Qu’est-ce qu’une vente à terme ?
Une vente à terme est une vente immobilière qui permet au vendeur de rester vivre chez lui et d’être payé de manière échelonnée dans le temps et définie par avance, à la façon d’un crédit-vendeur. On dit que le paiement se fait « à terme », d’où le nom de vente à terme.
Concrètement, le prix de la vente sera payé de deux façons :
- Le comptant payé le jour de la vente.
- Des mensualités versées pendant une durée fixée par le contrat de vente.
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Quelle est la différence entre un viager et une vente à terme ?
La principale différence entre les deux ventes se situe dans les modalités de paiement : en viager on ne connaît pas par avance la durée ni le montant du paiement alors que dans la vente à terme, tout est fixé dès la signature du contrat de vente chez le notaire.
La vente à terme est la version « temporellement fixée » de la vente en viager où l’aléa du viager est supprimé.
Voici une illustration de la différence de paiement entre un viager et une vente à terme pour le même bien à vendre avec un montant initial identique :
Au-delà de cette différence de paiement, il existe plusieurs types de vente à terme en fonction de la durée d’occupation souhaitée par le vendeur :
- Vente à terme libre : le vendeur ne reste pas vivre dans le logement.
- Vente à terme occupée : le vendeur reste vivre chez lui pendant une durée définie par le contrat.
- Viager à terme : le vendeur reste vivre chez lui pour toute sa vie.
Qu’est-ce que la vente à terme libre ?
La vente à terme libre est la transaction immobilière qui se rapproche le plus du crédit-vendeur. Le vendeur se sépare définitivement de son bien contre un paiement échelonné dans le temps, il accorde un crédit à l’acquéreur en lui permettant de lui payer une somme le jour de la signature, le comptant, et le reste par mensualités sur une durée définie par avance.
Finalement, la vente à terme libre est une vente immobilière classique avec des facilités de paiement accordées à l’acquéreur par le vendeur. La vente à terme libre est particulièrement pertinente pour vendre un bien locatif ou une résidence secondaire qui n’est plus utilisée par le vendeur.
La vente à terme libre est notamment utilisée pour favoriser la vente de biens exceptionnels ou atypiques comme les immeubles de rapport ou les châteaux.
Qu’est-ce que la vente à terme occupée ?
La vente à terme occupée est une vente qui permet au vendeur de rester vivre chez lui pendant une durée définie à l’avance et de recevoir le prix de la vente échelonné dans le temps selon une durée également définie dans le temps.
La vente à terme occupée est une variante du viager occupé avec une durée d’occupation et une durée de versements définies.
La durée d’occupation et la durée de paiement peuvent être les mêmes ou bien être différentes. Le vendeur peut décider de rester vivre dans son appartement 10 ans et étaler le paiement du prix de vente sur 10 ans, sur 8 ans ou sur 12 ans, comme dans les exemples de vente à terme suivants :
La durée d’occupation peut être nulle, il s’agit alors d’une vente à terme libre.
Mais la durée d’occupation peut aussi être viagère, c’est-à-dire durer tant que le vendeur est en vie, comme pour un viager ! C’est ce qu’on appelle le viager à terme.
Qu’est-ce que le viager à terme ?
Le viager à terme est une transaction immobilière à mi-chemin entre la vente à terme occupée et le viager occupé.
Dans un viager à terme, le vendeur reste vivre chez lui toute sa vie, comme pour un viager occupé, mais il reçoit le prix de vente selon une durée de paiement définie par le contrat, comme dans une vente à terme occupée. On l’appelle viager à terme car l’occupation par le vendeur est viagère et le paiement est « à terme ».
Comment calculer une vente à terme ?
