Pourquoi les vendeurs préfèrent le viager sans rente ?

Le viager sans rente est la version moderne du viager traditionnel. Finie la rente viagère sur une durée incertaine, fini le pari sur la mort du vendeur, fini l’aléa financier sur le prix de vente définitif, finies les contestations des héritiers au moment du décès du vendeur, …

 

Le viager sans rente aurait tous les avantages du viager classique sans les inconvénients ! Est-ce bien vrai ?

 

Qu’est-ce que le viager sans rente ? En quoi le viager sans rente est une nouvelle formule particulièrement intéressante pour les vendeurs ? Qui sont les vendeurs et les acquéreurs en viager sans rente ?

 

Autant de questions auxquelles nous apportons des réponses pour tout savoir sur le viager sans rente.

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Qu’est-ce que le viager sans rente ?

Le viager sans rente est une vente en viager où l’intégralité du prix est payée en bouquet, sans rente viagère, on parle parfois de « bouquet sec ». Il s’agit d’une alternative au viager classique qui permet au vendeur de rester vivre chez lui toute sa vie en recevant l’intégralité du prix de vente au moment de la signature du contrat chez le notaire.

Définition du viager sans rente

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‍Le saviez-vous ?

La vente en viager est encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, qui font partie du Titre XII intitulé « Des contrats aléatoires ».
L’élément essentiel qui caractérise le contrat comme aléatoire est la présence d’une rente viagère. Sans rente viagère, le contrat n’est pas aléatoire et il ne s’agit pas d’un viager.

Le « viager sans rente » n’est donc pas un contrat viager au sens juridique ! Il s’agit en fait d’un abus de langage pour désigner une vente en pleine propriété par laquelle le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui pour toute sa vie.

Aller plus loin : Quel viager choisir pour le vendeur entre le viager occupé, libre, sans rente, nue-propriété, à terme ?

Comment ça marche un viager sans rente ?

Le vendeur en viager sans rente conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager), c’est-à-dire le droit d’habiter et d’user personnellement du logement pour toute sa vie. Comme dans un viager classique avec rente.

En revanche, le vendeur reçoit l’intégralité du prix de la vente en viager le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il n’y a pas de rente viagère, à l’inverse du viager classique.

Quelle différence entre le viager sans rente et la nue-propriété ?

La différence principale est le droit conservé par le vendeur. En viager sans rente, le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager) alors qu’en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit. 

En droit français, la pleine propriété se démembre en 3 droits :

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Le saviez-vous ?

L’usufruit est la réunion de l’usus et du fructus, d’où son nom !

En nue-propriété, le vendeur aura donc le droit de louer son logement et d’en percevoir des loyers alors qu’en viager sans rente, le vendeur n’a pas ce droit. Ce qui entraîne d’autres conséquences.

Quels sont les avantages du viager sans rente par rapport à la nue-propriété ?

Voici 4 avantages du viager sans rente par rapport à la vente en nue-propriété pour le vendeur :

Dans une vente en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit, il est donc usufruitier. Or l’article 1400 du Code Général des Impôts indique clairement que la taxe foncière revient à l’usufruitier. De même, les articles 605 et 606 du Code Civil et l’épaisse jurisprudence associée indiquent que l’usufruitier conserve à sa charge toutes les réparations autres que les gros travaux qui touchent à la structure du bien. Autrement dit, le vendeur en nue-propriété paiera quasiment toutes les charges et les taxes

Alors qu’en viager sans rente, le vendeur est semblable à un locataire à vie et il ne paiera plus la taxe foncière ni les travaux et les dépenses exceptionnelles. Dans un appartement en copropriété, le vendeur en viager sans rente paiera uniquement les charges dites « charges locataires »

Par ailleurs, le vendeur devait un jour quitter son logement pour aller vivre ailleurs (en EHPAD par exemple), le vendeur qui a conservé l’usufruit pourra le mettre en location alors que le vendeur qui a conservé le DUH aura droit à une indemnité de départ de la part de l’acquéreur. Cette indemnité prend la forme d’un capital complémentaire versé en une fois dans les mois qui suivent la libération définitive du logement par le vendeur. 

Enfin, la possibilité laissée à l’usufruitier de conclure un bail rebute les acquéreurs qui n’auront pas la main sur le choix du locataire et ni contrat de location signé. Pour ces raisons, les acquéreurs préfèrent acheter en viager sans rente plutôt qu’en nue-propriété. Le vendeur en viager sans rente aura donc plus d’acquéreurs intéressés, ce qui devrait faciliter la vente et permettre de vendre à un meilleur prix.

Comment est fixé le prix d’un viager sans rente ?

