Quelle répartition entre le bouquet et la rente viagère ?

Vous souhaitez vendre votre logement en viager immobilier ou vous y réfléchissez mais vous ne savez pas exactement ce que cette vente vous rapportera ? C'est en partie à vous d'en décider !

 

En effet, la valeur de votre bien et votre Droit d'Usage et d'Habitation définissent le prix de vente en viager de votre bien.

À ce moment-là, c'est vous qui choisissez le montant que vous recevrez le jour de la vente - le bouquet - et le montant que vous recevrez chaque mois pour toute votre vie - la rente viagère.

 

Comment bien définir le montant de son bouquet et le montant de sa rente viagère ?

Existe-t-il une répartition bouquet/rente optimale pour le vendeur ?

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Comment calculer le bouquet et la rente viagère ?

Le bouquet et la rente viagère sont les deux moyens de payer le même montant : le prix de vente en viager. La somme du bouquet et des rentes viagères estimées est toujours égale au prix de vente. Si on augmente le montant du bouquet, le montant de la rente viagère diminue, et vice-versa.

Comment est fixé le bouquet en viager ?

Le montant du bouquet est librement défini par le vendeur, en fonction de la valeur vénale de son appartement ou de sa maison, de son âge (donc de son espérance de vie), et du montant de rente viagère qu’il souhaite. Le vendeur choisit le montant du bouquet qu’il souhaite recevoir le jour de la signature chez le notaire. Le reste du prix de vente sera alors converti en rente viagère, c’est pour cela qu’on l’appelle “capital à verser en rente viagère”.

Comment est fixée la rente viagère ?

Une fois le montant du bouquet défini, il reste un capital à convertir en rente viagère. On obtient le montant de la rente viagère à partir de ce capital à verser en rente viagère, de l’âge du vendeur (donc son espérance de vie) et d’un taux de capitalisation qui reflète la facilité de paiement accordé par le vendeur à l’acheteur.  

En effet, le vendeur joue le rôle du banquier avec l’acheteur car il lui permet de ne pas régler l’intégralité du prix de vente le jour de la signature chez le notaire. Le vendeur autorise l’acheteur à étaler le paiement dans le temps, sous forme de mensualités viagères. Ce décalage de paiement entraîne un risque pour le vendeur, qui pourrait ne pas toucher l’intégralité du prix de la vente en viager si son décès a lieu plus tôt que son espérance de vie statistique. Pour ces raisons, le vendeur applique un taux d’intérêt à ce “prêt” risqué accordé à l’acheteur : le taux de capitalisation.

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Le taux d’intérêt utilisé pour le capital à convertir en rente viagère, appelé taux de capitalisation, varie de 2% à 6% en viager aujourd’hui en France. Il varie en fonction de la durée estimée du “prêt” et du risque associé à la vente.

Exemple de calcul du bouquet et de la rente viagère pour un viager occupé

Voici l’exemple d’un appartement de 500 000 € à vendre en viager occupé à Paris par une femme âgée de 84 ans :

calcul rente viagère appartement

Le vendeur peut choisir une répartition avec un bouquet de 100 000 € reçu chez le notaire et une rente viagère de près de 2 300 €, reçue chaque mois et indexée chaque année sur l’inflation des prix à la consommation.

Mais d’autres répartitions du prix de vente en viager entre le bouquet et la rente viagère sont possibles, comme celles-ci par exemple : 

différente bouquet et rente
Vendre en Viager : comment calculer la rente viagère ?

Quel montant de bouquet choisir en viager ? 

Est-ce que vous avez des dettes à rembourser ? des projets onéreux en vue ? des travaux prévus ? le voyage de vos rêves ? des personnes à aider financièrement ? Définissez le montant du bouquet en fonction de vos besoins.

Est-ce que vous avez besoin d'un complément de revenus ? Est-ce que vous anticipez de nouveaux frais de santé ? Des services à domicile ? D’autres dépenses à venir ? Une baisse de revenus pour vous ou votre conjoint ? Définissez le montant de votre rente mensuelle en fonction de vos besoins.

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Le saviez-vous ?

Combien ça coûte d'être vieux en France ? C'est le titre du baromètre qui calcule le budget nécessaire pour bien vieillir à domicile :
584 €/mois pour les 65-75 ans en moyenne
740 €/mois pour les 75-85 ans1
836 €/mois pour les plus de 85 ans

Considérer sa situation économique et familiale

Vous avez déjà une retraite confortable qui couvre toutes vos dépenses actuelles et futures ? Privilégiez un bouquet plus élevé.

Vous avez déjà un patrimoine de côté mais en revanche une faible pension de retraite ? Privilégiez une rente viagère plus élevée.

Vous avez des enfants ou des héritiers que vous souhaitez accompagner financièrement ? Optez pour un bouquet élevé pour leur en transmettre une partie par une donation de votre vivant.

