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Vendre en viager est bien plus qu’un simple transfert de propriété : c’est une opération avec des implications financières importantes à connaître, du versement initial au calcul de vos revenus, en passant par la gestion des obligations fiscales et des biens. Explications.
Oui, dans de nombreuses situations, cela permet au vendeur, qu’on appelle crédirentier, de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants :
La rente est considérée par l’administration fiscale comme un revenu : elle est donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cependant, elle est partiellement imposable selon l’âge du vendeur au premier prélèvement. La fiscalité est particulièrement avantageuse pour les vendeurs de plus de 70 ans, puisqu’ils bénéficiente d’un abattement de 70%.
À noter que lors d’un viager, une fraction des mensualités perçues par le vendeur est imposée au titre de l’impôt sur le revenu, auquel viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. Le bouquet, lui, est totalement exonéré des prélèvements sociaux (CSG-CRDS).
Pour estimer l’impôt sur votre rente selon votre situation, utilisez notre calculateur :
Il est donc plus intéressant fiscalement de vendre en viager après 70 ans.
Pour n’être imposé que sur 30% des mensualités, il est également possible de décaler l’entrée en jouissance de la rente en prévoyant dans l’acte de vente un premier versement après l’anniversaire de 70 ans.
Le cas du couple : si la rente est versée à deux vendeurs (conjoints, concubins, frères et sœurs, …), l’abattement est évalué selon l’âge du plus âgé et peut être recalculé en cas de décès si l’âge du survivant est plus favorable. Par exemple, Alain, 71 ans, et Martine, 68 ans, vendent en viager.
L’abattement de la rente viagère sera calculé en fonction de l’âge d’Alain, soit 70% d’abattement. Autre exemple, Michel et Monique ont vendu en viager alors qu’ils avaient tous les deux 67 ans. L’abattement est de 60%. Lors du décès de Michel, Monique a 82 ans et bénéficie alors d’un abattement de 70%.
La fraction imposable de la rente est donc soumise à l’impôt sur le revenu, auquel viennent s’ajouter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ces prélèvements sont répartis entre 9,2 % de contribution sociale généralisée (CSG), 0,5% de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Pour des propriétaires bailleurs de plus de 60 ans, vendre les biens loués en viager libre est un moyen intéressant de profiter de la fiscalité avantageuse des rentes. À l’inverse de la rente, les revenus locatifs sont lourdement imposés. Avec le viager libre, le crédirentier se libère des charges et des contraintes de la gestion locative et bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse grâce à l’abattement de 60 % ou 70 %. Ainsi, le viager libre loué assure des revenus à vie avec une imposition allégée.
Sans compter que vendre un bien locatif permet de se libérer des contraintes de gestion avec le locataire et tous les frais et impôts associés : taxe foncière, imposition sur les revenus fonciers, travaux, assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés, honoraires de gestion, charges de copropriété, changement de locataire, …
Comme toute transaction immobilière, la vente en viager peut être soumise à une taxation sur la plus-value. En pratique, les vendeurs sont le plus souvent exonérés de cette taxation car il s’agit de leur résidence principale ou de biens détenus depuis plus de 30 ans. On vous explique.
Dans une transaction en viager la plus-value réalisée par le vendeur est imposée au taux forfaitaire de 36,2% :
Pour déterminer la plus-value imposable il faut d’abord déterminer le montant total de la plus-value réalisée et ensuite appliquer les abattements pertinents.
Lorsqu’elle dépasse les 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, à un taux compris entre 2 % et 6 % selon les chiffres. La taxation s’applique au titre de l’année de la vente.
Pour calculer la plus-value en viager, il convient d’établir la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Le prix de vente retenu pour le calcul de la plus-value en viager correspond au prix de vente en viager, c’est-à-dire à la somme du bouquet et du capital à verser en rente. Pour une nue-propriété, il s’agit de la valeur du capital net perçu le jour de la transaction.
Ce prix est donc inférieur à la valeur libre du bien. Prenons l’exemple d’un bien d’une valeur vénale de 400 000 € La base sur laquelle s’applique le calcul de la plus-value est de 250 000 €, ce qui correspond au prix de vente en viager.
Le prix d’acquisition retenu est la valeur fiscale de la nue-propriété au moment de l’achat. Cette valeur est déterminée en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente en viager et elle se calcule à partir du barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts.
Exemple :
Ainsi, pour un vendeur âgé de 79 ans au moment de sa vente en viager, le prix d’acquisition retenu sera égal à 70% du prix d’achat de son bien. Pour un bien acheté 340 000 €, le prix d’achat retenu sera donc de 70% x 340 000 € = 238 000 €. Au jour de la vente en viager, on suppose que le bien a pris de la valeur et vaut 400 000 €. Le prix de vente considéré sera alors le prix de vente en viager, soit 250 000 €.
Dans cet exemple, le vendeur réalise une plus-value de 250 000 € – 238 000 € = 12 000 €, alors même que son bien a pris 60 000 € de valeur entre l’achat et la vente.
A noter que ces frais sont déductibles dans la proportion retenue pour la valeur de la nue-propriété.
Pour reprendre l’exemple précédent, il est possible d’ajouter au prix d’acquisition les frais de notaire à hauteur de 70 % x 7,5 % x 340 000 € = 17 850 €. Le prix d’acquisition final retenu est alors de 238 000 € + 17 850 € = 255 850 €. Avec un prix de vente en viager de 250 000 €, il n’y donc pas de plus-value.
Si le bien est votre résidence principale ou acquis il y a plus de 30 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière.
Si la durée de détention de votre bien est comprise entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus. Autrement, des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention de votre bien, , entre 5 et 21 ans.
En vendant en viager occupé ou en nue-propriété, vous ne déclarez plus la valeur totale de votre logement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), mais uniquement celle du droit que vous conservez : usufruit ou droit d’usage et d’habitation (DUH).
Exemple : un propriétaire de 82 ans qui conserve l’usufruit ne déclare que 20 % de la valeur libre du bien. Avec un simple DUH, ce taux descend à 12 %.
Pour un logement estimé à 1,8 M€, cela revient à une base taxable réduite à 360 000 € (usufruit) ou 216 000 € (DUH).Le viager occupé et la nue-propriété permettent donc d’alléger fortement, voire de supprimer l’impôt sur la fortune immobilière.
Le paiement de la taxe foncière et des charges varie selon le type de viager considéré:
Le paiement à terme est une modalité de paiement et le régime fiscal qui s’applique est celui des plus-values immobilières. Les cas classiques d'exonération pour résidence principale ou durée de détention de plus de 30 ans s’appliquent, ainsi que les abattements progressifs en fonction de la durée de détention.
Mais l’avantage fiscal de la vente à terme réside surtout dans le fait que le vendeur ne paiera aucun impôt ni sur le comptant, ni sur les mensualités qui ne sont pas considérées comme des revenus fonciers, mais comme le paiement échelonné du bien.
Le paiement des impôts locaux dépend de ses modalités et du droit conservé par le vendeur :