Le prix d’un viager sans rente est fixé la même façon qu’un viager avec rente, si ce n’est qu’il n’y a pas de rente viagère :

La valeur vénale d’un logement est son prix de marché au moment de la vente. Cette valeur est la même, quelle que soit la vente réalisée ensuite : vente classique, viager occupé avec rente, viager libre, viager sans rente, nue-propriété, etc …

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Pour estimer au mieux la valeur vénale de votre appartement ou de votre maison nous vous conseillons de faire réaliser au minimum 2 estimations par des agents immobiliers locaux qui ont une bonne connaissance de votre secteur.

Ensuite, la valeur économique du Droit d’Usage et d’Habitation est équivalente aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Cette espérance de vie est définie selon des tables générationnelles officielles, soit celle de l’INSEE, soit la Table Générationnelle – TG 05. On peut aussi la trouver dans un barème viager, comme le barème Daubry mais dans ce cas il ne s’agit pas d’une espérance de vie officielle.

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Nous préconisons fortement l’utilisation de la table d’espérance de vie TG05 pour l’espérance de vie. En effet, l’utilisation de la TG05 est obligatoire pour les assureurs depuis l’arrêté ministériel du 1er Août 2006 sur les rentes viagères. C’est donc celle qui est la plus appropriée au viager et elle devrait même être rendue obligatoire pour tous les viagers.

Enfin, le prix de vente en viager sans rente est égal à la valeur vénale diminuée du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager). Voici l’exemple ci-dessous d’un viager sans rente pour un appartement à Paris d’une valeur vénale de 1 000 000 € dont le vendeur est un homme de 81 ans :

 exemple d'un viager sans rente pour un appartement à Paris

Quelle fiscalité pour le viager sans rente ?

La fiscalité qui s’applique pour une vente en viager sans rente est le régime de l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières. Le vendeur en viager sans rente sera totalement exonéré d’impôt si le bien vendu est sa résidence principale ou s’il le détient depuis plus de 30 ans. Sinon, un abattement fiscal pour durée de détention s’applique dès la 6ème année de détention. 

Il s’agit ici d’un grand avantage fiscal du viager sans rente sur le viager classique car les rentes viagères sont imposables à l’impôt sur le revenu ! 

Par ailleurs, le viager sans rente est d’une grande utilité en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) car seule la valeur fiscale du DUH sera prise en compte dans l’assiette imposable à l’IFI. Or la valeur fiscale du DUH est égale à 60% de l’usufruit, qui est lui-même défini par le barème fiscal de l’usufruit utilisé par les notaires. 

A titre d’exemple, la valeur fiscale du DUH pour une résidence principale de 2 M€ d’une personne de 82 ans est de 168 000 €, soit une diminution de 88 % de l’assiette imposable à l’IFI !

Pourquoi vendre en viager sans rente ?

L’intérêt principal du viager sans rente est de supprimer le risque associé à la rente viagère. La rente viagère est l’atout phare du viager classique car elle est reçue à vie, indexée sur l’inflation et 100% réversible au conjoint survivant. Mais elle présente un grand risque financier pour le vendeur, dû à l’aléa de la durée de vie du vendeur.

Quels sont les avantages du viager sans rente ?

Par rapport au viager classique, le viager sans rente permet de réaliser une vente :

Une vente plus sécurisée car le prix de vente est payé intégralement dès le début de la vente. L’acquéreur sait combien il paye et le vendeur reçoit l’intégralité du prix de vente en une seule fois. A l’inverse, dans une vente en viager le vendeur reçoit une rente viagère chaque mois qui s’arrête à son décès. Le vendeur prend le risque de vendre son bien au rabais s’il décède rapidement après la vente

Le viager sans rente supprime le risque financier du viager classique. Une vente plus rapide car il y a plus d’acquéreurs intéressés, notamment des institutions financières (banques, compagnies d’assurances, mutuelles, organismes de prévoyance, fonds d’investissement). Or ces institutionnels sont très actifs sur le marché du viager sans rente et leur processus de vente est rapide : généralement la vente est réalisée dans les 2 mois qui suivent leur offre d’achat

Une vente moins fiscalisée car le viager sans rente est 100% exonéré d’impôt pour la résidence principale et les biens détenus depuis plus de 30 ans alors que les rentes viagères sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Les rentes viagères sont en effet considérées comme des pensions alimentaires par l’article 79 du Code Général des impôts

Enfin, au cas où le vendeur en viager sans rente quitterait définitivement son logement, il abandonnera son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager) à l’acquéreur qui lui devra alors une contrepartie financière. En viager classique, cette contrepartie est versée sous la forme d’un supplément de rente, qui tombe alors dans l’impôt sur le revenu. En viager sans rente, cette contrepartie est versée en une seule fois sous la forme d’un capital complémentaire 100% exonéré d’impôt pour la résidence principale et les biens détenus de plus de 30 ans.

Quels sont les inconvénients du viager sans rente ?

