Calcul viager et valeur de la rente viagère : on vous explique tout !

Une vente en viager est une transaction immobilière spéciale où le vendeur a le droit de rester vivre chez lui après la vente et où le prix de vente peut se payer avec un bouquet et une rente viagère.

Alors comment calculer un viager immobilier ? Comment calculer la valeur du bien à vendre en viager, la valeur d’occupation du bien par le vendeur, le prix de vente en viager, le bouquet, la rente viagère ?

 

Voici l’explication de la méthode du calcul viager !

Définition viager
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Comment calculer un viager occupé ?

Un viager occupé est calculé en 4 étapes :

Le calcul viager fait intervenir des calculs mathématiques actuariels et financiers qui sont pourtant simples à expliquer et à comprendre.

Comment estimer la valeur vénale d’un bien en viager ?

Tout le calcul viager part de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire la valeur du bien immobilier au moment où il est mis en vente. La valeur vénale du bien est exactement la même que le bien soit vendu en viager ou en vente immobilière classique.

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Comme il s’agit d’une estimation, nous vous invitons à réaliser au moins 2 estimations par des agents immobiliers locaux qui connaissent bien les prix du marché sur votre secteur.

Comment calculer le DUH viager ?

Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager est le droit conservé par le vendeur de rester vivre chez lui. Le vendeur en viager est semblable à un locataire à vie, mais comme il ne paiera pas de loyer, le prix de vente est diminué du montant des loyers payés d’avance. C’est pour cela que le DUH est parfois appelé « décote d’occupation ». Le DUH est donc équivalent aux loyers payés pendant la vie du vendeur. Or on ne peut pas connaître la durée de vie du vendeur par avance … Pour l’estimer, on utilise donc des tables d’espérances de vie statistiques, en fonction de l’âge du vendeur. 

Le DUH est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Plus techniquement, on ne peut pas additionner des loyers de 2022 avec des loyers de 2032 car l’argent a une valeur qui se déprécie dans le temps. On doit d’abord actualiser les loyers futurs à la date de la vente pour ensuite additionner les loyers actualisés. 

Pour cela, on introduit un taux d’actualisation qui représente l’évolution de la valeur de l’argent dans le temps. Ce taux d’actualisation dépend des taux immobiliers actuels et du risque que représente l’acquisition du bien en viager.

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Aujourd’hui le taux d’actualisation utilisé en viager varie entre 2% et 6% selon la qualité du bien et le risque qu’il représente pour l’acquéreur.

La sommes des loyers futurs actualisés s’appelle la Valeur Actuelle Nette (VAN). Finalement, le DUH est égal à la valeur actuelle nette des loyers pendant l’espérance de vie du vendeur. Voici l’exemple du calcul du DUH viager pour un appartement à La Rochelle d’une valeur vénale de 250 000 € à vendre en viager occupé par un homme âgé de 81 ans dont l’espérance de vie est de 10 ans avec des loyers annuels de 12 000 € et un taux d’actualisation de 4%.

On remarque que le DUH viager calculé avec le taux d’actualisation est plus faible que la somme des loyers : 97 331 € au lieu de 120 000 €, soit une « économie de loyers » de 19% pour le vendeur !

exemple de calcul du DUH viager avec taux d'actualisation

Comment est fixé le prix d’un viager ?

Le prix de vente en viager est égal à la valeur vénale du bien diminuée de la décote d’occupation du bien par le vendeur. Cette décote d’occupation correspond à la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager). 
Voici l’exemple du calcul du prix de vente en viager de l’appartement d’une valeur vénale de 250 000 € à vendre en viager occupé par un homme âgé de 81 ans.

Le DUH ou la « décote d’occupation » est égale à 39% de la valeur vénale du bien :

exemple calcul du prix de vente en viager occupé avec décote d'occupation

Comment calculer la rente viagère ?

La rente viagère est définie à partir du prix de vente en viager et de la répartition de ce prix de vente entre un bouquet et une rente. Le bouquet et le montant reçu comptant par le vendeur le jour de la signature chez le notaire et la rente viagère est le montant perçue chaque mois par le vendeur, pour toute sa vie. C’est au vendeur de définir la répartition du prix de vente qu’il souhaite entre le bouquet et le capital à verser en rente. 

