Quel viager choisir pour le vendeur : occupé, libre, sans rente, nue-propriété, à terme ?

Le viager immobilier est une transaction dédiée aux personnes âgées. Le viager revêt deux particularités :

• Le vendeur peut rester vivre chez lui après la vente. Il conserve un droit sur son logement, soit le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager), soit l’usufruit.
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• Le vendeur peut recevoir le prix de la vente sous la forme d’une rente viagère, c’est-à-dire une somme d’argent versée chaque mois, pour toute la vie du vendeur, revalorisée chaque année sur l’inflation des prix et réversible au conjoint survivant

Ces deux caractéristiques peuvent être modulées, ce qui donne différents types de vente en viager.

À lire aussi : Pourquoi vendre en viager ?

Voici les 6 types de viager qui existent et leurs caractéristiques principales :

• Viager occupé : le vendeur reste vivre chez lui après la vente pour toute sa vie et reçoit une rente viagère
• Viager libre : le vendeur ne reste pas vivre chez lui après la vente et reçoit une rente viagère
• Viager sans rente : le vendeur reçoit l’intégralité du prix de vente le jour de la signature et conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager)
• Nue-propriété : le vendeur reçoit l’intégralité du prix de vente le jour de la signature et conserve l’usufruit
• Vente à terme : le paiement est échelonné sur une durée déterminée à l’avance et le vendeur reste vivre chez lui après la vente pour une durée également déterminée à l’avance
• Viager à terme : le paiement est échelonné sur une durée déterminée à l’avance mais le vendeur reste vivre chez lui après la vente pour toute sa vie

Nous les avons regroupés sur le tableau suivant en fonction des deux particularités des ventes en viager : la durée d’occupation et le mode de paiement.

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On remarque en vert les ventes en viager au sens juridique et en violet tous les autres types de vente qui ne sont pas des contrats viagers juridiquement, même le viager à terme et le viager sans rente.

Le saviez-vous ?

La vente en viager est encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil dans la partie dédiée aux « Contrats aléatoires ». L’élément essentiel qui définit un contrat comme « viager » est la présence d’un paiement en rente viagère.
‍Sans rente viagère, pas de contrat viager au sens juridique.

Pourquoi choisir le viager occupé ?

Le viager occupé est le viager le plus répandu et le plus connu, celui qu’on appelle le viager classique ou traditionnel. Il permet à un vendeur de rester vivre chez lui et d’augmenter ses revenus grâce à la rente viagère. Voici les intérêts du viager occupé :

• Bien vieillir à domicile en conservant le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager)
• Élever et conserver son niveau de vie grâce à l’indexation de la rente viagère sur l’inflation des prix à la consommation.
• Protéger son conjoint car la rente viagère est réversible à 100% au conjoint survivant.
• Alléger ses charges et ses taxes car c’est l’acquéreur qui paie la taxe foncière, les gros travaux, les dépenses exceptionnelles et une partie des charges d’entretien. Par ailleurs, le vendeur diminue également son assiette imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• Anticiper et accélérer sa transmission en réalisant une donation de son vivant du bouquet 100% exonérée de frais de succession.
• Profiter de sa vie grâce à la rente viagère qui offre une nouvelle aisance et une sérénité financière pour l’avenir

Le viager libre est un cas plus rare de viager dont l’objectif premier est de bénéficier de la rente viagère. Le viager libre est particulièrement intéressant pour les vendeurs dans des situations bien précises :

• Le vendeur qui part vivre en EHPAD ou en maison de retraite et qui veut s’assurer des revenus suffisants pour régler les frais.
• Le vendeur d’un bien locatif qui veut continuer à percevoir des revenus réguliers tout en s’épargnant les contraintes et les risques de la gestion locative et en diminuant la fiscalité de ses revenus.
• Le vendeur d’une résidence secondaire inutilisée (et que personne ne reprendra) qui souhaite faciliter la vente et en tirer des revenus. C’est notamment le cas de certaines demeures d’exception qui se vendent très bien en viager libre.
• Le viager libre pour une partie annexe de la résidence principale qui se vendra facilement pour tirer un revenu complémentaire : cave, chambre de service, parking, box, local indépendant, …

La vente en nue-propriété est l’alternative patrimoniale du viager classique qui présente deux différences par rapport au viager classique :

• Le vendeur en nue-propriété reçoit l’intégralité du prix de vente le jour de la signature chez le notaire.
• Le vendeur conserve l’usufruit et non pas le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager).

L’usufruit permet au vendeur de mettre son bien en location et d’en tirer des revenus, ce que ne permet pas le DUH viager. La vente en nue-propriété est donc une alternative sans risque financier qui laisse plus de droits au vendeur.

Quelle est la différence entre la nue-propriété et le viager sans rente ?

La différence entre viager sans rente et nue-propriété réside dans le droit conservé par le vendeur. Dans une vente en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit. Alors qu’en viager sans rente, le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager). 

