Que se passe-t-il en cas de non-paiement de la rente viagère ?
Si l’acquéreur interrompt le versement de la rente, plusieurs clauses de protection prévues dans l’acte de vente peuvent être activées. Ces mécanismes offrent une réelle sécurité au crédirentier :
- La vente peut être annulée : vous retrouvez la pleine propriété de votre bien immobilier
- Vous conservez les rentes déjà perçues ainsi que tout ou partie du bouquet, selon la décision du juge
Pour l’acheteur, c’est un risque majeur : il perd toutes les sommes versées (rentes et bouquet) et ne pourra jamais revendiquer le bien, ni l’habiter, ni le louer en cas de viager libre. C’est une garantie forte pour le vendeur.
Comment réagir en cas de retard de paiement ?
La règle d'or est de réagir vite pour activer les protections du vendeur. La première étape est de prendre contact avec l’acquéreur pour en discuter directement avec lui. Une discussion franche peut permettre une régularisation rapide. Il peut s'agir d'un oubli ou d'un passage difficile que l'acquéreur rectifiera très rapidement s'il a conscience du risque qu'il prend à ne pas payer à temps.
Cependant, si la situation n'est pas rapidement rétablie, le vendeur doit entamer des démarches juridiques. Le mieux étant de se faire accompagner par votre expert viager ou votre notaire pour sécuriser chaque étape. On vous explique tout :
Étape 1 : la simple relance
Dès la première semaine de retard de paiement, le vendeur doit envoyer à l'acquéreur une simple relance de paiement par courrier simple ou par email. Ce courrier formel :
Dans la majorité des cas, il s’agit d’un oubli de l’acquéreur ou d’un blocage de la banque par erreur que cette simple relance permettra de résoudre.
Étape 2 : la mise en demeure
Si après 1 mois de retard il n’a toujours pas régularisé la situation, le vendeur lui envoie une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, ou mieux encore, par exploit d’huissier (qu’on appelle désormais des commissaires de justice).
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Étape 3 : choisir l’action adaptée
Si la mise en demeure formelle ne provoque pas de réaction immédiate de l'acquéreur, le vendeur peut choisir parmi les 3 actions suivantes pour se protéger :
- L’injonction de payer pour recouvrer ses créances sans annuler la vente en viager.
- La saisie et la vente du bien pour recouvrer ses créances grâce à la vente forcée de son bien.
- La résolution de la vente pour recouvrer ses créances, annuler la vente et récupérer la pleine-propriété de son bien.
1. L’injonction de payer
L'injonction de payer est une procédure de recouvrement de créance dont l’objectif est de récupérer les sommes dues par l'acquéreur. Suivant le montant le vendeur devra passer par :
- Un huissier pour les montants inférieurs à 5 000 €, qui enclenchera alors une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances
- Le tribunal judiciaire au-dessus de 5 000 € ou si la procédure simplifiée par huissier n'a pas abouti. Dans ce cas, le juge validera l'envoi d'une injonction de payer à l'acquéreur. L'acquéreur aura alors 1 mois pour régler les sommes dues ou pour contester l'injonction de payer. Passé ce délai, c'est un huissier de justice qui poursuivra l'exécution forcée afin d’obtenir le paiement des sommes qui sont dues
Ces formalités sont accessibles directement en ligne et elles engendrent des coûts compris entre 50€ et 500€. À l'issue de cette procédure, le vendeur aura récupéré les rentes que l'acquéreur lui devait mais il sera toujours lié à lui. L'acquéreur est encore propriétaire du logement et il doit toujours verser la rente viagère.
Cette procédure a l'avantage d'être simple mais elle peut être longue si vous passez par le tribunal judiciaire.
Nous vous conseillons de choisir cette procédure pour des montants inférieurs à 5 000 € et si vous ne souhaitez pas annuler totalement la vente. Dans ce cas, l’intervention d’un huissier de justice suffira à récupérer les rentes que l’acquéreur vous doit.
Mais qu'en est-il si vous souhaitez récupérer votre argent, votre logement et mettre un terme définitif à votre relation avec l’acquéreur ?
2. La saisie et la vente du bien
Grâce à la garantie hypothécaire légale (autrefois appelée Privilège du vendeur), vous pouvez faire saisir et vendre le bien de l’acheteur pour rembourser les rentes impayées. L'objectif pour le vendeur est de récupérer les sommes dues par l'acquéreur, mais sans retrouver la propriété de son logement.
La procédure fait appel à un huissier de justice qui envoie un commandement de payer à l’acquéreur. Si l'acquéreur n'a pas réglé les sommes dues sous 8 jours, le commandement de payer vaut saisie immobilière. L'acquéreur est alors assigné à comparaître devant le juge du tribunal judiciaire qui déterminera la suite de la procédure :
- Vente amiable
- Vente forcée aux enchères publiques par adjudication
Le fruit de la vente sert à rembourser les rentes dues, dans la limite des 5 dernières années.
Cette solution est plus adaptée en viager libre, car elle ne permet pas de retrouver la pleine propriété. Pour un viager occupé, la vente reste hors de votre contrôle.
Pour un viager occupé, préférez donc la résolution de la vente, présentée ci-dessous.
3. La résolution de la vente
La résolution de la vente permet de récupérer les sommes dues par l'acquéreur, de récupérer la pleine propriété de son logement et d'annuler rétroactivement le contrat de vente en viager.
C’est la mesure la plus radicale et la plus protectrice.La clause résolutoire prévoit la résolution de plein droit du contrat en cas de manquement à l'obligation contractuelle de verser une rente mensuelle. Cela signifie que le vendeur n'a pas besoin de passer devant un juge pour ordonner un commandement de payer visant la clause résolutoire, il peut directement passer par un huissier de justice pour lancer la procédure. L'acquéreur dispose d'un délai d'1 mois pour s'opposer au commandement de payer ou de 2 mois pour régler les sommes dues.
À défaut, à l'issue des 2 mois le vendeur saisit un juge du tribunal judiciaire qui n’aura pas d’autre choix que de prononcer la résolution de la vente. In fine, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien, il conserve toutes les rentes que l'acquéreur lui a déjà versées et tout ou partie du bouquet, à l'appréciation du juge.
La clause résolutoire est la garantie la plus solide dans un contrat viager. Elle vous permet de rompre définitivement le lien avec l’acheteur et de sécuriser votre avenir.
Finalement le vendeur retrouve sa liberté et une sérénité pour la suite.
Que faire après la résolution de la vente ?
Si le vendeur a choisi la résolution de la vente, il est à nouveau propriétaire, mais il ne perçoit plus de rente car le contrat viager est annulé. Rien ne vous empêche de remettre votre bien en vente en viager, avec l’accompagnement de votre expert. Cette nouvelle vente peut être l’occasion :
- D’ajuster les modalités de paiement (rente ou viager sans rente)
- De choisir un autre type de viager : libre, nue-propriété ou vente à terme
- De sécuriser davantage l’acte avec de nouvelles clauses protectrices
Votre situation personnelle peut aussi avoir évolué : déménagement, entrée en établissement médicalisé, rapprochement familial... Vous êtes libre de réévaluer votre projet pour mieux l’adapter à votre qualité de vie.
En fonction de la situation et du projet de vie du vendeur, les autres types de viager s'offrent à lui comme des alternatives intéressantes : viager libre, vente à terme, nue-propriété ou viager sans rente.