Quelle répartition des charges propriétaires en viager ?  1/2

Les charges propriétaires ont bondi de 30% en 10 ans.

 

D'où l'enjeu de les répartir équitablement entre l'acquéreur et le vendeur en viager. Malheureusement la recherche de ce juste équilibre n'est pas chose aisée …

 

Qu'entend-on par charges propriétaires ? Que dit la loi ? Quelles sont les logiques et les modèles de répartition ? Qui paye quoi concrètement ? Que faire en cas de désaccords ?

 

Commençons par un tour d'horizon de ces fameuses charges propriétaires.

Néo viager le Guide du viager immobilier : calculs, rente mensuelle, bouquet, DUH
Retour au guide du viager
Et après ?
Néo Viager vous offre une étude viagère personnalisée
Estimer mon viager

Charges propriétaires : de quoi parle-t-on ?

 

Les propriétaires connaissent le prix d'être chez soi, et il est souvent élevé avec la taxe foncière, la taxe d'ordures ménagères, la taxe d'habitation, les charges d'entretien, les travaux et les assurances obligatoires.

 

Taxe foncière


La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) fait partie des impôts locaux à destination du département et de la collectivité locale.

La taxe foncière sur les propriétés bâties est utilisée pour le financement partiel du budget des municipalités, de la coopération intercommunale et des départements.

Les fonds collectés servent au développement des équipements collectifs et les différents services prodigués aux particuliers.

 

Son montant est déterminé à la fois par l'État, le département et les collectivités locales suivant la formule suivante :

Formule calcul taxe foncière valeur locative cadastrale taux global d'imposition

Avec :

VLC = Valeur locative cadastrale =  Loyer annuel théorique du bien défini par l'État

Coeff reval. = Correction de la valeur locative cadastrale égale à l'inflation (Indice des Prix à la Consommation)

Tx dép. = taux d'imposition décidé et destiné au département

Tx com. = taux d'imposition décidé et destiné à la ville et à la communauté de communes

Idée Néo viager immobilier
Le saviez-vous ?

Les valeurs locatives cadastrales datent de … 1970 !

Une réforme actuelle doit les recalculer d'ici 2026, ce qui entraînera de lourds changements.

Selon un rapport de 2020, certains propriétaires de vastes logements anciens (plus de 100 m2 construits avant 1940) devraient voir bondir leur taxe foncière de plus de 20% après la réforme !

La taxe foncière est payée chaque année et elle est due pour l'année entière par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année en cours.

 

Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères - TEOM

 

La Taxe sur les déchets ménagers (aussi appelée “Taxe Poubelle") fait également partie des impôts locaux et on la retrouve sur l'avis de Taxe Foncière.

 

Elle est déterminée et destinée aux collectivités locales qui gèrent la collecte des déchets :

 

Calcul taxe des déchets ménagers valeur locative cadastrale taux d'imposition communal

 

De même que la Taxe Foncière, la TEOM est payée chaque année et elle est due pour l'année entière par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année encours.

 

En revanche, à la différence de la Taxe Foncière, la TEOM peut être considérée comme une charge locative et le propriétaire a la liberté de la réclamer au locataire.

 

Taxe d'habitation

 

La Taxe d'habitation fait encore partie des impôts locaux, au profit des collectivités locales qui en déterminent le taux.

Une réforme est encours depuis 2018 pour progressivement supprimer cet impôt sur les résidences principales d'ici 2023.

 

calcul taxe d'habitation valeur locative nette taux imposition

Avec :

Valeur locative nette = Valeur locative cadastrale - abattements éventuels pour la résidence principale- réductions pour personnes à faibles revenus + majoration éventuelle pour la résidence secondaire

 

La taxe d'habitation est payée chaque année et elle est due pour l'année entière par l'occupant du bien au 1er janvier de l'année en cours, s'il n'en est pas exonéré.

 

Les charges d'entretien ou de fonctionnement

 

Les charges d'entretien ou de fonctionnement sont toutes les dépenses courantes entraînées pour vivre dans le logement, à l'exception des travaux et des dépenses exceptionnelles.

 

Les charges d'entretien ou de fonctionnement d'une maison individuelle

 

Dans une maison individuelle, comme son nom l'indique, il n'y a que des charges individuelles.

 

Parmi celles-ci on retrouve :

  • Chauffage
  • Eau courante
  • Production d'eau chaude
  • Électricité
  • Connexion internet, téléphone, télévision
  • Menues réparations
  • Aménagements
  • Entretien des espaces extérieurs
  • Entretien de la piscine
  • Confort et équipements modernes (volets roulants, porte de garage ou portail automatiques, domotique)

 

Il s'agit en réalité de toutes les dépenses récurrentes ou les réparations de faible montant dues à la vétusté et à l'usage normal du bien et de ses équipements.

