Charges propriétaires en viager : de quoi parle-t-on ?
Les charges propriétaires sont tous les coûts qu’entraîne la propriété d’un bien : taxe foncière, taxe d'ordures ménagères, taxe d'habitation, charges d'entretien et charges de copropriété, travaux et dépenses exceptionnelles, assurances obligatoires.
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) fait partie des impôts locaux à destination du département et de la collectivité locale.
La taxe foncière sur les propriétés bâties est utilisée pour le financement partiel du budget des municipalités, de la coopération intercommunale et des départements. Les fonds collectés servent au développement des équipements collectifs et des différents services prodigués aux particuliers. Son montant est déterminé à la fois par l'État, le département et les collectivités locales suivant la formule suivante :
Avec :
VLC = Valeur locative cadastrale = Loyer annuel théorique du bien défini par l'État.
Coeff reval. = Correction de la valeur locative cadastrale égale à l'inflation (Indice des Prix à la Consommation).
Tx dép. = taux d'imposition décidé et destiné au département.
Tx com. = taux d'imposition décidé et destiné à la ville et à la communauté de communes.
Les valeurs locatives cadastrales datent de … 1970 ! Une réforme actuelle doit les recalculer d'ici 2026, ce qui entraînera de lourds changements.
Selon un rapport de 2020, certains propriétaires de vastes logements anciens (plus de 100 m2 construits avant 1940) devraient voir bondir leur taxe foncière de plus de 20% après la réforme !
La taxe foncière est due pour l'année entière par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année en cours et elle est payée chaque année.
Qu’est-ce que la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) ?
La Taxe sur les déchets ménagers (aussi appelée “Taxe Poubelle”) fait également partie des impôts locaux et on la retrouve sur l'avis de Taxe Foncière. Elle est déterminée et destinée aux collectivités locales qui gèrent la collecte des déchets :
De même que la Taxe Foncière, la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères est payée chaque année et elle est due pour l'année entière par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année en cours.En revanche, à la différence de la Taxe Foncière, la TEOM peut être considérée comme une charge locative et le propriétaire a la liberté de la réclamer au locataire.
Taxe d'habitation
La Taxe d'habitation est un impôt local au profit des collectivités locales qui en déterminent le taux. Une réforme est en cours depuis 2018 pour progressivement supprimer cet impôt sur les résidences principales d'ici 2023, mais il restera toujours en vigueur et sera même alourdi pour les résidences secondaires :
Avec : Valeur locative nette = Valeur locative cadastrale - abattements éventuels pour la résidence principale - réductions pour personnes à faibles revenus + majoration éventuelle pour la résidence secondaire.La taxe d'habitation est payée chaque année et elle est due pour l'année entière par l'occupant du bien au 1er janvier de l'année en cours, s'il n'en est pas exonéré.
Quelles sont les charges d'entretien ou de fonctionnement ?
Les charges d'entretien ou de fonctionnement sont toutes les dépenses courantes entraînées pour vivre dans le logement, à l'exception des travaux et des dépenses exceptionnelles.
Les charges d'entretien ou de fonctionnement d'une maison individuelle
Il s'agit de toutes les dépenses récurrentes ou les réparations de faible montant dues à la vétusté et à l'usage normal du bien et de ses équipements. Parmi ces charges on retrouve :
- Chauffage
- Eau courante
- Production d'eau chaude
- Électricité
- Connexion internet, téléphone, télévision
- Menues réparations
- Aménagements
- Entretien des espaces extérieurs
- Entretien de la piscine
- Confort et équipements modernes (volets roulants, porte de garage ou portail automatiques, domotique)
Les charges d'entretien d'un bien en copropriété
Dans une copropriété, on distingue les charges individuelles (logement) et les charges de copropriété (communes).
Les charges de copropriété sont gérées par le syndic et soumises à un cadre spécifique. Elles sont réparties en 2 grandes catégories :
Les charges de copropriété générales
Ce sont les dépenses liées à l'administration, à l'entretien et à la conservation de l'immeuble (syndic, nettoyage, taxe des ordures ménagères, ravalement, toiture, …) Chaque lot de copropriété donne droit à une quote-part des parties communes, aussi appelé tantièmes, exprimée en pourcentage de l'ensemble des parties communes. Les charges de copropriété générales sont payées à hauteur des tantièmes détenus par le copropriétaire.
