Est-ce fiscalement avantageux de vendre en viager ?
Est-ce intéressant fiscalement de vendre en viager ?
Oui, dans de nombreuses situations, cela permet au vendeur, qu’on appelle crédirentier, de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants :
- Plus-value immobilière souvent réduite, voire nulle : la plupart du temps les vendeurs sont exonérés d’impôt sur la plus-value immobilière, puisque le bien vendu correspond à leur résidence principale ou qu’ils le détiennent depuis plus de 30 ans. Le bouquet est ainsi totalement exonéré.
- Abattement fiscal pour la rente viagère : selon votre âge au premier versement, seule une partie de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (environ 17,2 %). Cas le plus courant, au-delà de 70 ans, vous bénéficiez de 70% d’abattement sur les rentes perçues.
- Bouquet non imposable : la somme versée au moment de la signature n’est pas considérée comme un revenu et sera totalement exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière s’il s’agit de la vente de votre résidence principale.
- Suppression de la taxe foncière : En règle générale, l’acquéreur en viager occupé ou en nue-propriété prend à sa charge la taxe foncière. C’est l’usage courant mais ce n’est pas une obligation légale non plus. Pour un viager libre en revanche c’est certain, le vendeur ne paiera plus jamais la taxe foncière.
- Réduction, voire exonération d’IFI : La vente en viager ou en nue-propriété diminue l’assiette imposable pour le calcul de l’IFI, puisque vous n’êtes imposable que sur la valeur du droit que vous conservez (usufruit ou droit d’usage), et non sur la pleine propriété.
Le viager libre pour les biens loués : un moyen de profiter de la fiscalité avantageuse des rentes viagères
Vendre en viager libre peut se montrer très intéressant pour des propriétaires bailleurs de plus de 60 ans. Non seulement le vendeur se libère des charges et des contraintes de gestion locative, mais il bénéficie aussi de la fiscalité plus intéressante de la rente viagère par rapport à celle des revenus fonciers. Ainsi, le viager libre loué assure des revenus à vie avec une moindre imposition, en toute tranquillité.
Bouquet et rente : ce qu’il faut retenir
Une fiscalité avantageuse
La rente est considérée par l’administration fiscale comme un revenu : elle est donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cependant, elle est partiellement imposable selon l’âge du vendeur au premier prélèvement. La fiscalité est particulièrement avantageuse pour les vendeurs de plus de 70 ans, puisqu’ils bénéficiente d’un abattement de 70%.
Quel est l’abattement sur la rente par tranche d’âge ?
Il est donc plus intéressant fiscalement de vendre en viager après 70 ans.
Pour n’être imposé que sur 30% des mensualités, il est également possible de décaler l’entrée en jouissance de la rente en prévoyant dans l’acte de vente un premier versement après l’anniversaire de 70 ans.
Il est souvent pertinent de vendre en viager occupé après 70 ans : la déduction est alors maximum (70 % de la rente non imposable), et la valeur du bien subit moins de rabais lié à l’occupation restante.
Avant 70 ans, il peut aussi être pertinent de se tourner vers des alternatives telles que la vente à terme, le prêt viager hypothécaire ou la vente avec bail viager.
Le cas du couple : si la rente est versée à deux vendeurs (conjoints, concubins, frères et sœurs, …), l’abattement est évalué selon l’âge du plus âgé et peut être recalculé en cas de décès si l’âge du survivant est plus favorable. Par exemple, Alain, 71 ans, et Martine, 68 ans, vendent en viager.
L’abattement de la rente viagère sera calculé en fonction de l’âge d’Alain, soit 70% d’abattement. Autre exemple, Michel et Monique ont vendu en viager alors qu’ils avaient tous les deux 67 ans. L’abattement est de 60%. Lors du décès de Michel, Monique a 82 ans et bénéficie alors d’un abattement de 70%.
La fraction imposable de la rente est donc soumise à l’impôt sur le revenu, auquel viennent s’ajouter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ces prélèvements sont répartis entre 9,2 % de contribution sociale généralisée (CSG), 0,5% de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Profiter de la fiscalité avantageuse des rentes viagères avec le viager libre
Pour des propriétaires bailleurs de plus de 60 ans, vendre les biens loués en viager libre est un moyen intéressant de profiter de la fiscalité avantageuse des rentes. À l’inverse de la rente, les revenus locatifs sont lourdement imposés. Avec le viager libre, le crédirentier se libère des charges et des contraintes de la gestion locative et bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse grâce à l’abattement de 60 % ou 70 %. Ainsi, le viager libre loué assure des revenus à vie avec une imposition allégée.
Sans compter que vendre un bien locatif permet de se libérer des contraintes de gestion avec le locataire et tous les frais et impôts associés : taxe foncière, imposition sur les revenus fonciers, travaux, assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés, honoraires de gestion, charges de copropriété, changement de locataire, …
Quelle plus-value immobilière en viager ?
Comme toute transaction immobilière, la vente en viager peut être soumise à une taxation sur la plus-value. En pratique, les vendeurs sont le plus souvent exonérés de cette taxation car il s’agit de leur résidence principale ou de biens détenus depuis plus de 30 ans. On vous explique.
Comment s’applique la taxation sur la plus-value ?
Dans une transaction en viager la plus-value réalisée par le vendeur est imposée au taux forfaitaire de 36,2% :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu
- 17,2% de prélèvements sociaux
Pour déterminer la plus-value imposable il faut d’abord déterminer le montant total de la plus-value réalisée et ensuite appliquer les abattements pertinents.
Lorsqu’elle dépasse les 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, à un taux compris entre 2 % et 6 % selon les chiffres. La taxation s’applique au titre de l’année de la vente.
