en viager occupé repose sur le démembrement de la pleine propriété du bien. Usus, fructus et abusus sont les 3 éléments constitutifs de la propriété :

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Le saviez-vous ?

La réunion de l'Usus et du Fructus forme l'usufruit ! Détenir la pleine-propriété d'un bien c'est donc détenir ces 3 éléments à la fois, ou dit autrement, la nue-propriété et l'usufruit réunis.

Démembrer un bien revient à séparer ces différents droits et les répartir sur différentes personnes. En ce qui concerne le viager occupé, il y a deux répartitions possibles :

L'acquéreur d'un bien en viager occupé est le nu-propriétaire de ce bien. Et le vendeur en viager occupé en est l'occupant.

Dans l'immense majorité des cas, le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation ou DUH viager.

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Nous conseillons largement que le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager) et non pas l’usufruit. Si le vendeur conserve l’usufruit il devra payer toutes les charges et la vente sera plus longue et plus compliquée car le nombre d’acheteurs qui acceptent un viager avec usufruit sont beaucoup plus rares.

Comment se calcule un viager occupé ?

Le prix de vente en viager occupé est calculé en prenant en compte :

Exemple de calcul d’un viager occupé

Voici l'exemple d'une femme de 81 ans qui vend son appartement à Paris de 500 000 € en viager occupé avec un bouquet de 100 000 €.

exemple calcul d'un viager occupé avec DUH

(NB: toutes les valeurs dépendent de paramètres non détaillés dans cet exemple et propre à chaque situation. Le résultat variera pour chaque projet)

Quel est le prix de vente d’un viager occupé ?

Le prix de vente en viager occupé doit tenir compte du fait que le vendeur reste vivre dans le logement. Il conserve un Droit d’Usage et d’Habitation - DUH viager - qui donne lieu à une décote d’occupation.

Un bien se valorise à un certain montant, qu'on appelle la valeur vénale du bien. Or pour un viager occupé, le vendeur vend son logement tout en conservant le DUH. Il ne vend donc pas "tout" son logement.

Ainsi, il faut répartir la valeur vénale entre :

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Pour plus de sécurité et de transparence, nous inscrivons toutes les valeurs dans le contrat de vente signé chez le notaire
Valeur vénale = Valeur du DUH + Valeur du bien occupé

Combien vaut le DUH viager (Droit d'Usage et d'Habitation) ?

Pour calculer le DUH, nous procédons par analogie : après la vente en viager, le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation dans un logement qui n'est plus le sien désormais.

Ce qui revient à dire que le DUH lui donne le droit d'habiter ce logement sans payer de loyer, et ce pour toute sa vie.

La valeur du DUH est équivalente au montant des loyers que le vendeur devrait payer pendant toute sa vie à partir de la vente. Pour cela il faut connaître :

Mais une estimation peut être faite à partir de l’espérance de vie.

Le DUH est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur.‍

En pratique, le DUH varie fortement en fonction des besoins et des désirs des vendeurs et il peut représenter de 10 % à 60 % de la valeur vénale du bien.Le prix du bien occupé sera alors égal à la valeur vénale du bien diminuée du DUH.

Valeur du bien occupé = Valeur vénale - DUH

Combien vaut la rente viagère en viager occupé ?

Le montant de la rente viagère est définie selon le prix de vente en viager et la répartition bouquet / rente viagère souhaitée par le vendeur.Le paiement du prix de vente en viager occupé est divisé entre :

C'est au vendeur de définir le montant de bouquet qu’il souhaite obtenir le jour de la vente. En sachant que dans la pratique, le montant du bouquet oscille généralement entre 20% et 40% et il augmente avec l'âge des vendeurs. Ceci dit, il est possible d'opter pour un viager sans bouquet, 100% rente. Ou à l'inverse, un viager sans rente, 100% bouquet. Une fois le bouquet défini, il nous reste le capital à verser en rente :

Capital en rente = Valeur vénale - DUH - Bouquet

Vous pouvez choisir une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle puis il reste à distribuer ce montant de rente sur votre espérance de vie. Dans la pratique courante, la rente viagère est versée tous les mois.

Pour calculer la rente viagère, on part du capital à verser en rente et de l’espérance de vie du vendeur. Le calcul fait également intervenir un taux d’actualisation, qui dépend des conditions de marché et du bien à vendre en viager occupé.  

En reprenant l’exemple vu plus haut, une femme de 81 ans vend un bien de 500 000 €, on obtient une rente mensuelle de 2 241 € pour un bouquet de 100 000 €

La rente mensuelle initiale sera égale à 2 241 €, elle sera versée à vie et revalorisée chaque année grâce à l'indexation. Voici à quoi ressembleront les montants perçus chaque année par le vendeur :

Si vous souhaitez découvrir le prix de vente, le DUH, le bouquet et la rente pour votre projet, notre simulateur vous donnera une première étude personnalisée.

Quels sont les risques d’une vente en viager occupé ?

Il existe un double risque financier en cas de décès prématuré ou d'incident de paiement.

En effet, la rente viagère qui est le principal avantage du viager, peut se retourner contre le vendeur car il ne perçoit pas l'intégralité du montant de son bien au moment de la vente.

Si le vendeur décède rapidement après la signature du contrat, il aura vendu son bien au-dessous de sa vraie valeur.

À l'inverse, s'il décède bien plus tard que son espérance de vie estimée, il aura vendu son bien au-dessus de sa vraie valeur, tout en continuant à l'habiter.

Comment se protéger contre un décès prématuré ? 

Deux protections s’offrent au vendeur en viager occupé :

Nous conseillons dans tous les cas de se faire accompagner par un professionnel qui saura aider le vendeur à définir son projet selon ses besoins.

L'autre risque est l'incident de paiement. Que faire si l'acquéreur paye la rente en retard ou ne la paye plus du tout ?

Comment éviter l'incident de paiement et s'en protéger ?

La première chose est de tout faire pour éviter un incident de paiement :

Malgré ces critères, la vie est pleine d'imprévus et il pourrait arriver qu'un acquéreur ait des difficultés à payer la rente.

Pour s'en prémunir, il est essentiel d'être accompagné dans la rédaction du contrat de vente. 
Le contrat de vente en viager permet une protection très efficace du vendeur à condition qu'il soit rédigé par un expert et revu par un notaire habitué des ventes en viager, car il comporte de nombreuses clauses juridiques spécifiques au viager occupé :

Enfin, ces protections sont efficaces si elles sont correctement utilisées.

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La règle d'or est de réagir rapidement en cas d'incident de paiement.
En fonction de l'incident, retard ou défaut de paiement, commencez d'abord par contacter votre acquéreur pour voir s'il ne s'agit pas d'un simple oubli.
Si ce n'est pas le cas, tournez-vous immédiatement vers votre expert ou votre notaire qui vous aidera à lancer les démarches administratives et juridiques pour ne pas perdre de temps.

Si l'acquéreur est effectivement en situation de défaut de paiement, voici comment cela finira si les démarches sont correctement effectuées :

La protection du vendeur est efficace et très puissante, il ne faut pas s'en priver !

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