Définition de la vente en viager

Il existe différents types de contrats de vente en viager : 

• viager occupé : le plus courant. Le vendeur reste vivre chez lui et reçoit le prix de la vente sous forme d’un bouquet puis d’une rente viagère mensuelle jusqu’à son décès.
• viager libre : assez rare mais très recherché par les acquéreurs. Le vendeur vend un bien qu’il n’habite pas (résidence secondaire, investissement locatif) ou alors il vend son logement pour aller vivre ailleurs (maison de retraite ou EHPAD). L’acquéreur pourra alors y habiter immédiatement après la vente. Cela reste cependant une vente en viager car le vendeur reçoit le prix de la vente sous forme d’un bouquet puis d’une rente viagère mensuelle jusqu’à son décès.
• Vente à terme, libre ou occupée : très rare également car cela correspond à des projets spécifiques. Il s’agit du même principe que le viager occupé ou le viager libre mais avec une durée d’occupation et une durée de paiement définies à l’avance.
• Nue-propriété ou “viager sans rente” : cas particulier du viager occupé où l’acquéreur ne reçoit pas de rente, il est payé de l’intégralité du prix de vente le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Dans ce cas particulier il n’y a pas de rente viagère donc il ne s’agit pas d’un viager au sens juridique.

Aller plus loin : Pourquoi les vendeurs préfèrent le viager sans rente ?

Quelles sont les différentes ventes en viager ?

Le viager est défini comme un contrat aléatoire par les articles 1968 à 1983 du Code Civil. C’est-à-dire que l’issue du contrat dépend d’un aléa : la durée de vie du vendeur.

Juridiquement, l'aléa est un événement incertain qui détermine le gain de chance de l'un et le risque de perte de l'autre. Ce qui est bien le cas pour un contrat de vente en viager :

• Si la durée de vie du vendeur est inférieure à son espérance de vie estimée, alors il aura reçu moins que la valeur de son bien
• à l’inverse, si la durée de vie du vendeur est supérieur à son espérance de vie estimée, alors il aura reçu plus que la valeur de son bien

Aller plus loin : Quel viager choisir ?

Quelle est la définition juridique du viager ?

Le viager est une transaction immobilière qui permet à une personne âgée de vendre son logement contre une partie du prix de vente le jour de la signature, le bouquet, et l’autre partie sous forme de versements mensuels : la rente viagère.

Attention
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S’il est prouvé que la vente en viager s'est faite en l'absence d'aléa, elle peut être annulée. Par exemple, la vente en viager sera annulée si le vendeur décède dans les mois qui suivent la signature de la vente des suites d'une maladie dont il était déjà atteint avant la signature de la vente. 

Quels sont les avantages du viager ?

Le viager présente de nombreux avantages pour le vendeur :

Rester vivre et vieillir chez soi

96% des personnes âgées souhaitent rester vivre et vieillir à domicile.
Grâce au viager, le vendeur continue à profiter de son logement pour toute sa vie.

Augmenter sa retraite

La retraite moyenne en France est de 1 500 €. Le viager permet de toucher un complément de retraite, la rente viagère.

Alléger ses charges et ses taxes

Les charges propriétaires ont bondi de 30% ces 10 dernières années. Avec le viager, le vendeur ne paie plus la taxe foncière ni les gros travaux et il peut éviter l’imposition à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Protéger son conjoint

Aujourd’hui une veuve touche 50% à 60% de la retraite de son mari.
Avec le viager, une personne veuve continuera à percevoir 100% de la rente viagère

Accélérer sa succession

Les Français héritent en moyenne à 58 ans. Avec le viager le vendeur peut transmettre son patrimoine plus tôt à ses héritiers en réduisant les frais de succession

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Profiter de sa vie, pour toute la vie

Chaque année les pensions de retraite diminuent par rapport au coût de la vie : -2,6% en 2020
La rente viagère est réévaluée chaque année pour augmenter autant que l’inflation des prix. Le vendeur conserve ainsi son niveau de vie, pour toute sa vie.

Le viager : comment ça marche ?

Tout démarre par le projet de vie du vendeur qui guidera le choix du contrat de vente en viager le plus pertinent. Ensuite, le prix de vente est défini en 3 étapes : estimation de la valeur du bien, calcul du prix de vente en viager et répartition entre le bouquet et la rente viagère.

Comment est calculé le prix d’un viager ?

Le prix d’un viager est calculé selon le type de contrat viager choisi, la valeur du bien, l’espérance de vie du vendeur et le montant du bouquet souhaité.Tout commence par l’estimation de la valeur du bien.

Ensuite, cela dépend du type de contrat choisi : 

• Pour un viager libre, le prix de vente en viager est égal à la valeur du bien.
• Pour un viager occupé, le prix de vente en viager est égal à la valeur du bien diminuée d’une décote d’occupation

Comment calculer la décote d’occupation en viager ?

La décote d’occupation est équivalente aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Le vendeur en viager conserve le droit de vivre chez lui toute sa vie, le Droit d’Usage et d’Habitation (ou DUH viager). Il est donc semblable à un locataire à vie. Pour cette raison, on utilise son espérance de vie pour estimer la durée de paiement des loyers et on retire cette somme de loyers à la valeur du bien.

Comment calculer la rente viagère ?

La rente viagère est calculée à partir du prix de vente en viager, du montant de bouquet souhaité et de l’espérance de vie. 

Exemple d’un appartement à Paris à vendre en viager occupé d’une valeur de 400 000 € dont le vendeur a une espérance de vie de 10 ans. Le loyer annuel est estimé à 10 000 €.

• La décote d’occupation, le DUH viager, est calculée à 100 000 € (10 ans de loyer à 10 000 €)
• Le prix de vente en viager est donc de 300 000 € (valeur - décote)
• Le montant de bouquet souhaité par le vendeur est de 100 000 €
• Le solde à convertir en rente viagère est donc de 200 000 € (prix de vente en viager - bouquet)
• Ces 200 000 € sont répartis sur l’espérance de vie du vendeur, soit 10 ans.
• Ce qui donne un montant de rente viagère mensuelle de 1 667 €

Aller plus loin : Tout savoir pour réussir sa vente en viager.