Comment calculer la plus-value d’un bien vendu en viager ou en nue-propriété ?
Pour calculer la plus-value en viager, il convient d’établir la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Prix de vente à considérer pour le calcul de la plus-value
Le prix de vente retenu pour le calcul de la plus-value en viager correspond au prix de vente en viager, c’est-à-dire à la somme du bouquet et du capital à verser en rente. Pour une nue-propriété, il s’agit de la valeur du capital net perçu le jour de la transaction.
Ce prix est donc inférieur à la valeur libre du bien. Prenons l’exemple d’un bien d’une valeur vénale de 400 000 € La base sur laquelle s’applique le calcul de la plus-value est de 250 000 €, ce qui correspond au prix de vente en viager.
Prix d’achat retenu
Le prix d’acquisition retenu est la valeur fiscale de la nue-propriété au moment de l’achat. Cette valeur est déterminée en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente en viager et elle se calcule à partir du barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts.
Exemple :
Ainsi, pour un vendeur âgé de 79 ans au moment de sa vente en viager, le prix d’acquisition retenu sera égal à 70% du prix d’achat de son bien. Pour un bien acheté 340 000 €, le prix d’achat retenu sera donc de 70% x 340 000 € = 238 000 €. Au jour de la vente en viager, on suppose que le bien a pris de la valeur et vaut 400 000 €. Le prix de vente considéré sera alors le prix de vente en viager, soit 250 000 €.
Dans cet exemple, le vendeur réalise une plus-value de 250 000 € – 238 000 € = 12 000 €, alors même que son bien a pris 60 000 € de valeur entre l’achat et la vente.
- En pratique, il est possible de diminuer encore cette plus-value en augmentant le prix d’acquisition de certains frais : les frais de notaires : soit à leur montant réel sur justificatif, soit au montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition
- Les travaux réalisés : soit à leur montant réel sur justificatif ou au forfait de 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
A noter que ces frais sont déductibles dans la proportion retenue pour la valeur de la nue-propriété.
Pour reprendre l’exemple précédent, il est possible d’ajouter au prix d’acquisition les frais de notaire à hauteur de 70 % x 7,5 % x 340 000 € = 17 850 €. Le prix d’acquisition final retenu est alors de 238 000 € + 17 850 € = 255 850 €. Avec un prix de vente en viager de 250 000 €, il n’y donc pas de plus-value.
Le vendeur doit payer la plus-value sur l’ensemble du prix de vente en viager alors même qu’il ne perçoit que le montant du bouquet le jour de la vente. Dans le cas où la rente est importante par rapport au bouquet, cela peut engendrer un problème de trésorerie. Il convient donc de s’assurer que la somme initiale perçue permette bien de couvrir cette imposition.
Exonérations fréquentes
Si le bien est votre résidence principale ou acquis il y a plus de 30 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière.
Si la durée de détention de votre bien est comprise entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus. Autrement, des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention de votre bien, , entre 5 et 21 ans.
Vendre en viager permet-il de réduire son IFI ?
En vendant en viager occupé ou en nue-propriété, vous ne déclarez plus la valeur totale de votre logement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), mais uniquement celle du droit que vous conservez : usufruit ou droit d’usage et d’habitation (DUH).
- La valeur retenue est calculée selon le barème fiscal officiel (article 669 du CGI)
- Le DUH est évalué à 60 % de la valeur de l’usufruit
Exemple : un propriétaire de 82 ans qui conserve l’usufruit ne déclare que 20 % de la valeur libre du bien. Avec un simple DUH, ce taux descend à 12 %.
Pour un logement estimé à 1,8 M€, cela revient à une base taxable réduite à 360 000 € (usufruit) ou 216 000 € (DUH).Le viager occupé et la nue-propriété permettent donc d’alléger fortement, voire de supprimer l’impôt sur la fortune immobilière.
Taxes et charges locales : qui paye quoi en viager ?
Le paiement de la taxe foncière et des charges varie selon le type de viager considéré:
- Viager libre : l'acquéreur paie tout, c’est lui le seul propriétaire et responsable du bien maintenant
- Viager occupé ou nue-propriété : en principe, le vendeur paie uniquement les charges d’entretien courant et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (qui figure sur l’avis de taxe foncière). Tout le reste est à la charge de l’acquéreur, sauf accord contraire. Il est vivement conseillé d’inscrire clairement la répartition des charges, des taxes et des travaux dans le contrat de vente afin d’éviter les incompréhensions.
Vente à terme : une alternative plus stable
Une fiscalité essentiellement favorable
Le paiement à terme est une modalité de paiement et le régime fiscal qui s’applique est celui des plus-values immobilières. Les cas classiques d'exonération pour résidence principale ou durée de détention de plus de 30 ans s’appliquent, ainsi que les abattements progressifs en fonction de la durée de détention.
Mais l’avantage fiscal de la vente à terme réside surtout dans le fait que le vendeur ne paiera aucun impôt ni sur le comptant, ni sur les mensualités qui ne sont pas considérées comme des revenus fonciers, mais comme le paiement échelonné du bien.
Qui paie les taxes dans une vente à terme ?
Le paiement des impôts locaux dépend de ses modalités et du droit conservé par le vendeur :
- Vente à terme libre : l’acquéreur prend à sa charge la taxe foncière et la TEOM.
- Vente à terme occupée : généralement le vendeur conserve à sa charge la taxe foncière et la TEOM mais cela peut être discuté avec l’acquéreur donc il est vivement conseillé d’inscrire clairement la répartition des charges, des taxes et des travaux dans le contrat de vente afin d’éviter les incompréhensions.