Une vente à terme se calcule sur le même principe qu’un viager, en 4 étapes :
- Estimation de la valeur vénale
- Calcul de la valeur économique du droit d’usage et d’habitation (DUH)
- Calcul du prix de vente à terme
- Calcul des mensualités de paiement
Le calcul d’une vente à terme commence toujours par l’estimation de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire la valeur de marché du logement s’il était vendu en vente classique. Il n’y a donc aucune différence entre l’estimation d’un appartement ou d’une maison à vendre en viager, en vente à terme ou en vente immobilière classique.
Ensuite, en fonction de la durée d’occupation choisie dans la vente à terme, on calcule la valeur économique du droit d’usage et d’habitation (DUH). Le DUH est égal à la valeur actuelle nette des loyers futurs pendant la durée d’occupation définie par le contrat. Si la durée d’occupation est viagère, on utilisera l’espérance de vie du vendeur pour le calcul. Le prix de vente à terme est égal à la valeur vénale diminuée du DUH.
Enfin les mensualités sont calculées en fonction du montant de « comptant » souhaité par le vendeur et le solde est converti en mensualités sur la durée d’occupation définie par le contrat.
Voici un exemple de calcul d’une vente à terme occupée pour un appartement à Paris d’une valeur vénale de 1 000 000 € avec et un paiement échelonné sur 10 ans et une durée d’occupation de 10 ans :
Le vendeur reçoit un comptant de 300 000 € puis des mensualités de 4 500 € par mois pendant 10 ans.
Quelle est la fiscalité d’une vente à terme ?
Le paiement à terme est une modalité de paiement et le régime fiscal qui s’applique à la vente à terme est celui des plus-values immobilières. Donc la vente à terme sera totalement exonérée d’impôt s’il s’agit de la résidence principale ou d’un bien détenu depuis plus de 30 ans. Le vendeur ne paiera aucun impôt ni sur le comptant, ni sur les mensualités.
En effet, le vendeur est redevable de l’impôt sur les plus-values immobilières sauf s’il s’agit d’un cas d’exonération prévu par la loi, par exemple : la résidence principale, un bien détenu depuis plus de 30 ans, etc. Sinon l’abattement fiscal usuel s’appliquera en fonction de la durée de détention.
Comment sont réparties les charges et les taxes dans une vente à terme ?
L’acquéreur paie la taxe foncière, les travaux et les dépenses exceptionnelles tandis que le vendeur conserve les dépenses d’entretien du bien. S’il s’agit d’un appartement en copropriété, on suit la répartition des charges entre un propriétaire bailleur et un locataire en se référant au montant des charges récupérables indiqué par le syndic de copropriété.
Qui paie les frais de notaire dans une vente à terme ?
Dans une vente à terme, l’acquéreur paie l’intégralité des frais de notaire qui sont calculés sur la valeur vénale du bien.
Quels sont les avantages d’une vente à terme ?
La vente à terme présente 3 avantages pour le vendeur par rapport au viager :
- Sécurité du prix de vente : la durée du paiement est définie dans le temps et l’aléa du viager est supprimé.
- Protection des héritiers en cas de décès : le paiement des mensualités jusqu’à leur terme est dû, même en cas de décès des vendeurs.
- Allégement de la fiscalité : les rentes viagères sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu alors que les mensualités sont totalement exonérées en vente à terme.
Qui a intérêt à vendre en vente à terme ?
D’après les caractéristiques et les avantages de la vente à terme, voici les profils vendeurs qui auraient intérêt à se tourner vers la vente à terme :
- Les vendeurs fortement imposés qui souhaitent se créer un revenu supplémentaire car les mensualités de la vente à terme sont exonérées d’impôt.
- Les vendeurs de moins de 70 ans car en viager la décote d’occupation sera trop élevée et la fiscalité des rentes viagères trop lourde
- Les vendeurs de biens atypiques ou exceptionnels car les modalités de paiement offertes à l’acquéreur représentent un vrai avantage
- Les vendeurs qui ont des enfants et qui veulent sécuriser le prix de vente tout en restant vivre chez eux
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