Tout savoir pour réussir sa vente en viager

Vous êtes propriétaire de votre logement et vous vous posez la question de le vendre en viager ?

Vous faites partie des Français toujours plus nombreux à vous renseigner sur le viager immobilier : Qu’est-ce qu’une vente en viager immobilier ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Comment ça marche ? Comment est fixé le prix d’un viager ? Quelles sont les étapes d’une vente en viager ?

Voici un aperçu de ce que vous devez savoir avant de vendre votre appartement ou votre maison en viager.

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Qu’est-ce que la vente en viager immobilier ?

La vente en viager est la transaction immobilière du bien d’une personne âgée qui reste vivre dans son logement pour toute sa vie. Le prix de la vente est versé sous la forme d’un bouquet et d’une rente viagère.

Il existe différents types de ventes en viager et différentes façons de vendre son bien en viager. Pour les expliquer, il faut revenir aux notions fondamentales du droit immobilier.

2 démembrements de propriété possibles en viager

Vous allez vendre votre logement mais restez vivre dedans après la vente. Vous allez donc conserver un droit sur votre logement et vendre un autre droit à l’acheteur. Alors comment ça se passe ?

La propriété d’un bien peut se décomposer, ou se démembrer, en 3 droits : 

Un propriétaire détient généralement ces 3 droits réunis et il peut choisir de démembrer sa pleine propriété. C’est exactement ce qu’il se passe dans une vente en viager.

Le vendeur en viager, qu’on appelle le crédirentier, a le choix de conserver :

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Conserver l’usufruit pénalise le vendeur dans la répartition des charges et de la taxe foncière et diminue le prix de vente en viager

Dans l’immense majorité des cas, le vendeur en viager conserve le Droit d’Usage et d’Habitation et c’est ce que nous conseillons de faire, sauf cas particuliers.

Maintenant que vous avez choisi le droit que vous conservez sur votre bien, l’autre particularité du viager est le paiement du prix de vente.

Un versement en 2 temps : le bouquet et la rente viagère

Le vendeur en viager reçoit le prix de vente sous deux formes

Toute la spécificité du viager réside dans la durée de paiement de cette rente viagère puisqu’elle est définie par la durée de vie du vendeur, d’où son nom : le crédirentier ! Ainsi on ne peut pas connaître à l’avance cette durée et donc in fine le prix total payé par l’acheteur et touché par le vendeur.

C’est ce qu’on appelle l’aléa et l’acte de vente en viager est un contrat juridique dit aléatoire. La répartition du prix de vente entre le bouquet et la rente est à la libre appréciation du vendeur. Voici nos conseils pour choisir la répartition idéale selon les caractéristiques du viager et du vendeur. 

Quel est l’intérêt d’une vente en viager ?

L’intérêt principal d’une vente en viager est de rester vivre chez soi et d’augmenter ses revenus grâce à la rente viagère.

96% des personnes âgées désirent rester vivre et vieillir chez elles plutôt qu’en EHPAD ou en maison de retraite

Le maintien à domicile est l’une des alternatives possibles à l’EHPAD mais les services et les soins à domicile coûtent très cher. Le viager apporte une solution en permettant aux seniors de rester vivre et vieillir chez eux dans de bonnes conditions grâce aux revenus supplémentaires générés par la vente.

Parmi les nombreux autres avantages de la vente en viager on peut citer :

D’une manière générale, vendre en viager permet d’envisager son avenir en toute sérénité.

Aller plus loin : Qui paie les charges et la taxe foncière en viager occupé ?

Vente en viager : comment ça marche ?

Vous êtes intéressé par le viager mais vous ne savez pas par où commencer ? Le point de départ d’une vente en viager est toujours vous et votre projet de vie.
Quel est votre objectif en vendant votre maison ou votre appartement en viager ?

Quelle vente en viager choisir ?

En réalité, derrière le mot “viager” il existe plusieurs formules de vente et une multitude de subtilités à personnaliser.
Après une première étude viagère personnalisée, vous saurez quel viager est fait pour vous et dans quelles conditions le réaliser :

Après le choix de la formule viagère la plus adaptée à votre situation et à votre projet de vie, vient le moment crucial du calcul viager.

Comment est fixé le prix d’un viager ?

Le prix de vente d’un viager est calculé selon la valeur du bien, l’espérance de vie des vendeurs et le montant du bouquet voulu par le vendeur.Le calcul viager se déroule en 4 étapes :

Tous ces calculs s’expliquent assez aisément car les notions sont simples à comprendre mais ils font intervenir des principes de mathématiques financières et actuarielles difficiles à maîtriser soi-même. 

C’est pour cette raison que des barèmes viagers ont été établis, notamment le barème Daubry, utilisé par une grande partie de la profession des experts viagers et des agents immobiliers. Cependant, ce barème unique présente l’immense défaut de s’appliquer de la même manière pour un appartement magnifique à Paris avec une vue sur la Tour Eiffel, un mas provençal, un pavillon en banlieue de Vendôme, un corps de ferme en Aveyron ou une villa à Saint-Tropez … Il est donc incapable de prendre en compte les spécificités du bien et son attrait pour les potentiels acquéreurs. Attention donc à son utilisation sans compréhension.

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Nous conseillons fortement d’inscrire dans l’acte de vente en viager tous les calculs pour pouvoir s’y référer plus tard. Cela sera notamment utile pour le calcul de l’éventuelle plus-value de l’acheteur et ce sont à ces calculs que se référera un juge en cas de litiges ultérieurs.

Comment vendre en viager ?

Après cette première réflexion indispensable sur le choix du meilleur viager pour vous, les étapes de vente en viager sont assez similaires à celles d’une vente immobilière classique :

Vous voici arrivé au terme de votre projet de vente en viager, il vous reste maintenant à profiter de votre vie !

Aller plus loin : A quel âge vendre en viager ?