Les charges de copropriété spéciales
Ce sont les dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs (gardiennage, sécurité, chaudière, ascenseur, …).
Les charges de copropriété spéciales sont payées en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot. Par exemple, si le copropriétaire du RDC n'a pas l'utilité de l'ascenseur, alors il ne paiera pas les frais liés à l'ascenseur.
Le paiement des charges de copropriété
Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux charges de copropriété, générales et spéciales. Les copropriétaires versent ensuite des provisions pour charges en lien avec ce budget, généralement en 4 fois dans l'année, à chaque trimestre.
À la fin de l'année, le syndic émet le décompte des charges de copropriété, un document qui retrace l'ensemble des dépenses, la répartition de ces charges et les éventuels sommes à verser ou trop-perçus par rapport aux provisions avancées.
Quels sont les travaux et dépenses exceptionnelles ?
Les travaux et les dépenses exceptionnelles sont toutes les dépenses qui ne sont pas courantes ou qui dépassent les menues réparations dues au simple usage du bien et de ses équipements. En cela, ils sont très variés : ravalement de façade, remaniement de toiture, terrassement, installation de piscine, changement de chaudière, installation d'un ascenseur, travaux d'isolation et de rénovation énergétique, installation de double-vitrage, …
Pour une maison individuelle et pour les parties privatives d'un bien en copropriété, les travaux ne concernent que le propriétaire et/ou l'occupant du bien qui sont donc libres de faire ce qu'ils veulent.
Il faut cependant tenir compte des règles d'urbanisme et de copropriété pour les travaux ! Les règles d'urbanisme limitent et encadrent les travaux et les modifications apportées à un bien dans un périmètre défini :
- la Carte communale
- le Plan Local d'Urbanisme (PLU)
- le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du patrimoine (PSMV)
Les règles de copropriété sont définies par la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété et dans le règlement de copropriété avec des restrictions pour les travaux des parties privatives :
- qui affectent les parties communes, d'autres parties privatives ou l'aspect extérieur de l'immeuble,
- qui amènent à un changement de destination du lot (habitation en commerce ou l'inverse),
- sur certains éléments à l'intérieur des parties privatives qui peuvent être considérés comme des parties communes : murs porteurs, balcons, canalisations et radiateurs en cas de chauffage collectif, caves, …(se référer au règlement de copropriété).
Pour les travaux dans les parties communes ou qui doivent être approuvés par la copropriété, la procédure à suivre est très encadrée :
- Les travaux sont inscrits à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG)
- Au moins 2 devis de deux prestataires différents doivent être joints à l’ordre du jour
- Les travaux doivent être votés à la majorité absolue
- Chaque copropriétaire règle le montant des travaux à hauteur de la quote-part qu'il détient
Pour les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre les travaux pendant l’AG, il est possible d'échelonner le paiement sur 10 ans.
Quelles sont les assurances obligatoires ?
Depuis 15 ans, les tarifs de l'assurance habitation ont explosé de 40%.
Il s'agit donc d'un poste de dépense non négligeable pour les propriétaires, sans parler des soucis et des tâches administratives engendrées par un sinistre et sa résolution avec son assureur.
En maison individuelle, une simple assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) suffit au propriétaire bailleur. Tandis qu’en copropriété, le propriétaire non occupant devra obligatoirement souscrire une assurance habitation, plus complète que la PNO.
Que dit la loi sur la répartition des charges et de la taxe foncière en viager ?
Lorsque plusieurs personnes partagent des droits sur un même logement, il est tout naturel qu'ils partagent les frais et les charges à hauteur du droit dont il dispose sur ce logement.
En dehors du viager, deux relations sont couramment rencontrées et encadrées par la loi :
La répartition des charges entre locataire et propriétaire bailleur
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la répartition des charges entre le locataire et son bailleur. Pour simplifier, le locataire ne paye que ce qu'il consomme et ce qu'il use directement :
- Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
- Taxe d'habitation
- La majorité des charges d'entretien courant
- Assurance habitation du logement
La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire
Les articles 605 et 606 du Code Civil encadrent la répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Pour simplifier, le nu-propriétaire ne paye rien sauf les gros travaux qui touchent à la structure du bâtiment (murs porteurs, toiture, charpente, murs d'enceinte). L'usufruitier, a contrario, paye l'immense majorité des charges propriétaires. Nous avons résumé les différences entre ces deux logiques de répartition dans le tableau ci-dessous :
Quelle répartition des charges et de la taxe foncière en viager ?
