Simulateur viagerEspace proLa rente viagère est l’élément incontournable quand on parle de vente en viager. Ce supplément de revenu est souvent la motivation principale des vendeurs en viager et c’est vrai qu’elle offre de très nombreux avantages. Elle présente aussi certains risques contre lesquels il faut savoir se protéger et elle suscite quelques interrogations sur le calcul de son montant.
Présentation de la rente viagère sous tous ses aspects.
La rente viagère est une somme d’argent versée chaque mois pendant toute la vie du bénéficiaire et jusqu’à son décès.
Les rentes viagères les plus connues sont les pensions de retraite, versées tous les mois et jusqu’au décès du retraité. Et il en existe bien d’autres très courantes, comme les sorties d’assurance-vie ou de plan d’épargne retraite en rentes viagères, les pensions alimentaires, les pensions d’invalidité, etc …
Et bien sûr, les rentes viagères issues d’un contrat, en contrepartie d’un bien mobilier (capital) ou d’un bien immobilier : la fameuse vente en viager !
Une vente en viager c’est une transaction immobilière du bien d’une personne âgée, le vendeur, qui reste vivre chez lui. Il conserve un droit sur son logement, au choix entre :
De manière générale, la quasi-totalité des vendeurs en viager conservent un DUH, ce que nous préconisons largement (hors cas particuliers). L’autre spécificité d’une vente en viager c’est que l’acquéreur paye le bien en deux versements différents :
Ce qui veut dire qu’on ne connaît pas à l’avance la durée pendant laquelle la rente sera payée, et par conséquent, quel montant le vendeur aura reçu finalement : c’est ce qu’on appelle l’aléa. Le prix réellement touché dépend de la durée de vie du vendeur. S’il vit plus longtemps que son espérance de vie, il touchera plus que la valeur du bien, s’il décède avant son espérance de vie, l’acquéreur aura payé moins que la valeur du bien. Nous allons voir plus bas comment se prémunir d’un décès prématuré, surtout s’il y a des héritiers derrière vous.
Cette rente viagère dépend de la valeur vénale du bien à vendre, de l’espérance de vie du vendeur et des caractéristiques du bien.
Par exemple, pour un appartement à Paris de 500 000 € à vendre en viager occupé par un vendeur avec une espérance de vie de 10 ans, ce dernier pourrait recevoir un bouquet de 100 000 € et une rente viagère proche de 2 300 € par mois, pour toute sa vie.
D’ailleurs, c’est cette rente viagère qui a donné les noms de crédirentier (le vendeur qui reçoit la rente) et de débirentier (l’acquéreur qui paye la rente).
Mais quel est l’intérêt de recevoir une rente mensuelle pour le vendeur ?
Les avantages de la rente viagère sont nombreux pour le vendeur : revenu supplémentaire garanti à vie, réévaluation sur l’inflation des prix, protection du conjoint survivant grâce à la réversibilité de la rente à 100%, abattement fiscal, majoration de rente en cas de départ anticipé, etc …
La vente en viager permet de se créer un revenu supplémentaire garanti à vie grâce à la rente viagère. Le montant de la rente viagère est défini au moment de la signature de l’acte de vente en viager et elle est ensuite versée jusqu’au décès du vendeur.
Le viager est un complément de retraite pour les personnes âgées propriétaires.
La rente viagère augmente autant que les dépenses courantes des ménages grâce à l’indexation de la rente viagère sur l’inflation.
Concrètement, l’INSEE produit chaque année différents indices de suivi des prix, notamment l’Indice des Prix à la Consommation (IPC). Chaque année à la date anniversaire du contrat de vente en viager, la rente viagère est réévaluée avec le nouvel indice.
À l'inverse, c’est tout le problème des pensions de retraite qui ne suivent pas l’inflation des prix, ce qui appauvrit chaque année tous les retraités.
A titre d’illustration, une rente mensuelle de 1 000 € en 2010 serait réévaluée aujourd’hui à 1 140 €, soit 14% d’augmentation. Tandis que dans le même temps, une pension de retraite de 1 000 € aurait augmenté de seulement 8,6 %, soit 1 086 €.
