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Le viager sans rente élimine l’aléa financier et juridique souvent associé au viager traditionnel : plus de pari sur l’espérance de vie, plus de risques de contestations de la part des héritiers et un prix de vente clair dès le départ. À première vue, cette solution semble cumuler les avantages du viager classique… sans ses inconvénients.
Mais est-ce vraiment le cas ? Qu’est-ce que le viager sans rente exactement ? Pourquoi séduit-il de plus en plus de vendeurs ? Quels sont les profils concernés, côté vendeur comme côté acheteur ?
Dans ce guide, nous répondons à toutes ces questions pour vous permettre de comprendre en quoi cette formule peut représenter une opportunité simple, transparente et adaptée à de nombreux projets de vie.
Le viager sans rente est une forme de vente immobilière où l’intégralité du prix de cession lors de la signature de l’acte de vente. Le vendeur perçoit une somme appelée capital. En contrepartie, il conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) lui permettant de continuer à vivre dans le logement jusqu'à la fin de sa vie.
Le « viager sans rente » n’est donc pas un contrat viager au sens juridique ! Il s’agit d’un abus de langage pour désigner une vente en pleine propriété par laquelle le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui pour toute sa vie.
Aller plus loin : Quel viager choisir pour le vendeur entre le viager occupé, libre, sans rente, nue-propriété, à terme ?
Contrairement au viager traditionnel, cette formule élimine le versement périodique d'une rente. Le vendeur perçoit immédiatement le prix de la vente en viager, ce qui lui offre une sécurité financière immédiate, ce à quoi s’ajoute le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager).
C’est-à-dire le droit d’habiter et d’user personnellement du logement pour toute sa vie. L'acheteur, de son côté, acquiert la nue-propriété du bien, avec la perspective d'en obtenir la pleine propriété au décès du vendeur.
La différence principale est le droit conservé par le vendeur. En viager sans rente, le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager) alors qu’en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit.
En droit français, la pleine propriété se démembre en 3 droits :
En nue-propriété, le vendeur aura donc le droit de louer son logement et d’en percevoir des loyers alors qu’en viager sans rente, le vendeur dispose pas de ce droit. Ce qui entraîne d’autres conséquences.
Dans une vente en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit du bien. Cela implique qu’il reste redevable de la taxe foncière (article 1400 du CGI), ainsi que de la majorité des charges d’entretien (articles 605 et 606 du Code civil). Résultat : il supporte la quasi-totalité des frais liés au logement.
En viager sans rente, la situation est bien différente. Le vendeur conserve seulement un droit d’usage et d’habitation (DUH), équivalent à celui d’un locataire à vie. Il n’est donc plus responsable de la taxe foncière ni des gros travaux.
En copropriété, seules les charges locatives lui incombent. L’impact fiscal et financier est donc nettement plus favorable. Nous vous proposons un outil conçu pour vous aider à mieux comprendre l’impact financier des optimisations possibles sur vos charges sociales et fiscales :
Autre avantage : en cas de départ anticipé du bien (vers une maison de retraite, par exemple), le vendeur en viager sans rente perçoit une indemnité de libération versée par l’acheteur, contrairement à l’usufruitier, qui pourrait mettre le bien en location mais sans contrepartie financière immédiate.
Enfin, la possibilité qu’a l’usufruitier de louer le logement décourage de nombreux acheteurs, qui préfèrent avoir la main sur le futur usage du bien. À l’inverse, le viager sans rente attire davantage d’acquéreurs, ce qui facilite la vente et permet souvent d’en tirer un meilleur prix.
Le prix d’un viager sans rente est fixé la même façon qu’un viager avec rente, si ce n’est qu’il n’y a pas de rente viagère :
Pour illustrer le prix d’un viager sans rente, prenons l’exemple d’un appartement à Paris d’une valeur vénale de 1 000 000 € dont le vendeur est un homme de 81 ans
Enfin, pour estimer au mieux la valeur vénale de votre appartement ou de votre maison, nous vous conseillons de faire réaliser au minimum 1 estimation par un agent immobilier local qui a une bonne connaissance de votre secteur.
La fiscalité qui s’applique est le régime de l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières. Le vendeur en viager sans rente sera totalement exonéré d’impôt si le bien vendu est sa résidence principale ou s’il le détient depuis plus de 30 ans.
Sinon, un abattement fiscal pour durée de détention s’applique dès la 6ème année de détention. Il s’agit d’un grand avantage fiscal du viager sans rente sur le viager classique, car les rentes viagères sont imposables à l’impôt sur le revenu !
Par ailleurs, le viager sans rente est d’une grande utilité en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car seule la valeur fiscale du DUH sera prise en compte dans l’assiette imposable à l’IFI. Or la valeur fiscale du DUH est égale à 60 % de l’usufruit, qui est lui-même défini par le barème fiscal de l’usufruit utilisé par les notaires.