L’inconvénient majeur du viager sans rente est précisément qu’il n’offre pas de rente … Car la rente viagère est à la fois une retraite complémentaire, un bouclier contre l’inflation et un outil de prévoyance pour le conjoint du vendeur

L’autre question qui se pose au vendeur et qui pourrait être un inconvénient pour certains est : que faire du prix de vente en viager sans rente reçu intégralement le jour de la vente chez le notaire ? Car il s’agit souvent d’une somme importante dont les vendeurs n’ont pas besoin en totalité dans l’immédiat. 

L’idéal est alors de se tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine qui saura guider le vendeur au mieux pour placer son épargne selon ses objectifs et son horizon de placement.

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Le vendeur épargnant devra viser un double objectif :
- Conserver une certaine liquidité
de son épargne en cas de besoins ponctuels
- Viser un rendement supérieur à l’inflation pour ne pas laisser s’éroder son niveau de vie au fil du temps

Quel est notre avis sur le viager sans rente ?

Selon Néo Viager, le viager sans rente va fortement se développer dans les années à venir en France car il supprime le plus grand frein à l’essor du viager classique jusqu’ici : l’aléa et donc le risque financier pris par le vendeur et l’acquéreur. 

De manière générale, le viager répond au besoin croissant des seniors de monétiser leur patrimoine immobilier pour faire face aux coûts croissants de la vie aux âges avancés. 

Plus particulièrement, le viager sans rente apporte une sécurité financière supplémentaire qui rend le viager sans rente envisageable par un plus grand nombre de personnes âgées.    

Qui a intérêt à vendre en viager sans rente ?

Parmi tous les vendeurs susceptibles d’être intéressés par le viager sans rente, nous faisons ressortir plus précisément les profils des seniors freinés par le viager dans sa forme classique :

Le viager sans rente pour les propriétaires avec des enfants

Avec des enfants, le viager sans rente permet au vendeur de sécuriser le prix de vente reçu, donc l’héritage transmis aux générations futures. De plus, le versement d’un capital plus important au moment de la vente permet d’accélérer sa transmission en donnant une partie du prix de vente à ses descendants sans payer de frais de succession.

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Le saviez-vous ?

La donation de son vivant est totalement exonérée de droits de donations dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant et même 5 310 € par arrière-grand-parent et par arrière-petit-enfant. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.

Pour les vendeurs avec des enfants, le viager sans rente est une solution familiale apaisée où chacun trouve son intérêt.

Le viager sans rente pour les propriétaires avec des revenus suffisants

Les vendeurs qui ont déjà des revenus confortables à la retraite n’ont pas besoin de la rente viagère qui viendra s’ajouter à leurs revenus imposables. 

Pour les vendeurs avec des revenus suffisants, le viager sans rente est un moyen plus sûr de monétiser leur patrimoine immobilier sans prendre un risque financier inutile et sans ajouter une lourdeur fiscale.

Le viager sans rente pour les propriétaires averses au risque

Certains vendeurs ont le profil idéal pour réaliser une vente en viager classique mais sont paralysés par la peur du risque ou par l’aspect « pari » du viager et ne sauteront jamais le pas. 

Pour les vendeurs averses au risque, le viager sans rente est la solution qui leur permet de sécuriser la vente de leur logement dans des conditions définies par avance. Leur avenir est assuré et aucun aléa ne viendra perturber leur sérénité financière.

Le viager sans rente pour les propriétaires de biens exceptionnels

Pour des biens de très grande valeur, les acquéreurs sont très rares à pouvoir assumer un bouquet élevé et une rente élevée.

Prenons l’exemple d’un appartement à Paris d’une valeur vénale de 2 M€ pour une femme vendeuse de 84 ans. Voici une répartition possible de bouquet et rente viagère.

Exemple d'un bien exceptionnel vendu en viager sans rente à Paris

Les acquéreurs doivent être en capacité de verser :

Autant dire que les acquéreurs ne vont pas se bousculer … 

Alors qu’en viager avec rente, le prix à payer par l’acquéreur sera de 1 500 000 € mais ce montant est finançable par emprunt, et surtout les institutionnels peuvent se porter acquéreurs. Or les institutionnels n’ont pas de difficulté à investir sur des biens de valeur élevée et ils ont déjà réalisé des ventes en viager sans rente pour des villas sur la Côte d’Azur ou des hôtels particuliers à Paris dépassant les 10 M€. 

Pour les vendeurs de biens exceptionnels, le viager sans rente est la meilleure opportunité de trouver des acquéreurs au prix du marché pour réaliser une vente rapide tout en continuant à profiter d’une demeure prestigieuse.

Le viager sans rente présente aussi l’intérêt de réduire considérablement leur assiette imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

À lire aussi : La rente viagère, l’avantage du vendeur.