Répartition des charges en viager : l'absence de cadre juridique
Même si le viager est le plus vieux système de retraite au monde, le cadre légal laisse malheureusement à désirer sur certains aspects et particulièrement sur la répartition des charges et de la taxe foncière en cas de DUH : aucune répartition légale n'est prévue par la loi !
C'est donc au vendeur et à l'acquéreur de se mettre d'accord, au prix parfois de discussions interminables sur la recherche de la “juste répartition". Pour autant, tout n'est pas à réinventer et les discussions sont tout de même limitées à la taxe foncière et aux travaux et dépenses exceptionnelles hors gros travaux (au sens de l'article 606 du Code Civil). Voici la situation présentée graphiquement :
En résumé, la répartition des charges en viager est à définir entre les deux bornes définies par la loi, les relations :
- Locataire / Propriétaire Bailleur d'un côté
- Usufruit / Nue-Propriété de l'autre côté
4 propositions de répartition des charges et de la taxe foncière en viager
Pour préparer le terrain et simplifier les échanges, nous vous proposons 4 répartitions possibles pour un viager avec conservation du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) :
1. Considérer le vendeur en viager comme un locataire
Dans ce cas, on appliquera la répartition exacte des charges et de la taxe foncière entre un locataire et un propriétaire bailleur définie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Avantages :
- Répartition clairement définie par la loi
- Simplicité de gestion grâce au décompte annuel des charges de copropriété réalisé directement par le syndic
Limites :
- Cette répartition est plus favorable au vendeur car il jouit de plus de droits et de libertés qu'un locataire sans payer plus de charges
2. Considérer le vendeur en viager comme un usufruitier
Dans ce cas, on appliquera la répartition exacte des charges et de la taxe foncière entre un usufruitier et un nu-propriétaire définie par les articles 605 et 606 du Code Civil.
Avantages :
- Répartition clairement définie par la loi.
Limites :
- Cette répartition est complètement défavorable au vendeur qui se retrouve à payer la quasi-intégralité des charges sans avoir les contreparties associées (libertés de louer, de donner ou de céder son usufruit à autrui)
Nous déconseillons fortement cette répartition des charges en cas de viager avec conservation d'un DUH car elle ne respecte aucunement la logique de payer les charges à hauteur des droits détenus sur un logement.
3. Opter pour une répartition forfaitaire entre le vendeur et l’acquéreur en viager
Dans ce cas, le vendeur et l'acquéreur se mettent d'accord pour partager les charges, les travaux et la taxe foncière selon une répartition fixe qui ne bougera pas dans le temps :
- X % pour le vendeur
- Y % pour l'acquéreur
Les répartitions forfaitaires habituellement choisies tournent autour de 75% pour le vendeur et 25% pour l'acquéreur mais peuvent être discutées en fonction du niveau de services, de gros travaux éventuels prévus, des tantièmes détenus dans la copropriété, etc. Nous conseillons par ailleurs de définir des conditions spécifiques supplémentaires, comme par exemple que les gros travaux au sens de l'article 606 du Code Civil seront intégralement à la charge de l'acquéreur.
Avantages :
- Facilité de calcul pour la répartition
- Plus grande équité dans cette répartition qui s'ajuste au plus près des droits présents et futurs détenus par chacun sur le logement
Limites :
- La clause de répartition des charges doit être soigneusement rédigée, particulièrement pour les conditions spécifiques pour éviter des litiges ultérieurs
4. Majorer la rente et faire porter toutes les charges et la taxe foncière par le vendeur en viager
Une autre solution intéressante consiste à faire porter l'intégralité des charges et de la taxe foncière sur le vendeur en viager en contrepartie d'une majoration de la rente. Concrètement la rente initiale est majorée d'un montant calculé en fonction des charges des années passées et des charges prévues dans le futur. Toute la discussion portera évidemment sur le montant de cette majoration. Ensuite, la rente majorée sera indexée chaque année jusqu'à l'extinction du viager.
