Quel est le rôle du viager en France aujourd’hui ?

Le viager est bien plus qu'une vente immobilière ou qu'un vieux contrat juridique.

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Le viager : un complément à notre système de retraites pour financer la dépendance et le grand âge 

Notre système de retraites actuel compte 1,7 actifs pour 1 retraitéIls étaient 4 actifs pour 1 retraité en 1960. Il n'y aura plus que 1,2 actif pour 1 retraité en 2050.

La France a posé les bases de son modèle de système de retraites par répartition au sortir de la seconde guerre mondiale. Quand la France était à reconstruire, quand les Etats-Unis allaient être la locomotive des 30 glorieuses dans une économie florissante avec une croissance forte. La démographie progressait rapidement, les consommateurs consommaient de plus en plus, les actifs travaillaient tous et la productivité augmentait grâce aux machines et aux avancées techniques puis technologiques. 

Ce cycle s'est ralenti et a connu des soubresauts (chocs pétroliers, crises successives) et nous vivons aujourd'hui dans notre monde occidental avec un chômage structurel élevé, une (sur)consommation remise en question par nos sociétés et des défis majeurs à relever devant nous (transitions économique, énergétique, écologique, numérique, sociale, démocratique, …).

En France, le déficit du régime des retraites atteindra 25,4 milliards d'euros en 2020. 
Notre système de retraites par répartition actuel ne tient déjà plus et ne tiendra pas à l'épreuve de toutes ces transitions à venir, avec une espérance de vie qui s'allonge et un nombre d'actifs toujours plus faible à cotiser. 

Nos discussions autour de l'âge de départ à la retraite, du montant des cotisations ou du montant des pensions de retraites ne suffiront malheureusement pas à rééquilibrer le système actuel. 

Or, 3 retraités sur 4 sont propriétaires. Ce qui représente plus de 2 600 milliards d'euros de biens immobiliers. Nos politiques ne sont pas passé à côté en mentionnant dans le Rapport Libault intitulé “Grand âge et autonomie" et paru en mars 2019  :

La mobilisation des patrimoines doit être facilitée pour le financement de la perte d’autonomie, à travers le développement d’instruments spécifiques, en particulier les sorties en rentes viagères des produits d’épargne, les solutions modernisées et mutualisées de viager, et le prêt viager hypothécaire adapté aux situations de perte d’autonomie

Plus qu'avant, le viager représente une solution de financement de la vieillesse et de la dépendance. En tant qu'actif, vous avez emprunté et acheté votre logement grâce aux revenus de votre travail.

Grâce au viager vous pouvez à nouveau tirer les fruits de votre travail en revendant votre logement, vous activez ainsi votre capital immobilier. En vendant votre bien à une personne active, vous bénéficiez d'une partie des revenus de son travail et cette personne active investit pour préparer à son tour sa retraite.
 
Le viager n'est autre qu'un dispositif de retraite par capitalisation qui se présente comme un complément de notre système de retraite par répartition actuel.

Le viager : un outil de solidarité inter-générationnelle à double-sens

Nous venons de voir que le viager est un instrument de solidarité générationnelle des actifs envers les retraités, sur le principe d'un système de retraites par capitalisation. Mais si les retraités peuvent aujourd'hui être à la peine avec d'un côté des pensions de retraite en baisse et de l'autre un coût de la vie, des impôts et des dépenses en hausse ; leurs enfants encore actifs ou déjà retraités peuvent également connaître des difficultés. 

Or, le viager peut faciliter la transmission d'une génération à l'autre, voire à deux générations après. 
Les Français héritent en moyenne à 57 ans.

Un âge où la plupart de leurs projets sont déjà derrière eux : études, logement, famille, vie professionnelle, …
En parallèle, la France affiche un des taux d'imposition sur les successions les plus élevés d'Europe, allant jusqu'à 45 % en ligne directe (enfants, petits-enfants) et même 60 % pour des héritiers éloignés. Vos enfants ou vos proches pourraient avoir besoin de vous et vous pourriez avoir envie de les aider financièrement et de les accompagner dans leurs projets avant d'attendre de ne plus être là. 

La donation de son vivant permet à chaque parent de transmettre tous les 15 ans, sans payer aucun droits de donations jusqu'à :

attention viager occupé immobilier bouquet rente
Attention

Si le donateur a plus de 80 ans, l'exonération s'applique toujours mais à des montants inférieurs :
100 000 € par enfant
1 865 € par petit-enfant
5 130 € par arrière-petit-enfant

Avec le viager vous touchez une somme d'argent le jour de la vente, le bouquet, et vous pouvez en transmettre une partie par donation à vos proches sans payer de droits de succession. Vous pouvez faciliter la vie de vos proches et en profiter avec eux maintenant. 

Le viager : un investissement productif et redistributif

Enfin, à l'heure où il est question d'investissement dans l'économie réelle, le viager répond présent. En vendant votre bien en viager, vous activez votre capital immobilier qui dormait, tout en continuant à vivre dedans. Du jour au lendemain, vous recevez donc des sommes d'argent qui vont vous servir à :

Autrement dit, le viager permet de réinjecter dans l'économie réelle une épargne “bloquée" dans la pierre de votre logement. De son côté, l'acquéreur en viager est souvent un investisseur, qui n'achète pas le logement dans le but d'y habiter un jour mais de le revendre ou de le louer pour se constituer un capital, préparer sa retraite, etc. 

Les parts des représentants des catégories socio-professionnelles dites supérieures (cadres, professions libérales, fonctionnaires, etc…) et des habitants des grandes métropoles en France (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.) et dans le monde (expatriés Français à Londres, New-York, Singapour, Dubaï, ...) sont plus importantes chez les acquéreurs en viager que chez les vendeurs.

Or ce sont les vendeurs qui vont dépenser l'épargne des acquéreurs. Le viager joue donc un rôle redistributif à la fois social et géographique en France.

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