Voici un exemple de répartition entre le bouquet et la rente viagère du prix de vente en viager de l’appartement d’une valeur vénale de 250 000 € à vendre en viager occupé par un homme âgé de 81 ans.

exemple calcul viager d'un appartement à Paris avec répartition bouquet rente viagère

La rente viagère est ensuite calculée en répartissant le capital à verser en rente sur l’espérance de vie du vendeur. On fait intervenir ici un taux de capitalisation car la valeur de l’argent diminue dans le temps. 

Pour mieux comprendre cela, il faut voir que le vendeur joue ici le rôle de la banque envers l’acheteur. Le vendeur « accorde un crédit » à l’acheteur en lui permettant de le payer en différé dans le temps. Or qui dit emprunt, dit taux d’emprunt ! 

Plus exactement on parle de taux de capitalisation pour calculer la répartition d’un capital en rentes viagères dans le futur. Voici un exemple de calcul de rente viagère pour un capital à convertir en rente de 50 000 € sur 10 ans à un taux de capitalisation de 4%.

Calcul de la rente viagère à partir du prix de vente en viager et du bouquet avec taux de capitalisation

Alors que le capital à convertir en rente est de 100 000 €, la « somme » des rentes capitalisées est de 124 864 €, soit un « gain de rentes » de 25% pour le vendeur ! Ce qui donne finalement une rente mensuelle de 1 024 €.

calcul rente viagère mensuelle avec décomposition du prix de vente en viager occupé

Tous ces calculs sont assez fastidieux à réaliser soi-même, c’est pourquoi nous vous conseillons de vous rapprocher d'experts viager qui seront en capacité de les réaliser pour vous.

Idée Néo viager immobilier
Bon à savoir

Il existe aussi des barèmes viagers qui permettent d’obtenir le prix de vente en viager et la rente viagère en fonction des informations sur le bien et les vendeurs.

Que penser du barème Daubry en viager ?

Le barème viager le plus connu est le barème Daubry, du nom de son créateur, M. Jacques Daubry qui l’a conçu en 1995. Utilisé par la majorité des agents immobiliers et malheureusement par une partie de la profession d’experts viagers, ce barème a le mérite d’avoir standardisé le calcul viager en le sortant d’une pure négociation de gré-à-gré sans fondements.

attention viager occupé immobilier bouquet rente
Attention

Cependant, le barème Daubry présente les immenses défauts suivants :
Il ne prend pas en compte la valeur locative de chaque bien mais applique le même rendement locatif dans toute la France, pour tous les biens immobiliers.
De même, il utilise le même coefficient diviseur pour tous les biens. Ce coefficient diviseur reprend à la fois le rendement locatif et le taux d’actualisation pour la vente. Avoir un coefficient diviseur identique pour tous les biens immobiliers de France ne reflète absolument pas la variété des niveaux de loyers, de risque et d’attrait de chaque vente.
Les espérances de vie utilisées ne sont pas officielles, ni celles de l’INSEE, ni celles de la Table Générationnelle 2005 définie par l’arrêté ministérielle du 1er août 2006 sur les rentes viagères.
Ce barème viager est une vraie boîte noire car les calculs ne sont pas expliqués et les paramètres choisis ne sont pas explicités.
M. Jacques Daubry n’exerce plus depuis plus de 10 ans et personne ne sait qui a la maîtrise des calculs maintenant.
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Quels sont les frais de notaire en viager ?

C’est un grand avantage du viager pour les acheteurs, les frais de notaire en viager sont calculés à partir du prix de vente en viager et non pas à partir de la valeur vénale du bien. Ce qui représente une économie comprise entre 30% et 50% des frais de notaire par rapport à une transaction immobilière classique.

Comment calculer un viager sans rente ou une nue-propriété ?

Le viager sans rente et la nue-propriété sont des variantes du viager occupé classique qui connaissent un véritable engouement depuis une dizaine d’années. Pour quelles raisons ? Le viager sans rente est-il plus intéressant financièrement que le viager avec rente ?

Qu’est-ce que le viager sans rente ?