Avantages :
- Les méthodes de calcul de la majoration n'étant pas définies, la discussion peut vite tourner à une simple négociation
- La majoration étant basée sur les dépenses passées et prévues dans le futur, elle ne prend pas en compte d'éventuelles dépenses exceptionnelles
- Pour une plus grande équité, les gros travaux au sens de l'article 606 du Code Civil doivent être intégralement supportés par l'acquéreur
Voici le récapitulatif de ces 4 options :
Bien évidemment, il existe d'autres répartitions possibles, ce qui est d’ailleurs souvent le cas d'acquéreurs institutionnels (caisses de retraite, mutuelles, assurances, fonds d'investissement) qui proposent une répartition sur-mesure, à bien regarder dans le détail lors de l'étude de leur offre.
Inscrire la répartition des charges et de la taxe foncière choisie dans le contrat de vente en viager
Une fois la méthode de répartition définie, il convient de l’inscrire précisément dans l'acte authentique, et idéalement dès le compromis de vente en viager chez le notaire. Cela permettra de pouvoir s'y référer à tout moment, non seulement pour l'acquéreur et le vendeur mais aussi par toute autre personne extérieure au contrat qui pourrait avoir un rôle à jouer en cours de vie du contrat viager ou à son extinction : héritiers ou aidants du vendeur, héritiers ou proches de l'acquéreur, gestionnaire viager, conseil juridique, …
Qui paie la taxe foncière en viager ? Qui paie les charges en viager ?
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Celui qui consomme le plus paye tout d'avance et se fait rembourser ensuite
Les articles 6-2 et 6-3 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 précisent les modalités suivantes pour le paiement des charges en copropriété :
Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur.
Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
En cas de viager avec usufruit, le règlement de copropriété peut préciser qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire sera présent et habilité à voter pendant l'Assemblée Générale des copropriétaires. A défaut de précision du règlement de copropriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent s'entendre pour désigner le mandataire commun de leur choix. En cas de désaccord, l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, précise que l'usufruitier et le nu-propriétaire seront représentés par le nu-propriétaire.
En revanche, en cas de viager avec un DUH, l'acquéreur est plein propriétaire donc seul l'acquéreur peut être considéré comme copropriétaire et participer à l'Assemblée Générale des copropriétaires.
Le vendeur étant celui qui vit et qui use de la plus grande part des services et des prestations de l'immeuble, il est logique et souhaitable qu'il participe à la vie de l'immeuble.
Dans le cas d'un viager avec conservation d'usufruit, il semble pertinent que le vendeur soit désigné mandataire commun et vote donc à l'AG.
En cas de viager avec un DUH, le vendeur pourra seulement être désigné comme mandataire de l'acquéreur / propriétaire mais devra s'en tenir aux décisions prises par l'acquéreur, et le mandat doit être renouvelé à chaque AG.
Les précautions juridiques pour le paiement des charges en viager
Pour se protéger du défaut de paiement de ces charges, que ce soit le paiement du vendeur ou le remboursement de l'acquéreur, il convient de préciser le cadre juridique :
- L'acquéreur sera tenu de rembourser au vendeur les charges qui lui incombent au plus tard 15 jours après la demande de remboursement.
À défaut, le vendeur pourra activer la clause résolutoire pour défaut de paiement et la vente pourra être annulée.
Cette clause résolutoire est très puissante pour protéger le vendeur. Si elle est activée, l'acquéreur risque purement et simplement de tout perdre : le bouquet, toutes les rentes et les charges déjà réglées et il ne récupérera jamais le bien !
Le vendeur est tenu de procéder au règlement de la totalité des charges demandées par le syndic de copropriété.
À défaut, l'acquéreur pourra, après une première mise en demeure, déduire les sommes dues au syndic du montant des rentes à venir jusqu'à apurement de la dette, et ce, sans que le vendeur ne puisse se prévaloir de l'action résolutoire pour défaut de paiement de la rente.
L'acquéreur pourra également saisir le juge des référés pour obtenir l'autorisation de se substituer au vendeur dans le paiement des charges.
Tous les frais de mise en demeure et de procédure seront à la charge du vendeur défaillant.
En conclusion, la répartition des charges et de la taxe foncière en viager est un sujet délicat qui demande l'intervention de l'expert viager et du notaire pour la méthode de répartition et pour l'écriture des modalités d'application dans le contrat de vente en viager.
À lire aussi : Tout savoir sur le viager occupé avec rente pour le vendeur.