Le viager protège de l’inflation des prix et de l’augmentation des dépenses liées au grand âge
Dans une vente en viager, la rente viagère est 100% réversible au conjoint survivant. Le conjoint survivant est donc garanti de conserver un revenu stable dans le temps.
Aujourd’hui les pensions de réversion sont comprises entre 50% et 60% des pensions de retraite initiales. C’est une baisse considérable, notamment pour certaines personnes qui ne bénéficient pas de leur propre retraite ou alors d’un montant très faible, ce qui est le cas de nombreuses femmes de plus de 75 ans qui n’ont pas travaillé ou qui ont été faiblement rémunérées.
Le fait de vendre le domicile conjugal en viager protège les deux conjoints en empêchant une future baisse de revenus qui pourrait entraîner un déménagement ou des difficultés financières pour le conjoint survivant.
Le viager est un système de prévoyance pour les couples qui protège le conjoint survivant.
Oui, la rente est majorée si vous quittez définitivement votre logement. Dans ce cas, vous abandonnez votre Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) au profit de l’acquéreur, qui peut alors habiter le bien lui-même, ou le mettre en location et percevoir un loyer.
Le montant de la majoration de rente est un sujet très mal maîtrisé et vous trouverez tout et n’importe quoi sur le sujet. La logique est pourtant simple, la majoration de la rente est liée au bénéfice reçu par l’acquéreur : le loyer. Cette majoration de rente peut donc être définie à l’avance comme étant un pourcentage du loyer, ce qui peut représenter une somme importante pour le vendeur. D’autant plus que cette majoration n’est pas versée en une seule fois mais elle s’ajoute définitivement au montant de la rente initiale et elle sera également réévaluée chaque année sur l’inflation.
L’avantage est évident lorsqu’il s’agit de quitter chez soi pour une maison de retraite ou un EHPAD dont les prix sont très élevés. En France, le coût moyen d’un EHPAD est de 3 000 €, et plus de 5 000 € à Paris !
Vendre en viager offre une vraie souplesse dans le choix de son lieu de vie en fonction de son âge et de son état de santé, en garantissant un financement supplémentaire au moment de quitter définitivement le logement.
Les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente, pouvant aller jusqu’à 70% d’abattement à partir de 70 ans. En cas d’un couple vendeur, c’est l’âge de l’aîné qui est retenu.Voici le tableau des abattements fiscaux en fonction de l’âge du vendeur pris en compte :
Par exemple, Mme Durand a 78 ans et elle reçoit 10 000 € de rente chaque année. Elle bénéficie d’un abattement de 70% donc elle ne déclare que 3 000 € au titre du revenu imposable.
Ensuite, en fonction des autres revenus de Mme Durand, ce revenu imposable supplémentaire pourra lui générer une augmentation d’impôts allant de 0 € si elle n’a pas ou très peu de revenus par ailleurs jusqu’à environ 1 200 € si Mme Durand dispose de plus de 160 000 € de revenus par ailleurs. Vendre en viager représente donc un impact fiscal très faible pour des revenus garantis et croissants chaque année, pour toute la vie du vendeur.
La rente viagère est calculée d’après la valeur du bien, l’espérance de vie du vendeur et le montant du bouquet souhaité.
Prenons l’exemple de Jean qui vend son appartement à Paris en viager occupé :
En fonction des caractéristiques du bien, le calcul viager pourrait donner un prix de vente en viager de 330 000 € qui pourrait se répartir selon les différentes propositions suivantes :
2 autres paramètres rentrent en compte dans le calcul de la rente viagère :
En conclusion, recevoir une rente viagère revient à épargner à un rendement garanti entre 2% et 6% par an.
Pour en savoir plus sur le calcul exact du montant de la rente viagère, retrouvez nos explications en article et en vidéo.
Aller plus loin : Comment calculer la rente viagère ?
