Quel viager choisir pour le vendeur : occupé, libre, sans rente, nue-propriété, à terme ?

Derrière le mot viager se cache en réalité plusieurs types de ventes qui correspondent à des besoins et à des motivations différentes.

Chaque vendeur a un projet de vie unique qui se traduit par un choix spécifique du type de vente viager et par de nombreuses personnalisations possibles du contrat de vente en viager.

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Qu’est-ce que le viager

Le viager immobilier est une transaction dédiée aux personnes âgées. Le viager revêt deux particularités :

Ces deux caractéristiques peuvent être modulées, ce qui donne différents types de vente en viager.

À lire aussi : Pourquoi vendre en viager ?

Quels sont les différents types de viager ?

Voici les 6 types de viager qui existent et leurs caractéristiques principales :

Nous les avons regroupés sur le tableau suivant en fonction des deux particularités des ventes en viager : la durée d’occupation et le mode de paiement.

description des différents types de vente en viager

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On remarque en vert les ventes en viager au sens juridique et en violet tous les autres types de vente qui ne sont pas des contrats viagers juridiquement, même le viager à terme et le viager sans rente.

Idée Néo viager immobilier
Le saviez-vous ?

La vente en viager est encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil dans la partie dédiée aux « Contrats aléatoires ». L’élément essentiel qui définit un contrat comme « viager » est la présence d’un paiement en rente viagère.
Sans rente viagère, pas de contrat viager au sens juridique.

Pourquoi choisir le viager occupé ?

Le viager occupé est le viager le plus répandu et le plus connu, celui qu’on appelle le viager classique ou traditionnel. Il permet à un vendeur de rester vivre chez lui et d’augmenter ses revenus grâce à la rente viagère. Voici les intérêts du viager occupé :

Pourquoi choisir le viager libre ?

Le viager libre est un cas plus rare de viager dont l’objectif premier est de bénéficier de la rente viagère. Le viager libre est particulièrement intéressant pour les vendeurs dans des situations bien précises :

Pourquoi choisir la vente en nue-propriété ?

La vente en nue-propriété est l’alternative patrimoniale du viager classique qui présente deux différences par rapport au viager classique :

L’usufruit permet au vendeur de mettre son bien en location et d’en tirer des revenus, ce que ne permet pas le DUH viager. La vente en nue-propriété est donc une alternative sans risque financier qui laisse plus de droits au vendeur.

Quelle est la différence entre la nue-propriété et le viager sans rente ?

La différence entre viager sans rente et nue-propriété réside dans le droit conservé par le vendeur. Dans une vente en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit. Alors qu’en viager sans rente, le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager). 

Cette différence a des répercussions importantes pour le vendeur et pour la vente. En résumé, l’avantage de la nue-propriété pour le vendeur est de pouvoir mettre son bien en location et d’en percevoir des loyers, ce que le vendeur en viager sans rente n’a pas le droit de faire. 

Mais la conservation de l’usufruit a aussi des conséquences négatives pour le vendeur, qui expliquent que les vendeurs préfèrent le viager sans rente. Voici les avantages du viager sans rente par rapport à la vente en nue-propriété :

Cependant, il est courant d’entendre parler de vente en nue-propriété alors qu’il s’agit en réalité de viager sans rente. La confusion est fréquemment utilisée pour démarquer ce type de vente du viager classique avec ce qu’il véhicule comme connotation négative.
Ainsi, pour simplifier, on englobe souvent la nue-propriété et le viager sans rente sous la même appellation de vente en nue-propriété. Alors même que l’immense majorité des ventes en nue-propriété effectuées sont en réalité des ventes en viager sans rente.

Pourquoi choisir le viager sans rente ?

Le viager sans rente est la version moderne du viager traditionnel. Avec cette vente, le vendeur reste vivre chez lui, pour toute sa vie et reçoit l’intégralité du prix de vente le jour de la vente chez le notaire. Il n’y a pas de rente viagère, donc le prix de vente est connu et payé dès la signature.

Le viager sans rente est un viager sans aléa financier.

Au-delà de l’absence de rente viagère qui supprime le risque financier, le viager sans rente présente d’autres avantages pour le vendeur :

Pour toutes ces raisons, le viager sans rente connaît depuis quelques années un essor fulgurant et de nombreuses personnes âgées s’intéressent maintenant au viager sans rente alors qu’elles refusaient jusqu’alors d’entendre parler du viager classique.

Aller plus loin : A quel âge vendre en viager ?

Parmi ces profils de vendeurs réfractaires au viager classique mais intéressés par le viager sans rente on retrouve :

Pourquoi choisir la vente à terme ou le viager à terme ?

La vente à terme ou le viager à terme sont des alternatives sécurisées du viager pour des profils de vendeurs spécifiques. La vente à terme est une transaction immobilière avec 2 caractéristiques principales :

Le paiement est échelonné dans le temps et fixé à l’avance, d’où le nom de « vente à terme ». C’est le paiement qui est à terme dans la vente à terme.

La durée d’occupation du bien par le vendeur est également définie à l’avance. En fonction de la durée d’occupation, on distingue 3 types de vente à terme :

La vente à terme présente 3 avantages par rapport au viager pour le vendeur :

La vente à terme ou le viager à terme peuvent donc intéresser des propriétaires aux profils parfois éloignés des vendeurs en viager classique :

Aller plus loin : Les 10 étapes pour vendre en viager.