 

Les charges d'entretien d'un bien en copropriété

 

Dans une copropriété, on distingue les charges individuelles, qui concernent le logement en particulier, et les charges de copropriété qui sont communes à tous les copropriétaires.

 

Les charges individuelles ne regardent que l'occupant du bien et son propriétaire, et en cela, elles ne sont pas différentes de celles d'une maison individuelle que nous avons vues juste avant.

 

Les charges de copropriété sont gérées par le syndic et soumis à un cadre très spécifique.

Elles sont réparties en 2 grandes catégories : 

Les charges générales

 

Ce sont les dépenses liées à l'administration, à l'entretien et à la conservation de l'immeuble (syndic, nettoyage, taxe des ordures ménagères, ravalement, toiture, …)

 

Chaque lot de copropriété donne droit à une quote-part des parties communes, aussi appelé tantièmes, exprimée en pourcentage de l'ensemble des parties communes.

Les charges générales sont payées à hauteur des tantièmes détenus par le copropriétaire.
 

Les charges particulières

Ce sont les dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs (gardiennage, sécurité, chaudière, ascenseur, …)

Les charges générales sont payées en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot. Par exemple, si le copropriétaire du RDC n'a pas l'utilité de l'ascenseur, alors il ne paiera pas les frais liés à l'ascenseur.

 

Le paiement des charges de copropriété

 

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face à ces dépenses courantes, générales et particulières.

Les copropriétaires versent ensuite des provisions pour charges en lien avec ce budget, généralement en 4 fois dans l'année, à chaque trimestre.

 

À la fin de l'année, le syndic émet le décompte des charges de copropriété, un document qui retrace l'ensemble des dépenses, la répartition de ces charges et les éventuels sommes à verser ou trop-perçus par rapport aux provisions avancées.

 

Les travaux et les dépenses exceptionnelles

 

Les travaux et les dépenses exceptionnelles sont toutes les dépenses qui ne sont pas courantes ou qui dépassent les menues réparations dues au simple usage du bien et de ses équipements.

En cela, ils sont très variés : ravalement de façade, remaniement de toiture, terrassement, installation de piscine, changement de chaudière, installation d'un ascenseur, travaux d'isolation et de rénovation énergétique, installation de double-vitrage, …

 

Pour une maison individuelle et pour les parties privatives d'un bien en copropriété, les travaux ne concernent que le propriétaire et/ou l'occupant du bien qui sont donc libres de faire ce qu'ils veulent.

attention viager occupé immobilier bouquet rente
Attention

Il faut cependant tenir compte des règles d'urbanisme et de copropriété pour les travaux !

Les règles d'urbanisme éventuelles limitent et encadrent les travaux et les modifications apportées à un bien sur certains périmètres définis :

  • la Carte communale
  • le Plan Local d'Urbanisme (PLU)
  • le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du patrimoine (PSMV)

Les règles de copropriété sont définies par la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété et dans le règlement de copropriété avec des restrictions pour les travaux des parties privatives :

  • qui affectent les parties communes, d'autres parties privatives ou l'aspect extérieur de l'immeuble
  • qui amènent à un changement de destination du lot (habitation en commerce ou l'inverse)
  • sur certains éléments à l'intérieur des parties privatives qui peuvent être considérés comme des parties communes : murs porteurs, balcons, canalisations et radiateurs en cas de chauffage collectif, caves, …(se référer au règlement de copropriété)

Pour les travaux dans les parties communes ou qui doivent être approuvés par la copropriété, la procédure à suivre est très encadrée :

1.    Les travaux sont inscrits à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG)

2.    Au moins 2 devis de deux prestataires différents doivent être joints à l’ordre du jour

3.    Les travaux doivent être votés à la majorité absolue

4.    Chaque copropriétaire règle le montant des travaux à hauteur de la quote-part qu'il détient

Idée Néo viager immobilier
Le saviez-vous ?

Pour les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre les travaux pendant l’AG, il est possible d'échelonner le paiement sur 10 ans.

Les assurances obligatoires

 

Depuis 15 ans, les tarifs de l'assurance habitation ont explosé de 40%

 

Il s'agit donc d'un poste de dépense non négligeable pour les propriétaires, sans parler des soucis et des tâches administratives engendrées par un sinistre et sa résolution avec son assureur.

Idée Néo viager immobilier
Le saviez-vous ?

En maison individuelle, une simple assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) suffit au propriétaire bailleur.

Tandis qu’en copropriété, le propriétaire non occupant devra obligatoirement souscrire une assurance habitation, plus complète que la PNO.