A quel âge vendre en viager ?

Le viager est une vente réservée aux personnes âgées qui souhaitent rester vivre chez elles et augmenter leurs revenus grâce à la rente viagère. Mais le calcul du prix de vente dépend de l’âge du vendeur au moment du viager : plus le vendeur est âgé, plus le prix de vente en viager est élevé. A priori, il vaudrait mieux vendre en viager le plus tard possible.

 

Mais qu’en est-il vraiment ? Quel est l’âge moyen des vendeurs en viager en France ? Y a-t-il un bon âge pour vendre en viager ? Quels sont les avantages et les inconvénients de vendre en viager pour une personne très âgée ?

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Le viager, comment ça marche ?

Le viager est une transaction immobilière qui permet au vendeur de rester vivre chez lui après la vente et de recevoir le prix de vente sous la forme d’un bouquet et d’une rente viagère.

Le prix de vente en viager est calculé à partir de l’estimation de la valeur du logement auquel on applique une décote d’occupation. Le vendeur conserve l’usage de son logement (Droit d’Usage et d’Habitation – DUH viager), il est semblable à un locataire à vie. La décote d’occupation est donc équivalente aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. On enlève cette décote d’occupation pour obtenir le prix de vente en viager

Avec une espérance de vie élevée, la décote d’occupation sera plus importante et donc le prix de vente en viager faible
Or l’espérance de vie dépend de l’âge du vendeur au moment de la vente en viager. 

D’où la conclusion suivante :

Vendeur jeune = Espérance de vie plus élevée = Prix de vente en viager plus faible
Vendeur âgé = Espérance de vie plus faible = Prix de vente en viager plus élevé


Voici un exemple pour un appartement à vendre en viager occupé à Paris d’une valeur de 600 000 € selon l’âge du vendeur :

exemple de prix de vente viager selon l'âge


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Qui sont les vendeurs en viager ?

Les vendeurs en viager ont des profils variés et leur seul point commun est d’avoir plus de 60 ans. Voici cependant quelques caractéristiques sur les vendeurs en viager :
L’âge moyen des vendeurs en viager est de 78 ans en France. Deux vendeurs en viager sur trois n’ont pas d’enfants, mais cette proportion tend à diminuer.
Les vendeurs sont à :

Pourquoi vendre en viager ?

Les vendeurs ont des profils variés et aussi des raisons différentes de vendre un bien en viager :

A partir de quel âge peut-on faire un viager ?

Il n’y a pas d’âge minimum pour vendre en viager mais il est recommandé d’avoir 70 ans minimum pour 2 raisons :

Le prix de vente en viager est défini avec l’estimation de la valeur du bien et le calcul de la décote d’occupation. Cette décote d’occupation est équivalente aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur, qu’on appelle le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Or avant 70 ans, l’espérance de vie est très élevée donc la décote d’occupation sera élevée, plus de 50%. Finalement le prix de vente en viager sera faible, moins de 50% de la valeur du bien, comme dans l’exemple ci-dessous.

Les rentes viagères sont fiscalement considérées comme des pensions alimentaires et à ce titre sont imposables à l’impôt sur le revenu (selon l’article 79 du Code Général des Impôts).

Ces rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal en fonction de l’âge du bénéficiaire au moment du 1er versement, selon le tableau ci-dessous :

abattement fiscal rente viagère en fonction de l'âge
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En cas de couple vendeur, l’âge pris en compte pour l’abattement fiscal est celui du plus âgé des deux vendeurs au moment du 1er versement de la rente.
Au moment du décès d’un des deux, l’âge pris en compte pour l’abattement fiscal reste le même ou devient l’âge du dernier survivant à ce moment-là, selon ce qui est le plus favorable.

Peut-on vendre en viager avant 70 ans ?

Il n’y a pas d’âge minimum pour vendre en viager donc il est tout à fait possible de vendre en viager avant 70 ans. Mais mieux vaut avoir de bonnes raisons de le faire car plus le vendeur est jeune, plus le prix de vente en viager sera faible.

Voici l’exemple d’une vente en viager d’un appartement à Paris d’une femme âgée de 65 ans :
exemple d'une vente viager appartement à Paris

Avant 70 ans, le vendeur privilégiera un viager sans rente, une vente en nue-propriété, une vente à terme ou un viager avec bouquet élevé et une faible rente pour éviter d’être trop fiscalisé car l’abattement fiscal des rentes viagères est moins important en-dessous de 70 ans.

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En cas de couple vendeur, la décote d’occupation sera calculée en fonction de l’espérance de vie du couple, qui est supérieure à l’espérance de vie du plus jeune des deux. Donc si l’un des deux a moins de 70 ans, l’espérance de vie du couple sera très élevée, la décote d’occupation sera très importante et finalement le prix de vente en viager sera faible …

Dans ce cas-là, il peut être intéressant de vendre en viager en prenant en compte uniquement l’espérance de vie du plus âgé. Mais ATTENTION, cela impliquera que le plus jeune quitte définitivement le logement si le plus âgé décède en premier.

Il faut donc anticiper les différentes options possibles et réaliser une étude viagère personnalisée.

Y a-t-il un âge limite maximum pour vendre en viager ?

Non, rien n’interdit de vendre en viager à un âge très avancé, même après 100 ans. Cela dit, il faudra prendre 2 précautions :

Passé un certain âge, 85 ans environ, et en fonction de chaque personne, les notaires ont la liberté de demander un certificat d’aptitude au vendeur pour être sûr que le vendeur agit en pleine conscience et qu’il a toutes ses facultés intellectuelles pour prendre une telle décision. Cela rassurera les professionnels du viager, l’acquéreur et surtout les éventuels héritiers du vendeur. Ainsi la vente sera sécurisée et ne pourra pas être remise en cause ultérieurement pour abus de confiance ou abus de faiblesse. Par ailleurs, au-delà de 90 ans, nous conseillons de diminuer au maximum la rente viagère pour se protéger contre un décès prématuré. En effet, avec une espérance de vie plus courte, le montant de la rente viagère est élevé, ce qui augmente le risque de perte financière si le vendeur décède avant son espérance de vie statistique.

Pour cela, à partir de 90 ans nous conseillons de privilégier un viager avec un bouquet élevé ou opter pour un viager sans rente ou une vente en nue-propriété, ce qui protégera complètement le vendeur du risque financier en cas de décès prématuré.

Quel est l’âge idéal pour vendre en viager ?

L’âge idéal pour vendre en viager se situe entre 75 ans et 85 ans, c’est d’ailleurs pour cela que la moyenne d’âge des vendeurs en viager est de 78 ans en France. Entre 75 ans et 85 ans, la décote d’occupation est comprise entre 20% et 45% de la valeur du bien, donc le prix de vente en viager est plus intéressant. Par ailleurs, la fiscalité de la rente est avantageuse car elle bénéficie d’un abattement fiscal de 70 % au titre de l’impôt sur le revenu. Enfin, mieux vaut anticiper et ne pas attendre de voir ses facultés intellectuelles diminuer pour se lancer dans un viager car il s’agit d’une vente technique qui répond à des objectifs de vie et dont l’impact sur les proches peut être important.

Aller plus loin : Quel viager choisir quand on est vendeur : occupé, libre, sans rente, nue-propriété, à terme ?