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Vendre son logement en viager permet de percevoir un capital initial (le bouquet) et des revenus réguliers (la rente), tout en conservant, dans la plupart des cas, le droit d'y résider à vie.
Calcul d’un viager immobilier, de la valeur du bien à vendre, de la valeur d’occupation du bien par le vendeur, prix de vente en viager… Pour évaluer au mieux cette option, il est essentiel de maîtriser les éléments qui déterminent la répartition entre le bouquet et la rente. On vous dit tout dans ce guide.
Le viager est une forme de vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, cède la propriété de son bien en échange du versement d’un capital initial (appelé bouquet) et d’une rente périodique versée à vie. Ce mécanisme permet au vendeur de sécuriser des revenus tout en restant, dans certains cas, dans son logement.
Ce type de transaction repose sur un principe fondamental : l’incertitude liée à la durée de vie du crédirentier. Plus celle-ci est élevée, plus l’acheteur (ou débirentier) versera de rentes.
Il existe plusieurs formules de vente en viager qui s’adaptent aux besoins du vendeur et aux intentions de l’acquéreur. Chacune a des implications juridiques et financières spécifiques.
C’est la forme la plus courante. Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) de son bien jusqu’à son décès. En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’un prix réduit, car il ne peut ni habiter ni louer le bien pendant cette période. Une décote est donc appliquée à la valeur de marché.
Ce type de viager est particulièrement adapté aux retraités qui souhaitent continuer à vivre dans leur logement tout en améliorant leurs revenus.
Dans ce cas, le bien est vendu libre de toute occupation. L’acheteur peut l’utiliser immédiatement (l’occuper ou le mettre en location). Le prix de vente est plus élevé que dans un viager occupé, car il n’y a pas de décote liée à l’usage.
Le viager libre est souvent privilégié dans les cas où le vendeur s’apprête à vivre ailleurs (vente du bien pour financer une maison de retraite), s’il s’agit d’un bien inutilisé (résidence secondaire, ancienne résidence principale avant départ en maison de retraite) ou d’un bien locatif.
Une variante du viager où le vendeur ne perçoit pas de rente mensuelle, mais l'intégralité du prix de vente sous la forme d'un capital versé le jour de la signature de la vente chez le notaire.
Cette formule permet de transmettre son patrimoine tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable, notamment dans une logique d’anticipation successorale. Les donations entre parents et enfants bénéficient d’un abattement fiscal de 100 000 € tous les 15 ans, par parent et par enfant, ce qui en fait un outil stratégique de transmission.
Le calcul viager fait intervenir des calculs mathématiques actuariels et financiers qui sont toutefois simples à expliquer et à comprendre.
La première étape consiste à estimer la valeur marchande de votre bien (valeur vénale), en fonction de sa localisation, de sa superficie, de son état général et des prix pratiqués dans le secteur. Il est recommandé de solliciter plusieurs avis de professionnels de l'immobilier pour obtenir une estimation précise.
Si vous choisissez de rester dans votre logement après la vente (viager occupé), une décote est appliquée à la valeur vénale pour tenir compte de votre droit d'usage et d'habitation (DUH). Comme le vendeur ne paiera pas de loyer, le prix de vente est diminué du montant des loyers payés d’avance. C’est pour cela que le DUH est parfois appelé « décote d’occupation » : elle correspond à la valeur des loyers théoriques que l'acheteur ne percevra pas pendant la durée de votre occupation.
Le DUH est donc équivalent aux loyers payés pendant la vie du vendeur. Or on ne peut pas connaître la durée de vie du vendeur par avance … Pour l’estimer, on utilise des tables d’espérances de vie statistiques, en fonction de l’âge du vendeur. Le DUH est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Plus techniquement, on ne peut pas additionner des loyers de 2025 avec des loyers de 2035, car l’argent a une valeur qui se déprécie dans le temps.
On doit d’abord actualiser les loyers futurs à la date de la vente pour ensuite additionner les loyers actualisés. Pour cela, la décote d’occupation est calculée en actualisant les loyers futurs en fonction d'un taux d'actualisation qui reflète les taux immobiliers actuels, la valeur de l’argent dans le temps et le risque que représente l’acquisition du bien en viager.
La somme des loyers futurs actualisés s’appelle la Valeur Actuelle Nette (VAN). Finalement, le DUH est égal à la valeur actuelle nette des loyers pendant l’espérance de vie du vendeur. Retrouvez notre dossier sur le calcul du DUH viager avec des exemples concrets pour mieux comprendre ces spécificités.
Le prix de vente en viager correspond à la valeur vénale du bien diminuée de la décote d’occupation du bien par le vendeur. Cette décote d’occupation correspond à la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager).
Voici l’exemple du calcul du prix de vente en viager de l’appartement d’une valeur vénale de 250 000 € à vendre en viager occupé par un homme âgé de 81 ans. Le DUH ou la « décote d’occupation » est égale à 39% de la valeur vénale du bien :
Le bouquet est la somme versée comptant lors de la signature de l'acte de vente. Son montant est librement négocié entre les parties, mais représente généralement entre 20 et 30 % de la valeur vénale du bien. Un bouquet plus élevé réduit le montant des rentes futures et inversement.
Concernant la rente viagère, elle est définie à partir du prix de vente en viager et de la répartition de ce prix de vente entre un bouquet et une rente. Contrairement au bouquet, versé lors de la signature de l’acte de vente, la rente viagère est le montant perçu chaque mois par le vendeur pendant toute sa durée d’occupation.
