Comment vendre en viager ?
les 10 étapes

Un contrat de vente en viager est un acte authentique validé par un officier d'État, le notaire. Le déroulé d’une vente en viager présente des similitudes avec celui d’une transaction immobilière classique mais aussi des particularités qu'il est bon de connaître.

Par où commencer pour réussir votre vente en viager ? Quelles sont les différences avec une vente immobilière classique ? Comment être sûr de vendre son bien au meilleur prix

Sinon, je clique sur l'une des 10 étapes pour réussir mon projet de vente en viager :

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Quelle est la première étape d’une vente en viager ?

Une vente en viager commence par la définition de votre projet viager en fonction de votre situation de vie.

Le viager est le fruit d'une décision mûrement réfléchie car c'est un choix de vie plus qu'une transaction immobilière. Vous avez mis une grande partie de votre vie à vous offrir le bien que vous vendez en viager aujourd’hui pour des raisons particulières : 

  • pouvoir continuer à y vivre toute votre vie
  • augmenter votre retraite
  • élever et conserver votre niveau de vie grâce à l’indexation de la rente sur l’inflation
  • transmettre votre patrimoine à vos enfants
  • éviter une baisse de revenus au conjoint survivant
  • et finalement profiter de votre vie

En fonction de vos motivations et de l’usage que vous souhaitez avoir sur votre bien après la vente, vous choisirez la vente en viager qui vous correspond le mieux

  • viager libre
  • viager occupé
  • vente à terme libre ou occupée
  • viager sans rente
  • vente en nue-propriété

Comment estimer un viager ?

L’estimation d’un appartement ou d’une maison à vendre en viager est exactement identique à une vente immobilière classique.

L'objectif est d'obtenir la valeur de votre logement sur son marché immobilier local et actuel, qu’on appelle la valeur vénale. Dit autrement, vous cherchez à obtenir le prix le plus élevé qu’un acquéreur sera prêt à payer pour acheter le bien.

La valeur vénale de votre bien dépend d'un grand nombre de facteurs : l'emplacement, le type de bien, la surface, la distribution des pièces, la qualité du bâtiment et du quartier, les services et les transports à proximité, la présence d'un jardin, d'un balcon, d'un garage, d'un ascenseur ou d'un gardien, la luminosité, le bruit, la sécurité, etc …

Plus l'estimation sera fiable et argumentée, moins il y aura de négociations ensuite avec l’acquéreur.

L'idéal pour trouver la valeur la plus objective de votre bien est de demander plusieurs estimations d’experts immobilier : agent immobilier, expert viager, notaire.Il existe également des simulateurs cohérents et gratuits sur internet donc autant ne pas s'en priver : MeilleursAgents, Efficity, SeLoger, Proprioo, etc.

Un autre outil très utile est la base des valeurs foncières mises à disposition par la Direction Générales des Finances. Ce site recense le prix de toutes les transactions immobilières en France depuis 2015. En comparant les biens vendus similaires au vôtre vous aurez une estimation encore plus fiable.

Comment calculer le prix d’un viager ?

Le calcul viager détermine le prix du bien à vendre et les sommes que vous allez percevoir en continuant à habiter chez vous pendant toute votre vie.

Pour voir ce que vous pourriez toucher en viager et affiner votre projet, nous avons créé un simulateur qui vous aidera à vous projeter.

Ces calculs font appel à des notions mathématiques, actuarielles et financières. Ils ne sont pas simples et nous vous conseillons fortement de faire appel à un expert reconnu dans le domaine.

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Demander d'inscrire les calculs effectués dans le contrat de vente en viager vous assurera la transparence et le sérieux de l'expert et de l'acheteur.

1ère étape: calculer l'espérance de vie

L'espérance de vie est la durée de vie moyenne attendue d'une génération à une date donnée. Ces espérances de vie sont calculées et recensées dans des tables de l'INSEE et des assurances. Ce qui veut dire que deux femmes de 80 ans, quel que soit leurs conditions physiques et leur situation, auront la même "espérance de vie" au sens des tables utilisées pour le viager.

