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Vous réfléchissez à vendre votre logement en viager, mais vous ne savez pas quel revenu en attendre ? Le viager immobilier vous permet de transformer la valeur vénale de votre bien en deux composantes : un capital immédiat (le bouquet) et un revenu régulier (les rentes mensuelles).
L’équilibre entre ces deux éléments dépend à la fois de vos besoins, de votre âge et de vos projets.
Le bouquet et les rentes constituent ensemble le prix de vente en viager.
Mais comment les calculer et quelle est la répartition optimale entre le bouquet et la rente viagère ?
Le montant du bouquet est librement défini par le vendeur, en fonction de la valeur vénale de son appartement ou de sa maison, de son âge (donc de son espérance de vie), et du montant de rente viagère qu’il souhaite.
Son montant est souvent choisi en fonction des projets immédiats : remboursement d’un emprunt, financement de travaux, aide à la famille ou simple volonté de disposer d’une trésorerie. Versé chez le notaire lors de la signature, il constitue une sécurité certaine, quelle que soit la durée de votre vie après la vente.
Une fois le montant du bouquet défini, il reste un capital à convertir en rente viagère. Le montant de la rente viagère dépend de votre âge, de votre espérance de vie statistique et d’un taux de capitalisation. Ce taux reflète le fait que vous accordez à l’acquéreur la possibilité d’échelonner son paiement dans le temps (comme un taux d’intérêt dans un crédit immobilier).
Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur vénale de 500 000 € occupé par une femme de 84 ans (viager occupé). Plusieurs options sont envisageables :
D’autres répartitions sont possibles :
Ces exemples montrent qu’il n’existe non pas une seule solution, mais plusieurs répartitions possibles selon les besoins du vendeur.
Vendre en Viager : comment calculer la rente viagère ?
La décision dépend d’abord de vos priorités financières. Si vous avez besoin d’un capital immédiat pour solder des dettes, réaliser des travaux ou transmettre une partie de votre patrimoine, un bouquet élevé sera préférable. En revanche, si votre objectif est de compléter votre retraite ou de sécuriser des revenus pour votre conjoint, il peut être plus judicieux de privilégier la rente.
Votre situation familiale joue aussi un rôle : les vendeurs disposant d’un patrimoine déjà constitué optent souvent pour un bouquet plus important afin de transmettre, tandis que ceux qui disposent de faibles pensions de retraite s’orientent vers des rentes plus élevées.
Votre âge et votre état de forme doivent également être pris en compte : à un âge avancé, sécuriser un capital peut être rassurant, tandis qu’en pleine forme, miser sur une rente viagère généreuse permet de profiter d’un revenu régulier sur le long terme.
Enfin, si votre conjoint n’a pas de pension personnelle, il risque de perdre près de 40 % de vos revenus de retraite en cas de décès. Pour le protéger et maintenir son niveau de vie, vous pouvez privilégier une rente élevée, intégralement réversible au conjoint survivant.
Aller plus loin : A quel âge vendre en viager ?
L'acquéreur est également à prendre en compte dans votre répartition bouquet / rente à vie. Un bouquet trop important peut limiter le nombre d’acquéreurs car il nécessite de fortes liquidités. À l’inverse, une rente trop élevée peut décourager un investisseur, qui la percevrait comme un risque excessif. Pour les biens de grande valeur, il est fréquent d’ajuster la répartition afin que la rente reste dans des niveaux jugés acceptables sur le marché.
En pratique, la plupart des ventes en viager aboutissent à un bouquet représentant environ 10 à 30 % de la valeur du bien, le reste étant transformé en rentes. Cet équilibre permet au vendeur de sécuriser une partie du prix immédiatement tout en bénéficiant d’un revenu régulier.
Finalement, la répartition entre le bouquet et la rente à vie implique de trouver votre propre équilibre entre votre volonté de bien vendre maintenant et de bien vieillir plus tard :
Il n’existe pas de formule universelle : la bonne répartition est celle qui correspond à votre situation personnelle et à vos projets. Le bouquet incarne la sécurité immédiate, tandis que les rentes représentent la sérénité de revenus garantis pour toute la vie.
Pour vous aider à définir la combinaison la mieux adaptée, Néo Viager met à votre disposition un simulateur viager : vous pouvez ajuster librement la part de bouquet et de rente et visualiser l’impact de chaque choix.