C’est au vendeur de définir la répartition du prix de vente qu’il souhaite entre le bouquet et le capital à verser en rente. Voici un exemple de répartition entre le bouquet et la rente viagère d’un appartement d’une valeur vénale de 250 000 €, à vendre en viager occupé par un homme âgé de 81 ans.
La rente viagère est ensuite calculée en répartissant le capital à verser en rente sur l’espérance de vie du vendeur. On fait intervenir ici un taux de capitalisation, car la valeur de l’argent diminue dans le temps.
Pour mieux comprendre cela, il faut voir que le vendeur joue ici le rôle de la banque envers l’acheteur. Le vendeur « accorde un crédit » à l’acheteur en lui permettant de le payer en différé dans le temps.
Or qui dit emprunt, dit taux d’emprunt ! Plus exactement on parle de taux de capitalisation pour calculer la répartition d’un capital en rentes viagères dans le futur. Voici un exemple de calcul de rente viagère pour un capital à convertir en rente de 50 000 € sur 10 ans à un taux de capitalisation de 4%.
Alors que le capital à convertir en rente est de 100 000 €, la « somme » des rentes capitalisées est de 124 864 €, soit un « gain de rentes » de 25% pour le vendeur ! Ce qui donne finalement une rente mensuelle de 1 024 €.
Tous ces calculs sont assez fastidieux à réaliser soi-même, c’est pourquoi nous vous conseillons de vous rapprocher d'experts viager qui seront en capacité de les réaliser pour vous.
Le barème viager le plus connu est le barème Daubry, du nom de son créateur, M. Jacques Daubry qui l’a conçu en 1995. Utilisé par la majorité des agents immobiliers et malheureusement par une partie de la profession d’experts viagers, ce barème a le mérite d’avoir standardisé le calcul viager en le sortant d’une pure négociation de gré-à-gré sans fondements.
Le viager sans rente et la nue-propriété sont des variantes du viager occupé classique qui connaissent un véritable engouement depuis une dizaine d’années. Pour quelles raisons ? Le viager sans rente est-il plus intéressant financièrement que le viager avec rente ?
On parle de nue-propriété lorsque le vendeur conserve l’usufruit et non le simple usage (Droit d’usage et d’habitation DUH). Cela lui permet de mettre son bien en location et d’en percevoir les revenus. Mais la nue-propriété présente deux inconvénients majeurs :
À lire aussi : le guide des différents profils d'acquéreurs en viager.
Le prix d’une vente en nue-propriété se calcule en fonction de la valeur vénale du bien, de la valeur locative du bien et de l’âge du vendeur, comme un viager occupé classique ou un viager sans rente.
La différence est le calcul de la décote d’occupation car le vendeur ne conserve pas un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) mais l’usufruit. Cet usufruit entraîne des droits supplémentaires mais aussi des charges supplémentaires : taxe foncière, charges, travaux et dépenses exceptionnelles, etc.
Pour ces raisons, la valeur économique de l’usufruit peut être différente de la valeur économique du DUH viager.
Enfin, le prix de vente en nue-propriété est versé en totalité le jour de la signature chez le notaire.
Il s’agit d’une vente immobilière où le vendeur reste vivre chez lui toute sa vie et reçoit l’intégralité du prix de vente en viager sous forme de bouquet. L’acquéreur ne verse aucune rente ensuite.
Juridiquement un « viager sans rente » n’est pas considéré comme un viager, car la rente viagère est l’élément essentiel pour qu’un contrat de vente soit qualifié de « viager ». Il s’agit donc d’un abus de langage communément admis.
Le grand intérêt du viager sans rente est de sécuriser le paiement du prix de vente en viager, pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Mais il n’apporte pas la sérénité financière qu’offre la rente viagère en étant versée à vie, indexée sur l’inflation et réversible à 100% au conjoint survivant. Le viager sans rente est donc destiné en priorité au vendeur qui dispose de revenus suffisants et qui n’a pas besoin d’une rente viagère.
Un viager sans rente se calcule de la même manière qu’un viager occupé à l’exception de la répartition du prix de vente entre un bouquet et une rente :
À la différence du viager occupé, le prix de vente est intégralement payé au vendeur par l’acheteur le jour de la signature chez le notaire.
Le prix de vente d’un viager libre est égal à la valeur vénale du bien car il n’y a pas de décote d’occupation puisque le vendeur du viager libre ne reste pas vivre dans le logement. Ensuite, le calcul de la rente viagère s’effectue de la même manière qu’en viager occupé, en fonction du bouquet et en convertissant le capital en rente viagère grâce à l’espérance de vie du vendeur et au taux de capitalisation choisi.
Ainsi, le prix de vente d’un viager libre ne dépend pas de l’âge du vendeur mais le montant de la rente viagère dépend de son âge au moment du contrat chez le notaire.
Un viager pour un couple se calcule de la même façon qu'un viager pour une personne seule à une différence près : le calcul de l'espérance de vie. En effet, l’espérance de vie d’un couple correspond à l’espérance de vie au dernier décès, c’est-à-dire à l’espérance de vie de celui des deux qui vivra le plus longtemps.
Cette espérance de vie de couple n’est pas aisée à calculer et vous ne la trouverez pas dans les tables officielles comme celles de l’INSEE ou la TG05 définies par arrêté ministériel. La calculer est un travail d’actuaire qui demande de manipuler les tables de mortalité. L’espérance de vie d’un couple est supérieure à l’espérance de vie la plus élevée dans le couple.
Ce petit calculateur vous permettra de connaître votre espérance de vie statistique pour un viager en prenant en compte votre âge et votre sexe uniquement !