Ainsi, les calculs viagers ne font pas de distinction selon l'état de santé de la personne.

2ème étape: calculer le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) viager

Le montant du DUH est la valeur associée au droit de rester vivre dans votre logement.Le DUH correspond aux loyers que vous auriez payés en tant que locataire de votre logement pendant votre espérance de vie.

3ème étape: Calculer le prix de vente en viager

Appelée valeur du bien occupé, elle est égale à la valeur vénale de votre bien, réduite du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) que vous conservez.Il s'agit du prix auquel vous allez vendre votre bien en viager, séparé en deux parties :

4ème étape: calculer le bouquet en viager

Vous fixez librement la valeur du bouquet. En pratique, la majorité des bouquets oscillent entre 20% et 40% du prix de vente. Cependant, il est parfaitement possible d'envisager un viager sans bouquet, 100% en rente, ou l'inverse, sans rente, 100% en bouquet.Mais cela peut modifier la nature juridique du contrat donc n'hésitez pas à vous faire accompagner pour déterminer au mieux votre projet.

5ème étape: calculer la rente viagère

Enfin, le montant restant est le capital à convertir en rente. Ce capital est réparti sur votre espérance de vie pour obtenir le montant de la rente viagère

A noter : Le montant de la rente viagère sera revalorisé tous les ans grâce à l'indexation. La valeur calculée est donc la valeur de la rente viagère initiale qui augmentera ensuite chaque année.

Exemple : Une femme de 81 ans vend son appartement à Paris de 500 000€ en viager occupé avec un bouquet de 100 000 €. Voici comment pourrait se décomposer le prix de vente en viager pour arriver à la rente mensuelle.

exemple de calcul de rente viagère

NB : cette valeur dépend de nombreux facteurs non détaillés dans cet exemple. Le résultat variera pour chaque projet

Vous avez maintenant une idée plus claire du bouquet et de la rente que vous pourriez recevoir grâce au viager. Votre projet est bien défini et la vente peut réellement commencer.

Qu’est-ce qu’un mandat de vente en viager ?

Le mandat de vente en viager est un contrat bilatéral qui lie le vendeur à un professionnel chargé de la vente du bien. Le mandat définit les conditions et les termes de la vente et encadre la nature des relations contractuelles entre vous et le professionnel : expert viager, notaire, agent immobilier.

Il doit inclure plusieurs informations obligatoires :

  • L'identité des vendeurs
  • Les références et les coordonnées du ou des professionnels chargés de la vente : expert viager, notaire, agent immobilier
  • La désignation du bien
  • La valeur vénale du bien
  • Le prix de vente en viager du bien
  • Le montant du bouquet
  • Le montant de la rente viagère
  • Le montant de la rémunération du professionnel
  • La durée de validité du mandat de vente, au bout de laquelle le mandat prend fin automatiquement
  • la nature du mandat : simple ou exclusif

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Nous vous conseillons d'inscrire dans le mandat de vente l'espérance de vie prise en compte pour les calculs et la décomposition claire du prix du bien : valeur vénale, DUH, prix de vente en viager, bouquet et montant de rente viagère.

Il existe plusieurs types de mandats de vente en viager :

Le mandat simple : qui vous permet de faire appel à plusieurs professionnels
Le mandat exclusif : qui engage un seul professionnel pour une durée d'exclusivité définie, éventuellement reconductible
Le mandat co-exclusif ou à exclusivité partagée : beaucoup plus rare, ce mandat  vous permet de faire appel à deux professionnels

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en viager ? 

