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L'espérance de vie du vendeur est un élément clé pour déterminer le prix d'une vente en viager. Elle permet d'estimer la durée probable pendant laquelle la rente sera versée, influençant ainsi le montant de cette dernière. Éclairage.
Pour cela, il faut revenir à la définition de ce qu’est l’espérance de vie, qui dépend de l’âge de la personne. L’espérance de vie à la naissance est en fait seulement un cas particulier de ce calcul.
Qu’est-ce que l’espérance de vie ? Comment calculer l’espérance de vie d’une femme, d’un homme et d’un couple ? Quelle est l’espérance de vie officielle à utiliser en viager ?
Nous répondons à toutes ces questions et nous vous donnons accès aux espérances de vie des vendeurs en viager.
L’espérance de vie représente la durée de vie moyenne d’une population donnée en un temps donné.
Selon l’espérance de vie considérée et ses modes de calculs, elle est établie à partir des conditions de mortalité constatées ou projetées statistiquement dans une société.
La plupart du temps, lorsque l’on mentionne l’espérance de vie, on évoque un âge moyen de décès : c’est l’espérance de vie à la naissance.
Chaque année, l’Institut national de la Statistique et des Études Économiques publie dans son bilan démographique une espérance de vie à la naissance pour les hommes et pour les
femmes. Aujourd’hui, l’espérance de vie à la naissance est de 85,4 ans pour les femmes et 79,3 ans pour les hommes.
Pour établir l’espérance de vie à la naissance en 2023, l’INSEE applique à une génération fictive les conditions de mortalité constatées sur l’année 2023. En bref, l’institut constate pour l’année 2023 les probabilités de décès d’une personne de 1 an, de 2 ans, 3 ans ... et ainsi de suite pour tous les âges en 2023. Cela donne un indicateur du taux de mortalité par âge pour l’année considérée.
Ainsi, l’espérance de vie à la naissance de l’année 2023 ne représente pas l’âge moyen de décès des personnes nées cette année 2023, mais celui d’une génération fictive qui vivrait à tout âge exactement les conditions de décès de l’année 2023.
Certes, cet indicateur a ses limites : par définition, la génération fictive qu’il considère ne renvoie à aucune génération réellement existante. Mais il permet de comparer différentes années entre elles, et donc de voir comment la mortalité évolue dans une certaine population, ce qui en fait un indicateur démographique très intéressant.
Contrairement à l'espérance de vie à la naissance, qui indique la durée de vie moyenne d'une population dès la naissance, l'espérance de vie résiduelle concerne le nombre d'années qu'une personne peut encore espérer vivre à un âge donné. Par exemple, une femme de 90 ans a une espérance de vie résiduelle d'environ 6 ans, ce qui signifie qu'elle peut espérer vivre jusqu'à 96 ans en moyenne.
Par exemple, dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur reste habiter chez lui. L’acquéreur ne pouvant pas bénéficier du bien immédiatement, il l’achète à un montant moindre que sa valeur libre. Pour calculer le prix de vente en viager, on applique donc une décote à la valeur vénale ou valeur libre du bien. Cette décote représente les loyers payés d’avance par le vendeur pour le temps où il reste chez lui.
On ne peut pas connaître à l’avance la date de libération du bien, cela constitue l’aléa caractéristique d’une vente en viager. Aussi, pour l’approcher au mieux, on utilise l’espérance de vie statistique du vendeur au moment de la vente.
C’est cette espérance de vie résiduelle qui permet de calculer la décote à appliquer à la valeur vénale du bien. La décote équivaut à la valeur des loyers sur une durée égale à l’espérance de vie du vendeur. En retirant le montant de la décote à la valeur vénale du bien, on obtient le prix de vente en viager. Ce prix est ensuite à répartir entre un montant de bouquet et une rente.
Pour estimer l'espérance de vie résiduelle, on utilise des tables de mortalité, comme la table TG05, qui fournissent des données statistiques sur la probabilité de survie à chaque âge. Ces tables sont essentielles pour calculer la rente viagère, car elles permettent d'estimer la durée pendant laquelle le vendeur percevra cette rente.
Il existe plusieurs tables d’espérance de vie qui diffèrent dans leur méthode d’obtention, leur reconnaissance et leur champ d’application. Nous en présentons 3 qui sont parmi les plus utilisées, en particulier concernant les calculs viagers : les tables INSEE, les Tables Générationnelles TG05 et celles du barème Daubry.
L’Institut National de la Statistique et des Études Économiques communique chaque année des données sur l’espérance de vie en France.
L’Institut publie non seulement une espérance de vie à la naissance, mais aussi des espérances de vie résiduelles pour les femmes et les hommes selon les âges et selon d’autres critères tels que le niveau de vie, le diplôme ou l’activité professionnelle.
Ces données sont établies à partir des décès enregistrés à l’état civil et considèrent la mortalité constatée jusqu’à aujourd’hui. Les valeurs d’espérance de vie de l’INSEE reflètent des données passées et n’anticipent donc pas les évolutions futures de l’espérance de vie, bien qu’il semble que nous atteignons un palier. En définitive, dans le cadre d’un calcul viager, il est pertinent de s’appuyer sur une espérance de vie réaliste, proche de celle observée chez une population de vendeurs.
