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Découvrez les questions de ceux qui ont concrétisé leur projet avec Néo Viager
Investir en viager
Un investissement attractif
Quels sont les avantages d'un achat en viager ?
Les avantages de l'acquisition en viager sont multiples, notamment :
- Un paiement étalé dans le temps sans avoir à passer par la banque
- Un prix décoté de 30% à 60%
- Des frais de notaires réduits de 30% à 60%
- Tous les avantages de l'investissement immobilier sans les inconvénients du locatif : des loyers 100% garantis et payés d'avance, non fiscalisés, et un vendeur qui continue à prendre soin du bien comme un propriétaire.
A quel âge investir en viager ?
Vous pouvez investir en viager à tout âge ! Néanmoins, nous recommandons un écart d'âge d'au moins 20 ans entre votre vendeur et vous.
Est-ce risqué d'acheter en viager ?
Comme tout investissement immobilier, l'achat en viager comporte certains risques, mais ceux-ci sont limités lorsqu'on est correctement informé.
Le propre du viager est d'être un contrat aléatoire : vous ne connaissez pas par avance la performance de votre investissement.
Si vous souhaitez atténuer le risque de cet investissement, vous pouvez diversifier votre acquisition en achetant plusieurs viagers, seul ou à plusieurs (club deals, sci), ou encore choisir l'acquisition en nue-propriété qui ne comporte pas d'aléa sur le prix.
Le viager est-il une solution éthique ?
Oui, c'est un investissement qui a du sens. En investissant en viager, vous savez ce à quoi sert votre argent : vous permettez à une personne âgée de financer sa retraite à domicile et ses projets.
Pourquoi privilégier l'acquisition en viager par rapport à l'investissement locatif ?
L'investissement en viager présente de nombreux avantages significatifs par rapport au locatif, parmi lesquels :
- Des loyers encaissés en intégralité par avance, et 100% défiscalisés
- Effet de levier du démembrement : acquisition d'un bien décoté de 30% à 60%
- Facilités de paiement : paiement étalé dans le temps (bouquet + rente)
- Une acquisition sans passer par la banque
- Moins de contraintes de gestion, pas de vacance locative
- Un habitant « soigneux » : le vendeur en viager est chez lui, il se comporte donc comme un propriétaire qui prend soin du bien, a contrario de bien des locataires…
- Une grande perspective de gains avec l'aléa
C'est de plus un investissement solidaire, par lequel vous permettez à un senior de financer sa retraite à domicile.
Processus d'acquisition
Peut-on financer l'achat d'un bien en viager avec un prêt bancaire ?
Non, vous ne pouvez en principe pas financer l'acquisition d'un bien en viager occupé avec un prêt bancaire, car la banque ne peut pas prendre de garanties suffisantes sur le bien. En effet, le vendeur bénéficie d'une hypothèque de premier rang et d'une clause résolutoire pour son bien. La banque ne prête donc pas pour cette acquisition, sauf à présenter des garanties suffisantes, par exemple le nantissement d'actifs financiers ou une garantie sur un autre bien d'une valeur au moins équivalente. L'emprunt est possible pour l'achat en nue-propriété, car le vendeur ne dispose pas des mêmes garanties.
Puis-je acheter un viager via une SCI ?
Oui vous pouvez acheter en viager via une SCI. Cela peut être un excellent moyen d'investissement et de transmission d'un patrimoine immobilier à vos enfants ou petits-enfants par exemple.
Comment trouver des biens à acheter en viager ?
Vous pouvez trouver des biens à acheter en viager sur la plupart des portails immobiliers classiques, en sélectionnant le filtre « viager ».
Vous pouvez aussi nous faire part de vos critères d'investissement ici, nous vous enverrons des offres pertinentes.
Est-il possible de négocier le prix d'un viager ?
Oui, comme pour toute transaction immobilière vous pouvez négocier le prix, à savoir le bouquet et/ou la rente.
Surtout, il est souvent intéressant de discuter la répartition entre le bouquet et la rente sans pour autant revoir la valeur du bien : peut-être préférez-vous pour des facilités de paiement un peu moins de bouquet et plus de rente, ou inversement. Cela peut fréquemment permettre de trouver un terrain d’entente avec les vendeurs et faciliter l’acquisition.
Peut-on revendre un bien acheté en viager avant le décès du vendeur ?
Oui, vous pouvez revendre un bien acheté en viager avant le décès du vendeur. Dans ce cas-là, le nouvel acquéreur devra reprendre toutes les conditions du contrat : répartition des charges, montant de la rente, etc. Faites appel à un expert viager pour actualiser les montants pour la revente et chercher un nouvel acquéreur.
Vie du viager
Quelles charges vais-je devoir payer en tant qu'acquéreur ?
Cela dépend du droit conservé par le vendeur (DUH ou usufruit) et de la négociation entre vous.
Toutefois, l'usage le plus courant est d'avoir une répartition des charges semblable à celle entre un propriétaire bailleur et son locataire : les gros travaux, la taxe foncière (à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères) sont à charge de l'acquéreur ; les charges récupérables auprès du locataire et l'entretien courant sont à charge du vendeur.
Quelles relations vais-je avoir avec mon vendeur ?
Les relations entre crédirentier (vendeur) et débirentier (acquéreur) varient beaucoup d'un viager à l'autre : certains ne se rencontrent jamais quand d'autres ont des relations amicales et s'arrangent pour passer des vacances dans le bien commun !
Cela dépendra de vos souhaits et de ceux de votre crédirentier.
Dans tous les cas, comme avec un locataire, il convient d'avoir des échanges réguliers pour s'assurer que tout est en ordre (répartition des charges, travaux, assurances, etc.).
Quelles sont les responsabilités de l'acheteur dans une vente en viager ?
Dans une vente en viager, l'acheteur est d'abord tenu de payer la rente chaque mois pendant toute la durée du contrat. En effet, la rente est considérée comme un revenu à caractère alimentaire, sur lequel le vendeur compte pour vivre. C'est pourquoi la clause résolutoire protège le vendeur : dans le cas où l'acquéreur cesse de payer la rente, la vente est considérée comme annulée et le vendeur redevient propriétaire du bien.
L'acheteur est également tenu de respecter les autres conditions du contrat : répartition des charges, paiement des travaux, majoration de rente en cas de libération anticipée, etc.
Que vais-je devoir déclarer à l'IFI ?
En achetant en viager, l'avantage est que vous ne déclarez pas la totalité de la valeur du bien à l'IFI, mais seulement la valeur fiscale de la nue-propriété du bien.
Cette valeur dépend de l'âge des vendeurs, tel que défini dans l'article 669 du code général des impôts. Par exemple, pour des vendeurs de 77 ans, vous ne déclarez que 70% de la valeur du bien à l'IFI.
Que se passe-t-il si mon vendeur part vivre en maison de retraite ?
Si votre vendeur part vivre en maison de retraite, il libère le bien et vous le rend libre de tout meuble (sauf convention contraire). Vous pouvez alors jouir du bien comme vous le souhaitez, l'habiter ou le mettre en location. En contrepartie de cette libération anticipée, vous devrez verser un complément de rente ou un capital complémentaire pour le cas d'un viager sans rente. Votre viager occupé s'est transformé en viager libre.
Que se passe-t-il au décès du vendeur ?
Au décès du vendeur, sa succession dispose de 4 mois pour vous rendre le bien vide et vous remettre les clefs. Vous êtes alors entièrement propriétaire du bien et pouvez en jouir librement, l'habiter, le revendre, le mettre en location, en faire votre résidence secondaire, etc.