Comme pour une vente immobilière classique, le vendeur a l’obligation de réaliser un audit technique complet sur le bien : le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) qui peut contenir jusqu'à 9 documents obligatoires, dont 6 documents obligatoires pour tous les biens anciens, en fonction de leurs caractéristiques, de la date de construction du bien et des éventuels diagnostics précédents :

  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
  • Constat de risque d'exposition au plomb
  • Etat relatif à la présence d'amiante
  • Etat relatif à la présence de termites
  • Etat de l'installation intérieure de gaz
  • Etat de l'installation intérieure d'électricité

2 diagnostics sont obligatoires dans certaines zones :

  • Etat des risques naturels et technologiques
  • Information sur la présence de mérule

Et enfin le dernier diagnostic est obligatoire seulement pour les biens pourvus d'une installation d'assainissement individuelle :

  • Document de contrôle des installations d'assainissement non collectif
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Le saviez-vous ?

À partir du 1er janvier 2025, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) sera obligatoirement sous forme d'un carnet numérique !

Tous ces documents doivent être transmis en totalité à l'acquéreur au plus tard le jour de la vente. Mais certaines informations lui seront communiquées plus tôt, c'est notamment le cas du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) dont les résultats doivent figurer dans l'annonce.

Comment réussir l’annonce d’une vente en viager ?

La mise en annonce du bien a une influence directe sur la durée et le prix de la vente. L'objectif de l'annonce est de mettre en valeur votre logement pour l'acquéreur. Or les acquéreurs parcourent des centaines d'annonces sur des sites spécialisés ou dans des catalogues, il faut donc réussir à sortir du lot !

Nos conseils pour réussir l'annonce de votre bien

Contenir toutes les mentions obligatoires définies par la loi ALUR

  • La description du bien : nature, superficie, état, nombre de pièces, de chambres, de salles d'eau, équipements, cave, parking, …
  • Le prix du bien et le calcul viager détaillé : Valeur vénale, DUH, valeur du bien occupé, bouquet et rente viagère
  • Les résultats du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui indique la consommation d'énergie et le taux d'émission de Gaz à Effet de Serre (GES) du bien
  • Les informations de la copropriété le cas échéant : nombre de lots, charges courantes annuelles, procédures en cours, …

Ajouter des photos de qualité

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Le saviez-vous ?

Les annonces sans photos sont 10 fois moins consultées que les autres, c'est dire l'importance cruciale des photos pour attirer le maximum d'acquéreurs potentiels. Par ailleurs, 1 acquéreur sur 4 ne regarde que la première photo

La première photo doit donc résumer à elle seule l'atout principal de votre bien. Enfin, toutes les photos doivent être de bonnes qualités, idéalement prises par un professionnel pour présenter votre bien sous son meilleur jour.
Pour cela, n'hésitez pas à faire un peu de rangement, nettoyer les salles d'eau, faire un brin de jardinage, faire entrer un maximum de lumière, … Ces petits détails comptent car vos photos seront la première impression de l'acquéreur sur votre logement, et l'objectif est bien de lui donner envie d'aller plus loin.

Valoriser les points forts de votre bien

L'annonce doit indiquer l'atout principal de votre bien dès le début, dans le titre et les premières lignes. Ensuite, le corps de l'annonce donne toutes les informations et caractéristiques de votre bien et de la vente en viager.

En les présentant de manière ordonnée, en commençant par les points forts, vous facilitez la lecture du lecteur et son intérêt pour votre bien.

Préciser la localisation du bien et son environnement

L'emplacement est l'un des premiers critères pour l'acquéreur. Il veut savoir où se situe le bien et tous les services qui se trouvent autour : transports, écoles, commerces de proximité, parking, centre-ville, …

Plus l'annonce lui fournit d'informations, plus il se projette. 

Enfin, dernier point qui conditionnera la réussite de la vente.

La diffusion de l'annonce

Une fois l'annonce rédigée, il faut la rendre visible par le plus grand nombre d'acquéreurs potentiels.Pour cela, nous vous conseillons d'opter pour un professionnel qui adoptera une multidiffusion au travers de plusieurs canaux :

  • Les portails spécialisés en ligne comme SeLoger, Le Figaro Immobilier, LeBonCoin Pro, … où vont la plupart des acquéreurs
    Les catalogues d'annonces ou les journaux locaux qui toucheront des acquéreurs locaux.
  • Les catalogues d'annonces ou les journaux locaux qui toucheront des acquéreurs locaux.
  • Enfin, les réseaux d'acquéreurs et d’investisseurs “hors-marché" : les professionnels envoient souvent l'annonce à leur réseau d'acheteurs avant de publier l'annonce en ligne ou dans la presse.
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Le saviez-vous ?