Cette différence a des répercussions importantes pour le vendeur et pour la vente. En résumé, l’avantage de la nue-propriété pour le vendeur est de pouvoir mettre son bien en location et d’en percevoir des loyers, ce que le vendeur en viager sans rente n’a pas le droit de faire. 

Mais la conservation de l’usufruit a aussi des conséquences négatives pour le vendeur, qui expliquent que les vendeurs préfèrent le viager sans rente. Voici les avantages du viager sans rente par rapport à la vente en nue-propriété :

• Le vendeur ne paie plus la taxe foncière
• Le vendeur ne paie plus les travaux et les dépenses exceptionnelles
• Une indemnité financière est prévue si le vendeur part vivre ailleurs
• La vente en viager sans rente est plus facile et plus rapide

Cependant, il est courant d’entendre parler de vente en nue-propriété alors qu’il s’agit en réalité de viager sans rente. La confusion est fréquemment utilisée pour démarquer ce type de vente du viager classique avec ce qu’il véhicule comme connotation négative.
Ainsi, pour simplifier, on englobe souvent la nue-propriété et le viager sans rente sous la même appellation de vente en nue-propriété alors même que l’immense majorité des ventes en nue-propriété effectuées sont en réalité des ventes en viager sans rente.

Le viager sans rente est la version moderne du viager traditionnel. Avec cette vente, le vendeur reste vivre chez lui, pour toute sa vie et reçoit l’intégralité du prix de vente le jour de la vente chez le notaire. Il n’y a pas de rente viagère, donc le prix de vente est connu et payé dès la signature.

Le viager sans rente est un viager sans aléa financier.

Au-delà de l’absence de rente viagère qui supprime le risque financier, le viager sans rente présente d’autres avantages pour le vendeur :

• Le viager sans rente est plus sécurisé que le viager car il n’y a pas de risque d’impayés de la rente, le prix est versé intégralement en une seule fois.
• Une vente en viager sans rente est plus rapide car les acquéreurs sont plus nombreux et plus intéressés par le viager sans rente.
• Le viager sans rente est moins fiscalisé que le viager classique car la rente viagère est imposable à l’impôt sur le revenu alors que le viager sans rente est 100% exonéré d’impôt sur la plus-value.
• Enfin, le viager sans rente prévoit un capital complémentaire en cas de départ définitif du bien par le vendeur avant son décès.

Pour toutes ces raisons, le viager sans rente connaît depuis quelques années un essor fulgurant et de nombreuses personnes âgées s’intéressent maintenant au viager sans rente alors qu’elles refusaient jusqu’alors d’entendre parler du viager classique.

Aller plus loin : A quel âge vendre en viager ?

Parmi ces profils de vendeurs réfractaires au viager classique mais intéressés par le viager sans rente on retrouve :

• Les propriétaires avec des enfants
• Les propriétaires avec des revenus confortables
• Les propriétaires averses au risque
• Les propriétaires de biens exceptionnels

La vente à terme ou le viager à terme sont des alternatives sécurisées du viager pour des profils de vendeurs spécifiques. La vente à terme est une transaction immobilière avec 2 caractéristiques principales :

Le paiement est échelonné dans le temps et fixé à l’avance, d’où le nom de « vente à terme ». C’est le paiement qui est à terme dans la vente à terme.

La durée d’occupation du bien par le vendeur est également définie à l’avance. En fonction de la durée d’occupation, on distingue 3 types de vente à terme :

• Vente à terme libre : pas d’occupation par le vendeur.
• Vente à terme occupée : durée d’occupation temporaire et fixée par le contrat.
• Viager à terme : durée d’occupation égale à la durée de vie du vendeur, comme dans un viager classique. Dans le viager à terme, la durée d’occupation est viagère et le paiement est à terme.

La vente à terme présente 3 avantages par rapport au viager pour le vendeur :

• Un prix de vente sécurisé car le montant et le nombre de mensualités sont définis à l’avance.
• Une protection des héritiers en cas de décès du vendeur car le paiement sera effectué jusqu’à son terme par l’acquéreur quoiqu’il arrive.
• Une fiscalité allégée car les mensualités ne sont pas imposables, à l’inverse de la rente viagère qui est assujettie à l’impôt sur le revenu.

La vente à terme ou le viager à terme peuvent donc intéresser des propriétaires aux profils parfois éloignés des vendeurs en viager classique :

• Des contribuables fortement imposés qui souhaitent se créer un revenu supplémentaire 100% défiscalisé.
• Des personnes jeunes (moins de 65 ans) qui ont besoin de liquidités.
• Des propriétaires de biens atypiques ou exceptionnels qui veulent faciliter ou accélérer la vente de leur bien.
• Des parents qui veulent sécuriser l’héritage de leurs enfants tout en restant vivre chez eux

Aller plus loin : Les 10 étapes pour vendre en viager.