Qu’est-ce que la vente en nue-propriété ?
La vente en nue-propriété peut avoir plusieurs sens. Dans notre cas, il s’agit de la vente d’un bien dont le vendeur conserve l’usufruit ou un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à titre viager, c’est-à-dire le temps de la vie de l’usufruitier. Ainsi on englobe sous le terme nue-propriété à la fois la vente en nue-propriété et le viager sans rente.
La vente en nue-propriété : comment ça marche ?
Fonctionnement de la vente en nue-propriété
La vente en nue-propriété repose sur le principe du démembrement de propriété. Le bien est juridiquement scindé en deux :
- Le vendeur conserve un droit d’usage sur le logement (Droit d’Usage et d’Habitation ou parfois l’usufruit complet)
- L’acheteur devient nu-propriétaire, c’est-à-dire qu’il détient les murs, mais ne peut occuper ni louer le bien pendant la durée définie
Le démembrement peut être temporaire (par exemple 10 ou 20 ans) ou viager (jusqu’au décès du vendeur).
Usufruit vs Droit d'Usage et d’Habitation (DUH) ?
L’usufruit permet de faire usage du bien et de le mettre en location alors que le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) autorise uniquement une occupation personnelle du logement.
Le démembrement peut être :
Quelle différence entre l’usufruit et le Droit d'Usage et d’Habitation DUH ?
Même s’il est plus courant de conserver le Droit d’Usage et d'Habitation et non pas l’usufruit, les deux situations se rencontrent dans une vente en nue-propriété. On appellera viager sans rente la vente avec conservation de DUH viager et vente en nue-propriété la vente avec conservation d’usufruit.
Ceci dit, par abus de langage et malgré les différences, on appelle “usufruitier” celui qui conserve l’usufruit ou le DUH et on appelle “nu-propriétaire” celui qui conserve la nue-propriété
Quels sont les avantages de conserver l’usufruit ou le DUH ?
Le DUH permet de continuer à vivre chez soi, de se libérer des travaux et des taxes. En cas de départ anticipé du logement, le vendeur abandonne son DUH et peut percevoir une indemnité financière.
Les + de Néo Viager
Conserver un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) constitue une tranquillité d'esprit pour le vendeur qui n'a pas à se préoccuper de la gestion locative de son bien
L’usufruit donne la possibilité de louer le bien, mais implique aussi de conserver les charges, les taxes et les travaux.
Voici un tableau des avantages de l’usufruit et du Droit d’Usage et d’Habitation :
Quel impact sur le prix de vente ?
Conserver l’usufruit ou le DUH n’entraîne pas systématiquement de différence sur le prix de vente car chaque option présente des avantages et des inconvénients pour l’acquéreur.
Si le vendeur conserve un usufruit, l’acquéreur paye certes moins de charges mais il prend le risque de se retrouver avec un bien loué à l’issue dans des conditions qu’il n’a pas choisies. Non seulement l’acquéreur ne pourra pas habiter le bien mais en plus il devra gérer un locataire.
Si le vendeur conserve un DUH, l’acquéreur paiera les taxes et les travaux et il pourrait être redevable d’une indemnité financière en cas de libération anticipée du logement.
Enfin, le calcul de la plus-value à la revente du bien sera plus intéressant pour l’acquéreur en cas de conservation d’usufruit que de DUH.
Certains acquéreurs privilégient la conservation d’usufruit et d’autres investisseurs privilégient la conservation de DUH mais il n’existe pas de règle absolue. L’important est donc de cibler le bon profil d’acheteur selon votre situation et vos objectifs.
Quels sont les avantages de la nue-propriété par rapport au viager pour le vendeur ?
Une sécurité renforcée
La vente en nue-propriété annule deux risques de la vente en viager :
- Le décès prématuré du vendeur
- Le non paiement de la rente viagère
Avec une vente en nue-propriété, le vendeur reçoit l’intégralité du montant le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Alors qu’en viager, le vendeur reçoit une partie de la somme le jour de la vente, le bouquet et une autre partie sous forme de rente viagère. Ainsi, si le vendeur en viager décède prématurément, il n’a pas eu le temps de recevoir l’intégralité de la somme.
La vente en nue-propriété fait disparaître l’aléa financier de la vente en viager.
Dans une vente en viager, le risque de non-paiement de la rente viagère par l’acquéreur pèse sur le vendeur qui compte sur ces revenus pour vivre. Évidemment il existe des protections juridiques très fortes contre le défaut de paiement de la rente viagère :
- le privilège de vendeur (hypothèque légale spéciale du vendeur)
- et la clause résolutoire
La vente en nue-propriété fait tout simplement disparaître le risque de non paiement de la rente.
Une fiscalité plus avantageuse
La vente en nue-propriété rentre dans le cadre de l’impôt sur le revenu pour la plus-value immobilière. Ainsi, la résidence principale est totalement exonérée et les autres cas d’exonérations sont les cas d’exonérations classiques de ventes immobilières.
Ce qui n’est pas le cas de la vente en viager puisque les rentes viagères sont imposables (après abattement) à l’impôt sur le revenu, même pour une résidence principale !
Vendre son logement en nue-propriété est donc plus intéressant fiscalement que de le vendre en viager, surtout pour les vendeurs qui disposent de revenus confortables par ailleurs.