80% des acquéreurs en viager cherchent d'abord à acheter près de chez eux

Anticiper la rénovation énergétique en viager

Vous avez pris la décision de vendre en viager et vous avez signé le mandat de vente. Vous avez maintenant quelques mois devant vous avant la signature du contrat viager authentique. 

Pourquoi ne pas mettre à profit ce moment pour penser à la suite, à votre vie après la vente ? Qu'allez-vous faire avec le bouquet ? Un voyage rêvé depuis longtemps, plus de temps passé avec vos proches, la reprise d'un loisir, etc. Les idées ne vous manqueront pas. 

Et parmi celles-ci, il en est une qui pourrait changer votre vie même si vous n’y pensez peut-être pas : des travaux et notamment la rénovation thermique de votre logement. 

Vous faites peut-être partie des 3 Français sur 4 qui ont froid chez eux et qui considèrent que leur facture d'énergie est trop lourde. Cette situation s'explique en grande partie par des problèmes d'isolation du bâtiment et de performance du système de chauffage.

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Le saviez-vous ?

En 10 ans, les prix de l'électricité et du fioul ont augmenté de presque 100 % et celui du gaz d'environ 50 %.

Effectuer des travaux de rénovation thermique pourrait donc vous offrir un meilleur confort thermique et également réduire votre facture de chauffage pour vous faire réaliser de sérieuses économies.

Grâce au bouquet, vous pourrez réaliser ces travaux : pose de fenêtres double-vitrage, changement de système de production d'eau chaude, installation d'une VMC thermo-régulée, isolation de vos combles, … Il existe aussi des subventions et des réductions accordées par l'Etat.

Cependant, au moment de la vente en viager vous ne serez plus propriétaire de votre logement. Il faudra donc discuter des travaux à effectuer avec le propriétaire, l'acquéreur, pour savoir si vous pouvez les faire et qui les prendra à sa charge. Sans compter que les subventions accordées par l'Etat sont calculées et distribuées au propriétaire.

Pour toutes ces raisons, mieux vaut anticiper la question des travaux et de la rénovation thermique si vous avez des projets ou des améliorations à apporter à votre logement pour vos vieux jours.  

Par exemple, faites réaliser un bilan énergétique pour savoir quels travaux vous feront le plus gagner en efficacité thermique. Ainsi vous pourrez en discuter au plus tôt avec les éventuels acquéreurs ou bien réaliser vos travaux avant la vente.

Peut-on négocier un viager ?

Qui dit vente immobilière dit négociation, et le viager n'y déroge pas, ou en tout cas pas toujours. Car vendeur et professionnel peuvent limiter au maximum les possibilités de négociation du potentiel acquéreur en suivant des règles simples, le plus souvent de bon sens.

Comment minimiser la marge de négociation de l'acquéreur ?

Estimer le bien au prix “juste"

La valeur vénale est le nerf de la guerre pour la négociation car elle est obtenue à partir d'une estimation qui sert ensuite de référence à tous les calculs viager et in fine, au montant de la rente viagère. 

Pour limiter les négociations, l'acquéreur ne doit pas être en capacité de remettre en question l'estimation.
 

Et pour obtenir l'estimation la plus indiscutable, nous vous invitons à relire ce paragraphe.

Justifier les calculs viagers

Si la valeur vénale est indiscutable, l'acquéreur pourrait avoir envie de remettre en question les calculs viagers effectués par le professionnel :

  • l'espérance de vie d'après les tables utilisées par le professionnel,
  • le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
  • la rente viagère

Charge alors au professionnel de pouvoir présenter et argumenter ces calculs à l'acquéreur intéressé, d'où la nécessité de s'entourer d'un professionnel reconnu qui sache justifier ces calculs en connaissance de cause.