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Le saviez-vous ?

La donation de son vivant permet à chaque parent de transmettre jusqu'à 100 000 € par enfant, 31 865 € par petit-enfant et même 5 310 € par arrière-petit-enfant sans payer de droits de donation. 

Votre conjoint n'a jamais travaillé ? Si vous décédez en premier, votre conjoint perdra environ 40% de votre pension de retraite. Pour éviter cela, optez pour une rente viagère élevée, elle est 100% réversible au conjoint survivant. 
Vous n'avez ni enfants, ni héritiers ? La seule personne à contenter c'est vous, faites ce que vous voulez selon vos envies !

Prendre en compte son âge et sa condition physique

On dit souvent qu'on a l'âge de ses artères mais on entend aussi que la jeunesse est un état d'esprit.
Vous savez mieux que personne comment vous vous sentez, si vous avez une santé fragile, si vous avez déjà eu des difficultés ou des accidents et si vous êtes confiants dans l'avenir ou non.

L'acquéreur en viager n'a pas le droit de s'intéresser à votre état de santé et à votre condition générale, mais vous si ! Si vous avez un âge avancé (plus de 90 ans), que vous craignez pour l'avenir ou que vous avez des soucis de santé, privilégiez un bouquet élevé. Si vous vous sentez plein d'énergie, que vous fourmillez de projets pour l'avenir et que la perspective du viager vous ouvre de nouveaux horizons, alors vous ferez peut-être partie des vendeurs en viager qui se découvrent une nouvelle jeunesse une fois la vente réalisée grâce à une nouvelle situation financière confortable. Et qui finissent par dépasser largement leur espérance de vie.

Dans ce cas, privilégiez une rente viagère élevée pour vous projeter sur du long-terme

Aller plus loin : A quel âge vendre en viager ?

Rendre son bien attractif pour l'acheteur

L'acquéreur est également à prendre en compte dans votre répartition bouquet / rente à vie. Pour lui, la rente viagère représente un risque sur le long-terme. Si le risque lui paraît trop important, il aura du mal à s'engager dans la vente. Et le bouquet qu'il vous paye comptant le jour de la signature est un effort d'investissement conséquent car il ne peut pas l'emprunter à la banque.

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Le saviez-vous ?

Le "Privilège du vendeur" est une clause qui protège le vendeur dans une vente en viager : si jamais l'acquéreur ne vous verse plus la rente viagère, alors vous pouvez faire jouer cette clause pour annuler la vente, récupérer votre bien et conserver tout ou partie des sommes déjà versées.

En conséquence, la banque refusera de prêter de l'argent à l'acquéreur pour acheter un bien en viager car s'il fait défaut et ne paye plus la rente, la banque ne pourra pas saisir votre bien, à cause du "Privilège du vendeur" …

On dit que la banque ne peut prendre qu'une "hypothèque de second rang", ce qu'elle n'acceptera pas (dans l'immense majorité des cas).

En conséquence, on distingue 3 cas particuliers :

Bouquet = Sécurité  &  Rente viagère = Sérénité

En définitive, il n'existe pas de répartition optimale entre le bouquet et la rente à vie. Cela dépend de vos besoins, de vos envies, de votre condition actuelle et de votre confiance dans l'avenir.

Et finalement, la répartition entre le bouquet et la rente à vie implique de trouver votre propre équilibre entre votre volonté de bien vendre maintenant et de bien vieillir plus tard :

Le bouquet représente la sécurité de vendre votre bien pour sa valeur réelle tandis que la rente viagère représente la sérénité d'être à l'abri pour toute votre vie.

Bien entendu, votre réponse sera la combinaison de ces deux composantes pour trouver votre bon équilibre. Pour vous éclairer, la convention habituellement suivie lors d'une vente en viager peut vous guider dans votre choix :

Généralement le bouquet est compris entre 20% et 40% du prix de vente en viager

Cela vous permet de sécuriser le paiement d'une part importante du prix du bien le jour de la vente et de bénéficier d'une rente confortable pour toute votre vie.

Du point de vue de l'acquéreur, la somme qu'il doit payer comptant sans emprunt n'est pas exorbitante par rapport à la valeur du bien et le montant de la rente à vie lui permet de limiter les risques en cas de longévité exceptionnelle du vendeur.

Ceci étant dit, nous avons vu que c'est votre situation personnelle qui définit votre répartition bouquet/rente idéale et il est possible d'opter pour un viager sans bouquet, 100% rente. Ou à l'inverse, un "viager sans rente", 100% bouquet. In fine, c'est en ayant les chiffres de votre rente mensuelle et de votre bouquet devant vous que vous aurez le plus de facilité à vous décider.

Pour cela, vous pouvez modifier la répartition autant que vous voulez avec notre simulateur pour vous aider à décider.