Cela permet de proposer un prix juste pour la vente. Mais en pratique, cet exercice reste complexe à réaliser. Pour en apprendre davantage, vous pouvez découvrir notre article sur quel âge vendre en viager ?
Anticiper les évolutions de l’espérance de vie n’est pas chose aisée. C’est pourtant l’ambition de tables prospectives telles que la TG05, utilisée pour les opérations de rentes viagères.
Depuis le 1er Janvier 2007, la table TG05 est la table réglementaire pour le calcul des rentes viagères de contrats financiers (PER, assurance-vie, contrat de capitalisation). Elle a été introduite par l'arrêté du 1er août 2006 qui a modifié certaines dispositions du Code des assurances en matière d'assurance sur la vie et de capitalisation.
Dès lors, pour la mise en place d’une rente viagère, les assureurs doivent obligatoirement utiliser la TG05 ou alors leur propre table d’expérience certifiée par un actuaire indépendant, à condition que celle-ci ne soit pas moins-disante pour les assurés que la TG05.
Également établie par l’INSEE, la TG05 est une table prospective par génération, construite par extrapolation de données existantes pour des populations de rentiers et l’ensemble de la population française. Elle se décline en TGH05 pour les hommes et TGF05 pour les femmes, et couvre les générations nées entre 1900 et 2005.
On y trouve pour chaque âge entre 0 et 120 ans et chaque année de naissance entre 1900 et 2005, les données relatives au nombre anticipé de survivants. Ces dernières permettent de calculer l’espérance de vie résiduelle à tout âge pour ces générations.
Le barème viager le plus connu est le barème Daubry, du nom de son créateur, M. Jacques Daubry qui l’a conçu en 1995.
Ce barème prend en compte ses propres tables d’espérance de vie, établies à partir de données de l’INSEE et d’observations personnelles de son créateur.
Bien que largement utilisé par les agents immobiliers et même certains experts viagers, ce barème est une vraie boîte noire dont les paramètres sous-jacents demeurent opaques. La méthode appliquée pour obtenir les tables d’espérance de vie et sa rigueur ne peuvent être vérifiées. Aussi, nous proscrivons l’utilisation du barème Daubry.
Le tableau ci-dessous donne les espérances de vie résiduelles, c’est-à-dire le nombre d’années restant à vivre en moyenne- pour les hommes (H) et pour les femmes (F) à un âge donné, selon trois sources de données :
L’Institut national de la Statistique et des Études Économiques étudie l’espérance de vie jusqu’à 90 ans seulement, le barème Daubry s’arrête à 105 ans et la TG05 à 120 ans.
Ainsi, pour une femme de 80 ans, l’INSEE donne une espérance de vie résiduelle de 10,8 ans et donc un âge moyen de décès à 90,8 ans ; la TGF05 renvoie 13,4 ans d’espérance de vie résiduelle soit un décès en moyenne à 93,4 ans ; et le barème Daubry indique 12,4 années restantes en moyenne donc un décès moyen à 92,4 ans.
L’écart important entre les tables s’explique par les différentes méthodes employées pour les construire. Comme indiqué précédemment, les chiffres de l’INSEE reflètent des données constatées alors que la TG05 extrapole ces données pour projeter des espérances de vie dans le futur. En effet, par définition, on ne peut constater aujourd’hui l’espérance de vie moyenne d’une génération encore en vie. Or, la mortalité évolue et ce plutôt dans le sens d’une plus grande longévité. Il est donc logique que les espérances de vie projetées, c’est-à-dire celles de la TG05, soit plus grandes que les espérances de vie constatées, comme celles de la table INSEE.
Pour déterminer la rente viagère, on utilise la moyenne des tables TG05 et INSEE, toutes deux pertinentes et officielles. Ces tables, conçues de manière prospective, prennent en compte l’allongement continu de la durée de vie, ce qui en font des références pour toute estimation viagère sérieuse.
Les femmes vivent en moyenne plus longtemps que les hommes. À la naissance, l’écart est d’environ 6 ans (85,4 ans contre 79,3 ans). Toutefois, plus l’âge avance, plus cet écart se réduit : à 90 ans, il n’est plus que d’un an. Cette différence s’explique par des comportements à risque plus fréquents chez les hommes, mais aussi par des facteurs professionnels et biologiques.
Par ailleurs, le constat général qui répond à la promesse d’une meilleure vie pour les vendeurs en viager est que l’espérance de vie des vendeurs en viager est supérieure à l’espérance de vie moyenne de la population française.
Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène. Tout d’abord, l’espérance de vie est grandement corrélée au niveau de vie. Or, pour vendre en viager, il faut être propriétaire : la majeure partie des vendeurs en viager ne font donc pas partie de la portion la plus pauvre de la population, dont l’espérance de vie est nettement inférieure aux autres et qui tire la moyenne vers le bas.
Alors comment calculer l’espérance de vie d’un couple ? Ce petit calculateur vous permettra d’estimer votre espérance de vie de couple pour une vente en viager !