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C'est pourquoi nous vous conseillons d'inscrire dès le mandat de vente l'espérance de vie prise en compte pour les calculs et les calculs de la décomposition du prix du bien = DUH + bouquet + capital en rente.

C'est un double-intérêt pour vous. D'une part vous aurez la certitude que vous avez affaire à un professionnel qui maîtrise son sujet. D'autre part l'expert pourra présenter ses calculs dès la présentation du bien au potentiel acquéreur qui sera plus en difficulté pour les remettre en cause par la suite.

S'offrir un maximum d'acquéreurs potentiels

Maintenant que vous avez une estimation indiscutable et des calculs indémontables, il se peut que les acquéreurs ne se bousculent pas pour votre bien. L'emplacement, le type de bien, la configuration, le bruit, un défaut majeur, … ou tout simplement l'équilibre entre l'offre et la demande, un facteur que vous ne pouvez absolument pas maîtriser. 

Pour toutes ces raisons, il est essentiel d'attirer un maximum d'acquéreurs potentiels sur votre bien pour susciter leur intérêt, multiplier les offres d'achat et ne pas se retrouver en position de faiblesse dans la négociation si vous n'avez qu'un seul acquéreur potentiel en face.

Tout d'abord, avec la multidiffusion à travers plusieurs canaux (sites d'annonces, sites spécialisés dans le viager, journaux locaux, revues d'annonces, …) vous vous assurez de toucher un maximum d'acquéreurs potentiels. 

Ensuite, n'hésitez pas à demander au professionnel s'il possède un réseau d'acquéreurs car les ventes les plus rapides se réalisent souvent grâce au réseau du professionnel.

Être ouvert à la discussion

Enfin, le dernier point de négociation qui sera fréquemment soulevé par l'acquéreur sera la répartition entre le bouquet et la rente.

La somme des deux est égale à la valeur du bien occupé, qui est fixe. Ce qui signifie que si on diminue le bouquet, la rente augmente d'autant, et vice-versa. C'est donc un jeu à somme nulle, vous ne perdez rien, l'acquéreur ne gagne rien. C'est juste un rééquilibrage en fonction des préférences de chacun.

Si vous aviez prévu un bouquet conséquent (plus de 40% du prix de vente), l'acquéreur devra payer un montant comptant important le jour de la vente, sans pouvoir l'emprunter auprès d'une banque. Il cherchera peut-être à diminuer le bouquet, ce qui augmentera votre rente.

A l'inverse, si vous aviez prévu un très faible bouquet (moins de 20%) et donc une rente conséquente, l'acquéreur devra payer un montant important tous les mois. Il cherchera peut-être à diminuer la rente, ce qui augmentera votre bouquet.

Lors de cette dernière discussion il est important de concilier les points de vue pour atteindre un équilibre optimal, car le prix payé est le même au final.

Comment se passe la négociation concrètement ?

La négociation se joue lors d'allers-retours d'offres d'achat et de contre-offres jusqu'à ce que le vendeur accepte ou refuse l'offre d'achat de l'acquéreur potentiel.

Nous conseillons de toujours faire une offre d'achat ou une contre-offre par écrit pour avoir les éléments essentiels contenus dans le document :

  • L'identité de l'acquéreur
  • La désignation du bien
  • Le prix proposé
  • La durée de validité de l'offre
  • Éventuellement des conditions relatives à la vente ou au financement

A la réception de l'offre d'achat vous pouvez la refuser, faire une contre-offre ou l'accepter. Tous ces échanges peuvent avoir lieu par courrier mais également par mail.

Refuser l'offre d'achat en viager

Pour refuser une offre d'achat, vous pouvez ne pas donner suite, et l'offre d'achat périmera d'elle-même. Mais il est préférable d'indiquer que vous refusez l'offre et de préciser les raisons de votre refus à l'acquéreur.

Cela vous permettra d'argumenter sur la valeur de votre bien et incitera éventuellement l'acquéreur à relever son offre, ce qui vous rapprochera de votre objectif.

