Viager : comment calculer la rente viagère ?

La rente viagère est au viager ce que le chocolat est au gâteau au chocolat : l'ingrédient essentiel.

Sans rente, pas d'aléa et donc pas de contrat de vente en viager au sens juridique du terme.

Et comme pour le gâteau au chocolat, il faut savoir doser tous les ingrédients pour sublimer son ingrédient essentiel et atteindre la meilleure recette.

Alors comment calcule-t-on la rente et comment optimiser le DUH et la répartition bouquet/rente pour réussir sa vente en viager ?

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Le viager : comment ça marche ?

Le principe de la vente en viager est le suivant : vous vendez votre logement mais vous restez y vivre pour toute votre vie.

De son côté, l'acquéreur achète votre bien sur la base d'un prix décoté qu'il vous paye en deux fois : le bouquet le jour de la vente et la rente mensuelle pour toute votre vie. 
Pour être valide, le contrat viager doit reposer sur un aléa. L'aléa au sens juridique est un événement incertain qui détermine le gain de chance de l'un et le risque de perte de l'autre. 

La rente viagère est l'élément essentiel du contrat viager car elle est basée sur votre durée de vie, que personne ne peut connaître par avance. On ne peut donc pas savoir à l'avance le montant payé en rente viagère, c'est donc l'aléa qui entraînera une perte ou un gain pour vous et pour l'acquéreur.

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ATTENTION

S'il est prouvé que la vente en viager s'est faite en l'absence d'aléa, elle peut être annulée.
La vente en viager sera par exemple annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de la vente des suites d'une maladie dont il était déjà atteint avant la signature de la vente.

Comment calculer le bouquet et la rente ?

Lorsque vous vendez votre bien en viager, vous vendez votre bien en conservant le droit d'y vivre et d'en faire usage : vous conservez le Droit d'Usage et d'Habitation ou DUH viager. 

Ainsi, l'acquéreur achète votre bien mais ne peut pas en profiter. Dès lors, il est logique qu'il n'achète pas votre bien à 100% de sa valeur. Il faut "enlever" la valeur du DUH que vous ne vendez pas lors de la vente en viager.

Le prix de vente en viager est donc égal à la valeur vénale de votre bien diminuée du DUH. D'où le terme de "décote" qu'on entend parfois et qui correspond au DUH. Nous vous invitons à parcourir notre article au sujet du calcul du DUH

Maintenant que le prix de vente en viager est défini, c'est à vous de choisir les modalités de paiement et leur répartition :

calcul vente en viager occupé

Vous êtes libre de fixer le montant du bouquet comme vous le souhaitez, en fonction de vos projets et de vos besoins.  

Ceci dit, c'est votre situation personnelle qui définit votre répartition bouquet/rente idéale. Tout est possible, y compris un viager sans bouquet, 100% rente ou à l'inverse, un viager sans rente, 100% bouquet.

Comment calculer le montant d’une rente viagère ?

La rente viagère est calculée selon la valeur du bien, l’espérance de vie des vendeurs et le montant de bouquet souhaité. 

Une fois que le prix de vente en viager et le montant de bouquet souhaité sont définis, il reste une somme à convertir en rente viagère : le capital à convertir en rente. On dit parfois aussi “capital à renter”. Soit dans l'exemple ci-dessus, 230 000 €. 

On distribue ensuite ce capital à convertir en rente sur l’espérance de vie du vendeur pour obtenir le montant de la rente viagère. Mais pour cela, il faut revenir à la valeur de l’argent dans le temps.

Comment convertir un capital en rente viagère ?

La rente viagère est calculée à partir d’un capital de départ, de l’espérance de vie du bénéficiaire de la rente et d’un taux de capitalisation.

Pourquoi un taux de capitalisation ? Car 1€ de 2021 n'est pas égal à 1€ de 2030. En effet, l'argent perd de sa valeur avec le temps et le risque de ne pas percevoir une rente dans le futur augmente aussi avec le temps.
Si ces notions de valeur temps de l'argent, coût du risque et valeur actuelle nette ne vous sont pas familières, nous vous expliquons simplement ces principes clés du calcul viager ici (lien article). 

Prenons l'exemple d'un capital à convertir en rente de 100 000 € sur une espérance de vie de 10 ans. La rente annuelle n’est pas égale à 10 000 € mais pour autant, le montant de la rente sera le même chaque année. 

