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La vente en viager est une solution prisée par les personnes âgées qui souhaitent rester dans leur logement tout en générant un revenu complémentaire. Le montant que vous percevrez dépend essentiellement de votre tranche d’âge au moment de la signature. En effet, plus vous êtes âgé, plus la valeur de votre bien dans le cadre de cette opération est élevée.
Mais qu’en est-il vraiment ? Quel est l’âge moyen des vendeurs en viager en France ? Existe-t-il une tranche d’âge idéale pour céder son bien ? Quels sont les avantages et les inconvénients de vendre en viager pour une personne très âgée ?
Le viager est une forme particulière de transaction immobilière qui permet au propriétaire-vendeur de continuer à habiter son logement après la vente, tout en percevant un capital initial (appelé bouquet) et un revenu périodique à vie (rente viagère). En somme :
Le calcul du montant total repose sur la valeur estimée du bien, à laquelle on applique une décote d’occupation liée à l’usage prolongé du logement par le vendeur. Ainsi, le propriétaire-vendeur conserve l’usage de son logement (Droit d’Usage et d’Habitation – DUH viager), il est semblable à un locataire à vie. La décote d’occupation est donc équivalente à l’ensemble des loyers qui seraient payés par un locataire pendant l’espérance de vie du vendeur. On enlève cette décote d’occupation pour obtenir le prix de vente en viager.
Avec une espérance de vie élevée, la décote d’occupation sera plus importante et donc le prix de vente en viager faible. Or l’espérance de vie dépend de l’âge du vendeur au moment de la vente en viager. D’où la conclusion suivante :
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Voici un exemple pour un appartement à vendre en viager occupé à Paris d’une valeur de 600 000 € selon l’âge du vendeur :
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En France, le profil des vendeurs est assez homogène :
Ces propriétaires choisissent cette solution principalement pour sécuriser leur avenir tout en restant dans leur domicile.
Les vendeurs ont des profils variés et aussi des raisons différentes de vendre un bien en viager :
Il n’y a pas d’âge minimum pour vendre en viager, mais il est recommandé d’avoir 70 ans minimum pour 2 raisons :
Avant 70 ans, l’espérance de vie est élevée, ce qui entraîne une réduction importante de la valeur du bien liée à l’usage conservé par le vendeur (la décote d’occupation équivalente au DUH). Résultat : le montant de la vente peut chuter à moins de 50 % de la valeur estimée du logement.
Concernant les rentes viagères, elles sont fiscalement considérées comme des pensions alimentaires et sont imposables à l’impôt sur le revenu (selon l’article 79 du Code Général des Impôts). Elles bénéficient d’un abattement fiscal en fonction de l’âge du bénéficiaire au moment du 1er versement, selon le tableau ci-dessous :
Il est tout à fait possible de vendre en viager avant 70 ans. Mais il faut être conscient que plus le vendeur est jeune, plus la valeur de la transaction sera impactée à la baisse.
Voici l’exemple d’une vente en viager d’un appartement à Paris d’une femme âgée de 65 ans :
Avant 70 ans, certains préfèrent privilégier des formules alternatives comme :
Dans ce cas-là, il peut être intéressant de vendre en viager en prenant en compte uniquement l’espérance de vie du plus âgé. Mais attention, cela impliquera que le plus jeune quitte définitivement le logement si le plus âgé décède en premier. Il est donc important d’étudier chaque cas en détail.
Aucun âge maximal n’est fixé légalement. Même au-delà de 100 ans, une vente en viager est envisageable. Cela dit, il faudra prendre 2 précautions :
Passé un certain âge, 85 ans environ, et en fonction de chaque personne, les notaires ont la liberté de demander un certificat d’aptitude au vendeur pour être sûr que le vendeur agit en pleine conscience et qu’il a toutes ses facultés intellectuelles pour prendre une telle décision. Cela rassurera les professionnels du viager, l’acquéreur et surtout les éventuels héritiers du vendeur. Ainsi la vente sera sécurisée et ne pourra pas être remise en cause ultérieurement pour abus de confiance ou abus de faiblesse. Par ailleurs, au-delà de 90 ans, nous conseillons de diminuer au maximum la rente viagère pour se protéger contre un décès prématuré. En effet, avec une espérance de vie plus courte, le montant de la rente viagère est élevé, ce qui augmente le risque de perte financière si le vendeur décède avant son espérance de vie statistique.
Pour cela, à partir de 90 ans nous conseillons de privilégier un viager avec un bouquet élevé ou opter pour un viager sans rente ou une vente en nue-propriété, ce qui protégera complètement le vendeur du risque financier en cas de décès prématuré.
La tranche d’âge la plus avantageuse se situe entre 75 et 85 ans. C’est d’ailleurs pour cela que la moyenne d’âge des vendeurs en viager est de 78 ans en France. Entre 75 ans et 85 ans, la décote d’occupation est comprise entre 20 % et 45 % de la valeur du bien, le prix de vente en viager s’avère être plus intéressant.
Par ailleurs, la fiscalité de la rente est avantageuse car elle bénéficie d’un abattement fiscal de 70 % au titre de l’impôt sur le revenu. Enfin, mieux vaut anticiper et ne pas attendre de voir ses facultés physiques ou intellectuelles diminuer pour se lancer dans ce type de vente car il s’agit d’une vente technique qui répond à des objectifs de vie et dont l’impact sur les proches peut être important.
Aller plus loin : Quel viager choisir quand on est vendeur : occupé, libre, sans rente, nue-propriété, à terme ?