Tout savoir pour réussir sa vente en viager

La vente en viager est la transaction immobilière du bien d’une personne âgée qui reste vivre dans son logement pour toute sa vie. Le prix de la vente est versé sous la forme d’un bouquet et d’une rente viagère.

Il existe différents types de ventes en viager et différentes façons de vendre son bien en viager. Pour les expliquer, il faut revenir aux notions fondamentales du droit immobilier.

2 démembrements de propriété possibles en viager

Vous allez vendre votre logement mais restez vivre dedans après la vente. Vous allez donc conserver un droit sur votre logement et vendre un autre droit à l’acheteur. Alors comment ça se passe ?

La propriété d’un bien peut se décomposer, ou se démembrer, en 3 droits : 

• Usus - l’usage : c’est le droit de vivre chez soi, d’habiter personnellement le logement, de le décorer à sa façon, etc
• Fructus - la location : c’est le droit de mettre le bien en location et d’en tirer des fruits, c’est-à-dire des revenus locatifs
• Abusus - la nue-propriété : c’est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le céder ou le donner

Un propriétaire détient généralement ces 3 droits réunis et il peut choisir de démembrer sa pleine propriété. C’est exactement ce qu’il se passe dans une vente en viager.

Le vendeur en viager, qu’on appelle le crédirentier, a le choix de conserver :

• le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) qui correspond au simple usage, usus. Il s’agit d’un droit personnel et incessible. Le crédirentier peut habiter son logement mais ne peut pas le louer à un tiers, ni vendre ce droit à une autre personne. Le DUH s’éteint au décès du vendeur.
• l’Usufruit, qui est la réunion de l’usus et du fructus. Il s’agit cette fois d’un droit réel et cessible. Le crédirentier peut alors habiter son logement et également le mettre en location, vendre ou donner son usufruit à une autre personne, à un enfant par exemple.

Les + de Néo Viager

Conserver l’usufruit pénalise le vendeur dans la répartition des charges et de la taxe foncière et diminue le prix de vente en viager

Dans l’immense majorité des cas, le vendeur en viager conserve le Droit d’Usage et d’Habitation et c’est ce que nous conseillons de faire, sauf cas particuliers.

Maintenant que vous avez choisi le droit que vous conservez sur votre bien, l’autre particularité du viager est le paiement du prix de vente.

Un versement en 2 temps : le bouquet et la rente viagère

Le vendeur en viager reçoit le prix de vente sous deux formes : 

• Bouquet : somme reçue comptant le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire
• Rente viagère : somme perçue chaque mois pour toute la vie du vendeur, indexée sur l’inflation des prix, 100% réversible au conjoint survivant, majorée en cas de départ anticipé du logement et fiscalement avantageuse

Toute la spécificité du viager réside dans la durée de paiement de cette rente viagère puisqu’elle est définie par la durée de vie du vendeur, d’où son nom : le crédirentier ! Ainsi on ne peut pas connaître à l’avance cette durée et donc in fine le prix total payé par l’acheteur et touché par le vendeur.

C’est ce qu’on appelle l’aléa et l’acte de vente en viager est un contrat juridique dit aléatoire. La répartition du prix de vente entre le bouquet et la rente est à la libre appréciation du vendeur. Voici nos conseils pour choisir la répartition idéale selon les caractéristiques du viager et du vendeur. 

Quel est l’intérêt d’une vente en viager ?

L’intérêt principal d’une vente en viager est de rester vivre chez soi et d’augmenter ses revenus grâce à la rente viagère.

96% des personnes âgées désirent rester vivre et vieillir chez elles plutôt qu’en EHPAD ou en maison de retraite

Le maintien à domicile est l’une des alternatives possibles à l’EHPAD mais les services et les soins à domicile coûtent très cher. Le viager apporte une solution en permettant aux seniors de rester vivre et vieillir chez eux dans de bonnes conditions grâce aux revenus supplémentaires générés par la vente.

Parmi les nombreux autres avantages de la vente en viager on peut citer :

• Protéger son conjoint grâce à la réversibilité de la rente viagère à 100%
• Élever et conserver son niveau de vie grâce à l’indexation de la rente sur l’inflation
• Alléger ses charges et ses taxes, notamment la taxe foncière et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
• Accélérer sa succession grâce à des donations de son vivant 100% exonérées de droits de succession
• Se faire plaisir grâce au bouquet et à l’augmentation de ses revenus pour toute sa vie

D’une manière générale, vendre en viager permet d’envisager son avenir en toute sérénité.

Aller plus loin : Qui paie les charges et la taxe foncière en viager occupé ?

Vente en viager : comment ça marche ?