Alors si ce n'est pas 10 000 €, quel est le montant de la rente annuelle dont la somme sur 10 ans vaut 100 000 € ? En réalité, il s'agit de découper les 100 000 € sur 10 ans, en 10 parts égales de 10 000 €, puis de connaître leur valeur pour chaque année future. 

On applique donc un taux de capitalisation pour connaître la valeur de la rente dans le futur, comme illustré sur ce schéma avec un taux de capitalisation de 4% :

calcul viager et valeur rente viagère

La formule de calcul d’une rente viagère

La rente viagère est une annuité constante, immédiate et anticipée :

calcul rente viagère

Ce qui nous donnerait dans l'exemple ci-dessus une rente annuelle de 12 329 € chaque année, soit 1 027 € chaque mois

Pour récapituler, vous aviez un capital à convertir en rente de 100 000 € sur une période de 10 ans et votre rente annuelle n'est pas de 10 000 € mais de 12 329 €, soit 23% de plus ! 

Vous avez "épargné", c'est-à-dire que le capital à verser en rente vous rapporte chaque année des intérêts au taux de capitalisation. Et ce taux de capitalisation oscille entre 2% et 6% pour le viager en France aujourd’hui. Il dépend à la fois des conditions de taux de marché auprès des banques pour des crédits immobiliers et à la fois des caractéristiques du bien à vendre en viager

Autrement dit et sans le savoir, en vendant en viager vous avez épargné votre capital à convertir en rente à un taux compris entre 2% et 6%. Et même davantage grâce à l'indexation de la rente sur l’inflation des prix.

Comment est calculée la revalorisation d’une rente viagère ?

La rente viagère est revalorisée tous les ans au même niveau que l’inflation des prix à la consommation.

Le coût de la vie augmente chaque année. Vous êtes bien placés pour savoir que les factures, le prix de l'essence ou les prix au supermarché augmentent tous les ans depuis que vous êtes nés, c'est ce qu'on appelle l'inflation. 

Cette augmentation du coût de la vie est anticipée dans le contrat de vente en viager et chaque année, vous bénéficiez d'une revalorisation de la rente basée sur un indice, c'est pourquoi on parle d'indexation de la rente viagère. 

L'indice le plus couramment choisi est celui calculé chaque année par l'INSEE qui reflète l'inflation : l'Indice des Prix à la Consommation (IPC).Ceci dit, vous êtes libre de choisir l'indice que vous souhaitez, tant que l'acquéreur est d'accord. Faute d'accord, une revalorisation minimale est obligatoire à un taux défini chaque année dans la loi de finances et publié par décret. 

Le grand avantage d'indexer la rente viagère est que vous êtes garanti qu'elle va être augmentée tous les ans au même niveau que l'augmentation de vos dépenses courantes. Ce qui n'est pas le cas de votre retraite, qui augmente chaque année au bon vouloir du gouvernement en place et beaucoup moins que le coût de la vie. La rente viagère vous protège donc des effets négatifs de l'inflation et vous pouvez être serein, vous aurez toujours une rente "équivalente" d'année en année pour vous permettre de vivre et de vieillir confortablement.

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Nous vous conseillons de choisir deux indices, au cas où l'un des deux indices viendrait à ne plus être publié ou à être modifié.Pour le viager occupé : l'IPC (indice des Prix à la Consommation) et l'IRL (Indice de Révision des Loyers d'habitation).Pour le viager libre : l'IRL s'il s'agit d'une habitation ou l'ILC (Indice de révision des Loyers Commerciaux) s'il s'agit d'un bien commercial et l'ICC (Indice du Coût de la Construction).

Exemples de calcul de rente viagère 

Jean vend en viager occupé son appartement à Paris d'une valeur de 1 000 000 €

Jean a une espérance de vie de 7 ans Voici le calcul viager avec différentes propositions de répartition bouquet / rente :

exemple de calcul viager
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Pour les biens d'une valeur élevée (plus de 800 000 €), la rente peut s'avérer dissuasive pour l'acquéreur. Nous vous conseillons d'opter pour un bouquet plus élevé pour diminuer la rente mensuelle.

Marie vend en viager occupé sa maison située à Tours d'une valeur de 300 000 € 

Marie a une espérance de vie de 12 ans Voici le calcul viager avec différentes propositions de répartition bouquet / rente :

calcul viager sur 12 ans

La rente viagère n'a désormais plus de secrets pour vous !

Aller plus loin : Que choisir entre un viager occupé, un viager libre, un viager sans rente, un viager en nue-propriété ou un viager à terme ?