Faire une contre-offre d'achat en viager

Dans les faits, rédiger une contre-offre est assez rare. Il vous suffit bien souvent de refuser la première offre d'un acquéreur et ce dernier pourra de lui-même faire une seconde proposition s'il le souhaite.

Accepter l'offre d'achat en viager

Le prix et les conditions vous conviennent ? Bravo, vous pouvez signer l'offre et engager la vente ! Et si vous avez le choix entre plusieurs offres d'achat, vous êtes libre de choisir celle qui vous convient le plus.

L'acceptation de l'offre d'achat se fait en reprenant les éléments qui figurent dans l'offre d'achat : identité de l'acquéreur, désignation du bien, prix accepté, éventuelles conditions relatives à la vente.

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Bon à savoir

Une fois l'offre d'achat acceptée, vous êtes juridiquement engagé. Les visites s'arrêtent et vous ne pouvez plus accepter d'autres offres, même plus avantageuses pour vous.

Il est temps de prendre RDV chez le notaire.

Pourquoi signer un compromis de vente en viager chez le notaire ?

Le compromis de vente en viager est un avant-contrat signé entre l'acquéreur et le vendeur qui s'engagent tous les deux à conclure la vente au prix déterminé.
Juridiquement, le compromis de vente en viager vaut vente ! 

Le contrat viager définitif, encore appelé acte authentique, ne fera que reprendre l'ensemble des accords et des clauses prévus dans le compromis de vente. C'est pour cette raison que la signature définitive du contrat viager chez le notaire est parfois appelée “réitération par acte authentique". 

Étant donné l'importance de cet avant-contrat, il est plus que conseillé de se faire accompagner dans sa rédaction par un expert viager et par le notaire.

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Le saviez-vous ?

La promesse de vente en viager est un autre avant-contrat qui peut aussi être utilisé mais nous le déconseillons vivement. Certes la promesse de vente en viager est très proche du compromis de vente en viager mais elle n'engage pas l'acquéreur à acheter, elle engage uniquement le vendeur à vendre.

C'est pourquoi on l'appelle aussi “promesse unilatérale de vente en viager". Par ailleurs, la promesse de vente en viager entraîne des droits d'enregistrement supplémentaires de 125 €.

Que contient le compromis de vente en viager ?

Le compromis inscrit toutes les conditions dans lesquelles se déroulera la transaction en viager :

  • La désignation des deux parties (acquéreur et vendeur)
  • La description et situation actuelle du bien
  • Le dossier de diagnostics techniques (DDT)
  • Le prix du bien
  • Le montant du bouquet
  • Le montant de la rente viagère
  • Les modalités de paiement du bouquet et de la rente
  • Les frais de notaire et les honoraires du professionnel, le cas échéant
  • Les clauses suspensives
  • Le droit et délai de rétractation
  • La date limite de réitération par acte authentique
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Nous insistons pour vous conseiller à nouveau d'inscrire dans le compromis de vente en viager l'espérance de vie prise en compte pour les calculs et la décomposition claire du prix du bien : valeur vénale, DUH, prix de vente en viager, bouquet et capital versé en rente.

Nous conseillons également de faire inscrire les formules des calculs pour que les différents montants ne puissent pas être remis en question par la suite.

Quelles sont les clauses spécifiques du contrat de vente en viager ?

À ces éléments peuvent s'ajouter des clauses spécifiques au viager, en fonction du type de viager choisi et des caractéristiques de la vente :

  • Clause résolutoire
  • Clause pénale
  • Clause de privilège du vendeur
  • Clause d'indexation de la rente
  • Clause de majoration de la rente en cas de libération anticipée du bien
  • Clause d’abandon du droit d’usage et d’habitation exclusif
  • Clause de réversion de la rente
  • Clause de répartition des charges et travaux
  • Clause de solidarité ou de cautionnement
  • Clause de rachat ou de transfert de la charge de la rente

Toutes ces clauses spécifiques au viager protègent le vendeur et sécurisent le paiement de la rente viagère.