Il s’agit d’une vente immobilière où le vendeur reste vivre chez lui toute sa vie et reçoit l’intégralité du prix de vente en viager sous forme de bouquet. L’acquéreur ne verse aucune rente ensuite. 

Juridiquement un « viager sans rente » n’est pas considéré comme un viager car la rente viagère est l’élément essentiel pour qu’un contrat de vente soit qualifié de « viager ». Il s’agit donc d’un abus de langage communément admis. 

Le grand intérêt du viager sans rente est de sécuriser le paiement du prix de vente en viager, pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Mais il n’apporte pas la sérénité financière qu’offre la rente viagère en étant versée à vie, indexée sur l’inflation et réversible à 100% au conjoint survivant. Le viager sans rente est donc destiné en priorité au vendeur qui dispose de revenus suffisants et qui n’a pas besoin d’une rente viagère.

Comment calculer un viager sans rente ?

Un viager sans rente se calcule de la même manière qu’un viager occupé à l’exception de la répartition du prix de vente entre un bouquet et une rente :

A la différence du viager occupé, le prix de vente est intégralement payé au vendeur par l’acheteur le jour de la signature chez le notaire.

Qu’est-ce qu’une vente en nue-propriété ?

On parle de nue-propriété lorsque le vendeur conserve l’usufruit et non le simple usage (Droit d’usage et d’habitation DUH). Cela lui permet de mettre son bien en location et d’en percevoir les revenus. Mais la nue-propriété présente deux inconvénients majeurs :

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En dehors de cas spécifiques, nous vous déconseillons fortement de conserver un usufruit car vous risquez de vendre votre bien moins cher à cause du manque d’acquéreurs et vous supporterez seul le poids des charges et des taxes

Comment calculer une vente en nue-propriété ?

Le prix d’une vente en nue-propriété se calcule en fonction de la valeur vénale du bien, de la valeur locative du bien et de l’âge du vendeur, comme un viager occupé classique ou un viager sans rente.

La différence est le calcul de la décote d’occupation car le vendeur ne conserve pas un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) mais l’usufruit. Cet usufruit entraîne des droits supplémentaires mais aussi des charges supplémentaires : taxe foncière, charges, travaux et dépenses exceptionnelles, etc.

Pour ces raisons, la valeur économique de l’usufruit peut être différente de la valeur économique du DUH viager.

attention viager occupé immobilier bouquet rente
Attention

Le calcul de l’usufruit ne doit jamais se faire en utilisant le barème de l’usufruit fiscal des notaires. Ce barème fiscal est dédié au calcul des droits de succession en cas de démembrement d’un usufruit familial. L’usufruit fiscal est calculé par tranche de vie de 10 ans et ne reflète absolument pas la valeur locative d’un bien ni l’espérance de vie du vendeur.

Enfin, le prix de vente en nue-propriété est versé en totalité le jour de la signature chez le notaire.

Comment calculer un viager libre ?

Le prix de vente d’un viager libre est égal à la valeur vénale du bien car il n’y a pas de décote d’occupation puisque le vendeur du viager libre ne reste pas vivre dans le logement. Ensuite, le calcul de la rente viagère s’effectue de la même manière qu’en viager occupé, en fonction du bouquet et en convertissant le capital en rente viagère grâce à l’espérance de vie du vendeur et au taux de capitalisation choisi.

Ainsi, le prix de vente d’un viager libre ne dépend pas de l’âge du vendeur mais le montant de la rente viagère dépend de son âge au moment du contrat chez le notaire.

Comment calculer un viager sur deux têtes (pour un couple) ?

En réalisant tout le calcul viager avec l’espérance de vie du couple. L’espérance de vie d’un couple correspond à l’espérance de vie au dernier décès, c’est-à-dire à l’espérance de vie de celui qui vivra le plus longtemps dans le couple. 

Cette espérance de vie de couple n’est pas aisée à calculer et vous ne la trouverez pas dans les tables officielles comme celles de l’INSEE ou la TG05 définie par arrêté ministériel. La calculer est un travail d’actuaire qui demande de manipuler les tables de mortalité. L’espérance de vie d’un couple est supérieure à l’espérance de vie la plus élevée dans le couple.

Autre article sur le sujet : La définition de la vente en viager.