Quelle est la première étape d’une vente en viager ?
Une vente en viager commence par la définition de votre projet viager en fonction de votre situation de vie.
Le viager est le fruit d’une décision mûrement réfléchie car c’est un choix de vie plus qu’une transaction immobilière. Vous avez mis une grande partie de votre vie à vous offrir le bien que vous vendez en viager aujourd’hui pour des raisons particulières :
- pouvoir continuer à y vivre toute votre vie
- augmenter votre retraite
- élever et conserver votre niveau de vie grâce à l’indexation de la rente sur l’inflation
- transmettre votre patrimoine à vos enfants
- éviter une baisse de revenus au conjoint survivant
- et finalement profiter de votre vie
En fonction de vos motivations et de l’usage que vous souhaitez avoir sur votre bien après la vente, vous choisirez la vente en viager qui vous correspond le mieux :
- viager libre
- viager occupé
- vente à terme libre ou occupée
- viager sans rente
Comment estimer un viager ?
L’estimation d’un appartement ou d’une maison à vendre en viager est exactement identique à une vente immobilière classique.
L’objectif est d’obtenir la valeur de votre logement sur son marché immobilier local et actuel, qu’on appelle la valeur vénale. Dit autrement, vous cherchez à obtenir le prix le plus élevé qu’un acquéreur sera prêt à payer pour acheter le bien.
La valeur vénale de votre bien dépend d’un grand nombre de facteurs : l’emplacement, le type de bien, la surface, la distribution des pièces, la qualité du bâtiment et du quartier, les services et les transports à proximité, la présence d’un jardin, d’un balcon, d’un garage, d’un ascenseur ou d’un gardien, la luminosité, le bruit, la sécurité, etc…
Plus l’estimation sera fiable et argumentée, moins il y aura de négociations ensuite avec l’acquéreur.
L’idéal pour trouver la valeur la plus objective de votre bien est de demander plusieurs estimations d’experts immobilier : agent immobilier, expert viager, notaire. Il existe également des simulateurs cohérents et gratuits sur internet donc autant ne pas s’en priver : MeilleursAgents, Efficity, SeLoger, Proprioo, etc.
Un autre outil très utile est la base des valeurs foncières mises à disposition par la Direction Générales des Finances. Ce site recense le prix de toutes les transactions immobilières en France depuis 2015. En comparant les biens vendus similaires au vôtre vous aurez une estimation encore plus fiable.
Comment calculer le prix d’un viager ?
Le calcul viager détermine le prix du bien à vendre et les sommes que vous allez percevoir en continuant à habiter chez vous pendant toute votre vie.
Pour voir ce que vous pourriez toucher en viager et affiner votre projet, nous avons créé un simulateur qui vous aidera à vous projeter.
Ces calculs font appel à des notions mathématiques, actuarielles et financières. Ils ne sont pas simples et nous vous conseillons fortement de faire appel à un expert reconnu dans le domaine.
2ème étape : calculer le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager
Le montant du DUH est la valeur associée au droit de rester vivre dans votre logement.
Le DUH correspond aux loyers que vous auriez payés en tant que locataire de votre logement pendant votre espérance de vie.
3ème étape : calculer le prix de vente en viager
Appelée valeur du bien occupé, elle est égale à la valeur vénale de votre bien, réduite du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) que vous conservez.
Il s’agit du prix auquel vous allez vendre votre bien en viager, séparé en deux parties :
- Le bouquet, que vous recevez comptant le jour de la vente
- La rente viagère, que vous recevrez chaque mois à vie
4ème étape : calculer le bouquet en viager
Vous fixez librement la valeur du bouquet. En pratique, la majorité des bouquets oscillent entre 20% et 40% du prix de vente.
Cependant, il est parfaitement possible d’envisager un viager sans bouquet, 100% en rente, ou l’inverse, sans rente, 100% en bouquet. Mais cela peut modifier la nature juridique du contrat donc n’hésitez pas à vous faire accompagner pour déterminer au mieux votre projet.
5ème étape : calculer la rente viagère
Enfin, le montant restant est le capital à convertir en rente. Ce capital est réparti sur votre espérance de vie pour obtenir le montant de la rente viagère.
À noter : Le montant de la rente viagère sera revalorisé tous les ans grâce à l’indexation. La valeur calculée est donc la valeur de la rente viagère initiale qui augmentera ensuite chaque année.
Exemple : Une femme de 81 ans vend son appartement à Paris de 500 000€ en viager occupé avec un bouquet de 100 000 €. Voici comment pourrait se décomposer le prix de vente en viager pour arriver à la rente mensuelle.
NB : cette valeur dépend de nombreux facteurs non détaillés dans cet exemple. Le résultat variera pour chaque projet.
Vous avez maintenant une idée plus claire du bouquet et de la rente que vous pourriez recevoir grâce au viager. Votre projet est bien défini et la vente peut réellement commencer.
Qu’est-ce qu’un mandat de vente en viager ?
Le mandat de vente en viager est un contrat bilatéral qui lie le vendeur à un professionnel chargé de la vente du bien. Le mandat définit les conditions et les termes de la vente et encadre la nature des relations contractuelles entre vous et le professionnel : expert viager, notaire, agent immobilier.
Il doit inclure plusieurs informations obligatoires :
- L’identité des vendeurs
- Les références et les coordonnées du ou des professionnels chargés de la vente : expert viager, notaire, agent immobilier
- La désignation du bien
- La valeur vénale du bien
- Le prix de vente en viager du bien
- Le montant du bouquet
- Le montant de la rente viagère
- Le montant de la rémunération du professionnel
- La durée de validité du mandat de vente, au bout de laquelle le mandat prend fin automatiquement
- La nature du mandat : simple ou exclusif
