L’acheteur ne paie plus la rente viagère : que faire ?

C'est la hantise des vendeurs en viager : ne plus recevoir la rente viagère.

Pourtant, autant le dire tout de suite, les rentes impayées représentent moins de 1% des ventes en viager ! Mais ce risque existe et il convient d'en être avisé pour s'en prémunir.

 

Comment réagir face à une rente viagère impayée ?

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La vente en viager peut-elle être annulée en cas de rente impayée ?

Oui, si l’acquéreur arrête de verser la rente, la vente sera purement et simplement annulée et le vendeur conservera toutes les rentes déjà versées.

Si l'acquéreur ne paie plus la rente, le vendeur active les différentes clauses protectrices inscrites dans le contrat de vente en viager et voici le résultat à l'issue de la procédure juridique :

Adoptons le point de vue de l’acquéreur pour mieux comprendre qu’il a tout à perdre s'il ne paye pas la rente viagère rubis sur ongle :

Vous voyez donc la puissance dissuasive des clauses spécifiques au viager à l'égard de l'acquéreur.

Quelles sont les démarches si l'acheteur arrête de payer la rente ?

La règle d'or est de réagir vite et d’être réactif pour activer les protections du vendeur. La première réaction à avoir s'il y a un retard ou un défaut de paiement est de prendre contact avec l’acquéreur pour en discuter directement avec lui et voir si cela peut se régler rapidement. 

Il peut s'agir d'un oubli ou d'un passage difficile que l'acquéreur rectifiera très rapidement s'il a conscience du risque qu'il prend à ne pas payer à temps. 

Cependant, si la situation n'est pas rapidement rétablie, le vendeur doit entamer les démarches suivantes ou prendre contact avec son expert viager ou son notaire pour se faire accompagner dans les démarches suivantes.

Première étape si l’acheteur arrête de payer la rente : la mise en demeure

Dès la première semaine de retard de paiement, le vendeur doit envoyer à l'acquéreur une relance de paiement par courrier simple ou par mail

Si après 1 mois de retard il n’a toujours pas régularisé la situation, le vendeur lui envoie une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

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La mise en demeure est un avertissement préalable au client avant d’engager une action en recouvrement. Dans les faits, la mise en demeure permet de régler rapidement la situation à l’amiable dans 90% des cas. 

La mise en demeure sert aussi de preuve juridique à la mauvaise foi du débiteur, l’acquéreur qui ne paye pas, ainsi que de date de départ pour le calcul des dommages et intérêts qu'il devra au vendeur.

Pour ces raisons, le courrier recommandé avec accusé de réception est indispensable.

Quelles sont les actions possibles si l’acheteur ne paie plus la rente ? 

Si la mise en demeure ne provoque pas de réaction immédiate de l'acquéreur, le vendeur peut choisir parmi les 3 actions suivantes pour se protéger :

L’acheteur arrête de verser la rente : lancer une procédure d’injonction de payer

L'injonction de payer est une procédure de recouvrement de créance dont l’objectif est de récupérer les sommes dues par l'acquéreur. 

Suivant le montant le vendeur devra passer par :

Ces formalités sont accessibles directement en ligne et elles engendrent des coûts compris entre 50€ et 500€. A l'issue de cette procédure, le vendeur aura récupéré les rentes que l'acquéreur lui devait mais il sera toujours lié à lui. L'acquéreur est encore propriétaire du logement et il doit toujours verser la rente viagère. 

Cette procédure a l'avantage d'être simple mais elle peut être longue si vous passez par le tribunal judiciaire.

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Nous vous conseillons de choisir cette procédure pour des montants inférieurs à 5 000 € et si vous ne souhaitez pas annuler totalement la vente. Dans ce cas, l’intervention d’un huissier de justice suffira à récupérer les rentes que l’acquéreur vous doit.

Mais qu'en est-il si vous souhaitez récupérer votre argent, votre logement et mettre un terme définitif à votre relation avec l’acquéreur ?

L’acheteur ne paie plus la rente : lancer une procédure de saisie et de vente du bien

La clause de l’hypothèque légale spéciale du vendeur (autrefois appelée Privilège du vendeur) permet de saisir le logement, dont le propriétaire est l’acquéreur, puis de le vendre afin de recouvrer les créances. L'objectif pour le vendeur est de récupérer les sommes dues par l'acquéreur mais sans retrouver la propriété de son logement. 

La procédure fait appel à un huissier de justice qui envoie un commandement de payer à l’acquéreur.
Si l'acquéreur n'a pas réglé les sommes dues sous 8 jours, le commandement de payer vaut saisie immobilière puis l'acquéreur est assigné à comparaître devant le juge du tribunal judiciaire qui déterminera la suite de la procédure :

Le fruit de la vente sert à rembourser les rentes dues, dans la limite des 5 dernières années.

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Cette procédure est judicieuse pour le viager libre mais elle ne nous paraît pas adaptée pour le viager occupé car vous ne retrouverez pas la pleine-propriété de votre bien et vous n’aurez pas la main sur la vente et donc sur l’acheteur potentiel.

Pour un viager occupé, préférez donc la résolution de la vente, présentée ci-dessous.

Rente viagère impayée : Comment annuler la vente ?

La résolution de la vente permet de récupérer les sommes dues par l'acquéreur, de récupérer la pleine propriété de son logement et d'annuler rétroactivement le contrat de vente en viager. 

La clause résolutoire prévoit la résolution de plein droit du contrat en cas de manquement à l'obligation contractuelle de verser une rente mensuelle. Cela signifie que le vendeur n'a pas besoin de passer devant un juge pour ordonner un commandement de payer visant la clause résolutoire, il peut directement passer par un huissier de justice pour lancer la procédure. L'acquéreur dispose d'un délai d'1 mois pour s'opposer au commandement de payer ou de 2 mois pour régler les sommes dues. 

À défaut, à l'issue des 2 mois le vendeur saisit un juge du tribunal judiciaire qui n’aura pas d’autre choix que de prononcer la résolution de la vente. In fine, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien, il conserve toutes les rentes que l'acquéreur lui a déjà versées et tout ou partie du bouquet, à l'appréciation du juge.

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La clause résolutoire est la protection la plus puissante à votre disposition et la plus efficace pour retrouver votre bien, récupérer les rentes non versées par l’acquéreur et recevoir des dommages et intérêts.

Finalement le vendeur retrouve sa liberté et une sérénité pour la suite.

À lire aussi : Quelle est la répartition entre le bouquet et la rente viagère ?

Que faire après une vente en viager annulée ?

Si le vendeur a choisi la résolution de la vente, il est à nouveau propriétaire mais il ne perçoit plus de rente car le contrat viager est annulé. Retour à la case départ. 

À ce moment-là, le vendeur peut revendre son bien en viager à une autre personne. Attention à bien sélectionner le nouvel acquéreur et à ajouter les bonnes garanties pour réussir la deuxième vente en viager et profiter de jours heureux et sereins. 

Mais depuis la première vente en viager le temps a passé et la situation du vendeur ou ses projets peuvent avoir évolué et il envisage sans doute la suite différemment. Le vendeur est libre et l'avenir s'offre à lui pour bien vieillir : déménager pour se rapprocher de ses proches ou pour un logement plus fonctionnel, intégrer une maison de retraite ou une maison médicalisée, … 

En fonction de la situation et du projet de vie du vendeur, les autres types de viager s'offrent à lui comme des alternatives intéressantes : viager libre, vente à terme, nue-propriété ou viager sans rente.