Vous êtes intéressé par le viager mais vous ne savez pas par où commencer ? Le point de départ d’une vente en viager est toujours vous et votre projet de vie.
Quel est votre objectif en vendant votre maison ou votre appartement en viager ?

Quelle vente en viager choisir ?

En réalité, derrière le mot “viager” il existe plusieurs formules de vente et une multitude de subtilités à personnaliser.
Après une première étude viagère personnalisée, vous saurez quel viager est fait pour vous et dans quelles conditions le réaliser :

• Viager occupé : vous restez vivre chez vous et vous percevez un bouquet et une rente viagère pour toute votre vie
• Viager libre : vous vendez le bien et vous allez vivre ailleurs (ou alors il s’agit déjà d’une résidence secondaire ou locative) et vous percevez un bouquet et une rente viagère pour toute votre vie
• Viager sans rente : vous restez vivre chez vous et vous recevez l’intégralité du prix de vente sous forme de bouquet. Vous ne touchez pas de rente viagère.
• Nue-propriété : une variante du viager sans rente ou vous conservez l’usufruit et non pas le Droit d’Usage et d’Habitation, ce qui vous permet de mettre votre bien en location et de toucher des loyers
• Vente à terme ou viager à terme : une variante du viager, libre ou occupé, avec ou sans rente MAIS avec une durée d’occupation et une durée de paiement déterminée à l’avance. Vous savez combien de temps vous rester vivre chez vous et le prix exact que vous allez recevoir. C’est une vente très appréciée pour les résidences secondaires et s’il y a des héritiers.

Après le choix de la formule viagère la plus adaptée à votre situation et à votre projet de vie, vient le moment crucial du calcul viager.

Comment est fixé le prix d’un viager ?

Le prix de vente d’un viager est calculé selon la valeur du bien, l’espérance de vie des vendeurs et le montant du bouquet voulu par le vendeur.Le calcul viager se déroule en 4 étapes :

• L’estimation de la valeur vénale de l’appartement ou de la maison : la valeur du bien est exactement la même pour une vente en viager ou pour une vente immobilière classique
• Le calcul du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : la valeur du DUH est équivalente à la somme des loyers pendant l’espérance de vie des vendeurs
• Le prix de vente en viager est égal à la valeur vénale moins le DUH. Le vendeur choisit alors le montant de bouquet qu’il souhaite recevoir comptant le jour de la signature
• Le calcul de la rente viagère est effectué en prenant à nouveau en compte l’espérance de vie du vendeur

Tous ces calculs s’expliquent assez aisément car les notions sont simples à comprendre mais ils font intervenir des principes de mathématiques financières et actuarielles difficiles à maîtriser soi-même. 

C’est pour cette raison que des barèmes viagers ont été établis, notamment le barème Daubry, utilisé par une grande partie de la profession des experts viagers et des agents immobiliers. Cependant, ce barème unique présente l’immense défaut de s’appliquer de la même manière pour un appartement magnifique à Paris avec une vue sur la Tour Eiffel, un mas provençal, un pavillon en banlieue de Vendôme, un corps de ferme en Aveyron ou une villa à Saint-Tropez … Il est donc incapable de prendre en compte les spécificités du bien et son attrait pour les potentiels acquéreurs. Attention donc à son utilisation sans compréhension.

Les + de Néo Viager

Nous conseillons fortement d’inscrire dans l’acte de vente en viager tous les calculs pour pouvoir s’y référer plus tard. Cela sera notamment utile pour le calcul de l’éventuelle plus-value de l’acheteur et ce sont à ces calculs que se référera un juge en cas de litiges ultérieurs.

Comment vendre en viager ?

Après cette première réflexion indispensable sur le choix du meilleur viager pour vous, les étapes de vente en viager sont assez similaires à celles d’une vente immobilière classique :

• Mandat de vente en viager : il s’agit d’un mandat spécifique qui reprend tous les calculs et les conditions de vente voulues par le vendeur, ainsi que de nombreux aspects techniques et juridiques d’un contrat de vente en viager
• Diffusion du bien auprès d’acquéreurs potentiels : en fonction du bien les acquéreurs seront des particuliers ou des institutionnels (compagnies d’assurances, banques, mutuelles, investisseurs, …)
• Offres d’achat et discussion : l’objectif est de limiter au maximum les négociations mais de discuter d’éventuels ajustements, notamment dans la répartition bouquet-rente
• Signature du compromis de vente en viager chez le notaire : étant donné le caractère technique de la vente, nous conseillons de ne jamais signer un compromis de vente en viager en agence
• Signature de l’acte authentique de vente en viager chez le notaire

Vous voici arrivé au terme de votre projet de vente en viager, il vous reste maintenant à profiter de votre vie !

Aller plus loin : A quel âge vendre en viager ?