Des solutions en cas de départ anticipé du logement
En cas de départ définitif du bien :
- Avec usufruit : l’usufruitier peut mettre son bien en location pour percevoir un revenu locatif
- Avec DUH, l’usufruitier renonce à son droit contre une indemnité négociée lors de la vente : une majoration de rente ou un capital complémentaire
Voici les 4 cas de figure possibles en cas de libération anticipée du bien :
Les avantages et les inconvénients de ces deux solutions
Dans quels cas opter pour une vente en nue-propriété ?
La nue-propriété s’avère idéale dans plusieurs situations :
- le vendeur a des héritiers
- le vendeur a des revenus confortables
- le vendeur a besoin de liquidités à court-terme
- la valeur du bien est très élevée
Et s’il y a des héritiers ?
Mieux vaut vendre en nue-propriété pour éviter de faire une mauvaise affaire. La nue-propriété permettra au vendeur de toucher l’intégralité du prix de vente, à la différence du viager où il recevra une large part du prix de vente sous forme de rente viagère.
Par ailleurs, la vente en nue-propriété permet d’optimiser sa transmission de patrimoine en échappant en partie aux impôts de succession. Le vendeur pourra transmettre par :
- Donation anticipée exonérée jusqu’à 100 000 € par enfant (tous les 15 ans)
- Don exceptionnel en espèces (jusqu’à 31 865 € par enfant), si le donateur a moins de 80 ans.
Pourquoi vendre en viager sans avoir besoin de revenu supplémentaire ?
Si le vendeur en viager a déjà des revenus confortables, la vente en nue-propriété sera plus appropriée. Le viager génère une rente qui est imposable à l’impôt sur le revenu alors que la vente en nue-propriété est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière.
Le vendeur pourra alors bénéficier du prix de vente de la nue-propriété pour :
- profiter de sa vie en réalisant ses derniers grands projets (voyages, travaux, passion, …)
- transmettre ou réaliser un legs de son patrimoine financier à ses ayants-droits ou à des associations de son choix
- se créer un revenu supplémentaire “défiscalisé” en utilisant une assurance-vie par exemple. En programmant des rachats partiels, le vendeur-épargnant peut se constituer un revenu supplémentaire et seules les plus-values financières seront fiscalisées, après un abattement remis à jour annuellement.
Comment utiliser la valeur immobilisée dans son logement ?
Le viager et la vente en nue-propriété permettent d’utiliser l’argent immobilisé dans son appartement ou dans sa maison, tout en restant vivre dedans. Avec le prix de la vente vous pourrez :
- Rembourser des dettes
- Faire face à une dépense conséquente
- Aider vos proches grâce à des donations de votre vivant
- Réaliser un projet : un voyage, des travaux votre logement, l’achat d’une nouvelle voiture, l’installation d’équipements médicaux, …
Avec la vente en nue-propriété, vous récupérez la plus grande somme d’argent disponible alors qu’avec une vente en viager, vous obtenez seulement une partie comptant le jour de l’acte authentique (le bouquet) et le reste en rente viagère.
Peut-on vendre un bien d’exception en viager ?
Les biens de prestige (valeur supérieur à 2 millions d’euros - 2 M€) attirent peu d’acheteurs en viager classique, car les montants de bouquet et de rente deviennent trop élevés. La vente en nue-propriété :
- Séduit les acquéreurs fortunés et les investisseurs institutionnels (assureurs, fonds, caisses de retraite)
- Facilite la vente grâce à des conditions de financement plus souples
- Raccourcit les délais (souvent moins de 3 mois)
Pourquoi les acheteurs privilégient la nue-propriété ?
L’achat en nue-propriété présente 3 grands avantages par rapport à l’investissement en viager :
- Un financement facilité : l’acquéreur peut utiliser le levier du crédit bancaire
- Un coût d’acquisition connu : le prix d’achat et donc le rendement de l’investissement sont connus à l’avance
- Des avantages fiscaux : les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement alors que les rentes viagères ne le sont pas
Peut-on acheter en nue-propriété par emprunt ?
Oui, à la différence du viager avec rente, un achat en nue-propriété peut être financé par un crédit bancaire.
Dans une vente en viager, l’acquéreur s’engage à payer une rente mensuelle pour toute la vie du vendeur. Pour se garantir du bon paiement de cette rente, le vendeur détient une hypothèque de 1er rang sur le bien vendu. En conséquence, la banque refusera de prêter à l’acquéreur car elle ne pourra détenir qu’une hypothèque de 2nd rang sur le bien immobilier, qui sera insuffisante en cas de non remboursement du prêt par l’acquéreur.
En réalité, il existe de rares exceptions où une banque acceptera de financer à crédit l’acquisition d’un viager avec rente :
- si l’acquéreur-emprunteur accepte de nantir une somme équivalente au montant du prêt sur un contrat d’assurance-vie ou un autre livret de la banque
- si l’acquéreur-emprunteur apporte en garantie à la banque un autre bien purgé de toutes hypothèques (sa résidence principale par exemple)
Pour la vente en nue-propriété en revanche, pas de rente à verser, donc l’usufruitier n’a pas besoin de prendre une hypothèque légale spéciale du vendeur. La banque peut alors utiliser le bien en garantie du prêt qu’elle accorde au nu-propriétaire.
Aller plus loin : En tant que vendeur, quel viager choisir ?
Aller plus loin : Quels sont les profils d'acquéreurs ?