La crainte du vendeur en viager est le décès prématuré après la vente. Car il aura vendu son logement sans percevoir l’intégralité de la valeur.
A l’inverse, s’il vit plus longtemps que son espérance de vie, il continuera à recevoir les arrérages chaque mois et il aura perçu plus que 100% de la valeur de son bien immobilier. Il aura alors réalisé une très belle opération, tout en restant vivre chez lui.
C’est l’aléa du viager : on ne sait pas dire à l’avance de quel côté penchera la balance. En revanche, si on accepte un aléa dans une vente en viager, il est important de mesurer les risques que l’on prend et de s’en prémunir.
Alors comment faire pour ne pas vendre son bien au rabais ?
Deux options s’offrent à vous :
À lire aussi : Le guide sur la répartition entre le bouquet et la rente viagère.
Le plus grand risque d’une vente en viager est que le débirentier ne paye plus la rente viagère. Heureusement la loi encadre très précisément ce risque et elle protège le vendeur. Mais encore faut-il connaître ses protections pour les rédiger correctement dans l’acte de vente et pour les activer si besoin.
Le privilège de vendeur, qu’on appelle désormais “Hypothèque légale spéciale du vendeur”, accorde une hypothèque de premier rang au vendeur. Concrètement, cela veut dire que le vendeur peut saisir le bien si l’acquéreur ne paye plus la rente pour le revendre à nouveau à une autre personne.
La clause résolutoire, permet d’activer une procédure juridique simplifiée et accélérée pour annuler purement et simplement la vente. Le vendeur va retrouver la pleine propriété de son logement et conserver tous les arrérages déjà versés par le débirentier, ainsi qu’une partie ou la totalité du bouquet à titre de dédommagement.
Pour bien comprendre la puissance dissuasive des ces protections, il faut se placer du côté de l’acquéreur. Si l’acheteur ne paie pas la rente pendant quelques mois, il perd tout ! Il ne retrouvera jamais la propriété du logement et en plus de ça, il ne récupérera jamais les arrérages qu’il a déjà versés et une partie voire la totalité du bouquet. Il aura payé pendant des années pour rien. Les acheteurs ont bien conscience de cela et ils font donc tout pour payer rubis sur ongle.
Vous avez désormais toutes les connaissances nécessaires sur la rente viagère pour vous lancer sereinement dans un projet de vente en viager.
Mais avant de nous quitter, voici la présentation d’un autre type de viager actuellement en plein essor : le viager sans rente !
Le viager sans rente est une vente immobilière qui permet au vendeur de rester vivre chez lui et de recevoir l’intégralité du prix de la vente le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Selon les modalités choisies on l’appelle aussi vente en nue-propriété.
La différence est dans le paiement du prix de vente : soit vous recevez une rente viagère pour toute votre vie, soit vous recevez l’intégralité du prix de vente le jour de la vente.
Par ailleurs, l’autre différence fondamentale pour l’acheteur est la possibilité d’acheter un viager sans rente par un emprunt bancaire, ce qui est impossible pour un viager avec rente.
Nous avons vu dans cet article tous les avantages de la rente viagère, alors pourquoi préférez un viager sans rente ?
L’intérêt principal est de vendre son bien à sa vraie valeur, sans prendre de risque. Vous savez combien vous touchez à l’inverse du viager avec rente où vous recevez une rente sur une durée aléatoire.
L’autre avantage du viager sans rente est plus étonnant : il y a beaucoup plus d’acquéreurs de viager sans rente ! Pour exactement la même raison finalement : l’absence de risque dû à l’aléa de la rente viagère.
Or si vous avez plus d’acquéreurs intéressés, vous arriverez à vendre votre logement plus vite, au bon prix et à un acquéreur de confiance. Le viager sans rente est donc une alternative particulièrement intéressante pour ceux qui ont des héritiers et qui n’ont pas besoin de revenus supplémentaires ou de protéger leur conjoint.
Vous n'avez toujours pas fait votre choix ? Lire l'article : Quel est le meilleur viager en tant que vendeur ?