Quel est l’avantage de signer un compromis de vente en viager chez le notaire pour le vendeur ?

Le jour de la signature du compromis chez le notaire, l'acquéreur doit verser un dépôt de garantie. Comme son nom l'indique, cette somme d'argent permet de garantir la bonne volonté de l'acquéreur d'aller au bout de la vente. Si l'acquéreur se désiste sans raison valable, alors le vendeur conservera le dépôt de garantie versé par l'acquéreur.

Concrètement, l'acquéreur versera une somme, généralement comprise entre 5% et 10% du prix de vente, sur le compte séquestre du notaire. Cette somme est encaissée et bloquée. Elle sera ensuite déduite du prix de vente lors de la signature du contrat viager authentique.

L'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente en viager pour se rétracter sans pénalité. L'acquéreur peut se rétracter sans invoquer de motif, il est donc entièrement libre pendant ces 10 jours pour mûrir son choix et revenir en arrière s'il le souhaite.

S'il se rétracte dans le délai de rétractation, il récupérera l'intégralité du dépôt de garantie versé au notaire, et le compromis de vente en viager sera annulé. En revanche, passé ces 10 jours, l'acquéreur ne peut plus se rétracter, ou alors il perdra son dépôt de garantie qui sera entièrement reversé au vendeur à titre de dédommagement.

Quel est le délai entre le compromis et l’acte authentique de vente en viager ?

Le délai est sensiblement le même pour une vente en viager et pour une vente immobilière classique. Le compromis de vente en viager mentionne une date limite pour la signature du contrat viager authentique. Usuellement le notaire place cette date limite 3 mois après la signature du compromis.

Ce temps permettra au notaire d'effectuer les obligations et les vérifications qu'il est tenu de faire en qualité d'officier d'État, notamment :

  • Recueillir et attester la validité du titre de propriété du bien
  • Vérifier l'état civil des parties
  • Vérifier la réalité et la validité juridique du bien vendu (notamment si les gros travaux effectués ont bien été déclarés)
  • Demander un certificat d'urbanisme auprès de la mairie pour vérifier l'absence de charges ou de servitudes portant sur le bien
  • Vérifier que tous les diagnostics techniques ont été établis et sont en cours de validité
  • Demander à la mairie si elle a pas l'intention de préempter le bien
  • Vérifier la situation hypothécaire du bien pour s'assurer qu'il n'est pas grevé d'une hypothèque supérieure au prix de vente
  • Encaisser sur son compte séquestre le dépôt de garantie

D'une manière générale, le notaire est chargé de recueillir les actes, de les authentifier et de les conserver. Le temps que le notaire avance de son côté, il peut être opportun pour vous de penser à la suite !

Comment se passe la signature du contrat viager chez le notaire ?

Ça y est, c'est le grand jour, vous avez rendez-vous une dernière fois chez le notaire pour finaliser la vente en viager. Le notaire relira avec vous l'intégralité du contrat de vente en viager, qui reprendra tous les termes de l'avant-contrat. Vous connaissez donc déjà la grande majorité du contenu du contrat.

Le notaire répondra à toutes vos remarques et vos questions et il vérifiera que l'acquéreur est en mesure de régler le montant du bouquet. Enfin, la signature de l'acte authentique notarié entraîne le transfert de propriété et le paiement du bouquet. C'est l'étape la plus solennelle car elle officialise la vente en viager.

À partir de ce jour, l'acquéreur devient officiellement propriétaire de votre logement, et vous en conservez le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH).

Vous recevrez le virement sous 3 jours qui correspondra au montant du bouquet et à la première rente mensuelle au prorata du mois en cours.

Après la vente, le notaire fait enregistrer l'acte de vente en viager auprès des services fiscaux pour que l'acquéreur puisse recevoir le titre de propriété. 

Vous avez vendu votre bien en viager, bravo !
Il vous reste maintenant à profiter de la vie, pour toute votre vie.

Aller plus loin : À quel âge vendre en viager ?