À titre d’exemple, la valeur fiscale du DUH pour une résidence principale de 2 M€ d’une personne de 82 ans est de 168 000 €, soit une diminution de 88 % de l’assiette imposable à l’IFI.
L’intérêt principal du viager sans rente est de supprimer le risque associé à la rente viagère. La rente viagère est l’atout phare du viager classique, car elle est reçue à vie, indexée sur l’inflation et 100 % réversible au conjoint survivant. Mais elle présente un grand risque financier pour le vendeur, dû à l’aléa de la durée de vie du vendeur. Retour sur ses avantages et ses inconvénients.
Par rapport au viager classique, le viager sans rente permet de réaliser une vente :
Enfin, si le vendeur quitte définitivement son logement, il abandonnera son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager) à l’acquéreur qui lui devra alors une contrepartie financière. En viager classique, cette contrepartie est versée sous la forme d’un supplément de rente, qui tombe alors dans l’impôt sur le revenu. En viager sans rente, cette contrepartie est versée en une seule fois sous la forme d’un capital complémentaire 100 % exonéré d’impôt pour la résidence principale et les biens détenus de plus de 30 ans.
L’inconvénient majeur du viager sans rente est précisément qu’il n’offre pas de rente, car la rente viagère est à la fois une retraite complémentaire, un bouclier contre l’inflation et un outil de prévoyance pour le conjoint du vendeur.
L’autre question qui se pose au vendeur et qui pourrait être un inconvénient du viager sans rente pour certains est : que faire du prix de vente reçu intégralement le jour de la vente chez le notaire ? Car il s’agit souvent d’une somme importante dont les vendeurs n’ont pas besoin en totalité dans l’immédiat.
L’idéal est alors de se tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine qui saura guider le vendeur au mieux pour placer son épargne selon ses objectifs et son horizon de placement.
Selon Néo Viager, le viager sans rente va fortement se développer dans les années à venir en France, car il supprime le plus grand frein à l’essor du viager classique jusqu’ici : l’aléa et donc le risque financier pris par le vendeur et l’acquéreur.
De manière générale, le viager répond au besoin croissant des seniors de monétiser leur patrimoine immobilier pour faire face aux coûts croissants de la vie aux âges avancés. Le viager sans rente convient particulièrement à ceux qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires réguliers et qui privilégient la simplicité et la sécurité financière.
Cette formule permet de transmettre une partie de son patrimoine de son vivant, en utilisant la somme perçue pour aider ses enfants ou petits-enfants. De plus, le versement d’un capital plus important au moment de la vente permet d’accélérer sa transmission en donnant une partie du prix de vente à ses descendants sans payer de frais de succession.
Pour les vendeurs avec des enfants, le viager sans rente est une solution familiale apaisée où chacun trouve son intérêt.
Les vendeurs qui ont déjà des revenus confortables à la retraite n’ont pas besoin de la rente viagère qui viendra s’ajouter à leurs revenus imposables.
Pour ce profil de retraités, le viager sans rente est un moyen plus sûr de monétiser leur patrimoine immobilier sans prendre un risque financier inutile et sans ajouter une lourdeur fiscale.
Certains vendeurs ont le profil idéal pour réaliser une vente en viager classique, mais sont paralysés par la peur du risque ou par l’aspect « pari » du viager.
Pour les vendeurs averses au risque, le viager sans rente est la solution qui leur permet de sécuriser la vente de leur logement dans des conditions définies par avance. L'absence de rente élimine le risque d'impayés, offrant une tranquillité d'esprit au vendeur.
Pour des biens de très grande valeur, rares sont les acquéreurs, même fortunés, qui souhaitent verser une rente élevée en raison de l’incertitude sur la durée et de l’indexation de la rente En revanche, le viager sans rente peut permettre à des acquéreurs fortunés et à des investisseurs professionnels de se positionner sur des biens de grande valeur.
Prenons l’exemple d’un appartement à Paris d’une valeur vénale de 3 M€ à vendre en viager occupé pour une femme de 84 ans. Voici une répartition possible de bouquet et rente viagère :
Les acquéreurs doivent être en capacité de verser :
Alors qu’en viager avec rente, le prix à payer par l’acquéreur sera autour de 2 M€, mais ce montant est finançable par emprunt et surtout cela attire davantage les acquéreurs fortunés, expatriés ou internationaux, et les investisseurs institutionnels, facilitant ainsi une vente rapide et avantageuse.
Dans ce type de vente en viager sans rente, il n’est pas rare de voir des transactions de villas sur la Côte d’Azur ou d’hôtels particuliers à Paris dépassant les 10 M€. Pour les vendeurs de biens exceptionnels, le viager sans rente est la meilleure opportunité de trouver des acquéreurs au prix du marché pour réaliser une vente rapide tout en continuant à profiter d’une demeure prestigieuse.
Le viager sans rente présente aussi l’intérêt de réduire considérablement l’assiette imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).