Quelle différence pour le vendeur entre le DUH viager et l’usufruit ?
Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) viager et l’usufruit sont des droits différents qui permettent au vendeur de rester vivre chez lui. Ces droits sont constitués suite au démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété : qu’est-ce que c’est ?
Dans le droit français, le droit de propriété peut être démembré en 3 droits :
- Usus : l’usage personnel du bien
- Fructus : la capacité à tirer des revenus du bien (des fruits)
- Abusus : le fait de disposer du bien (cession, leg, vente, don, …), qu’on appelle la nue-propriété
DUH et usufruit : qu’est-ce que c’est ?
Le Droit d’Usage et d’Habitation correspond au simple usage du bien (usus) tandis que l’usufruit correspond à la réunion de l’usage (usus) et de la capacité à tirer des revenus du bien (fructus). D’où le nom : usu-fruit !
A quoi sert le Droit d’Usage et d’Habitation – DUH viager ?
Le DUH viager est un droit constitué à titre personnel pour toute la vie du vendeur. Il permet à son bénéficiaire d’user personnellement du bien, c’est-à-dire l’habiter, le meubler, le décorer, y recevoir des invités, le personnaliser, etc. Le DUH viager est beaucoup plus puissant qu’un bail de location car il ne peut pas être annulé par l’acquéreur en viager. Le vendeur est ainsi garanti de rester vivre chez lui toute sa vie.
Mais le DUH est restrictif à son seul bénéficiaire, personne d’autre ne peut y élire son domicile principal. Par ailleurs, le Droit d’Usage et d’Habitation viager interdit son bénéficiaire de mettre le bien en location et d’en tirer des revenus.
Comment est calculé le Droit d’Usage et d’Habitation viager ?
Le DUH viager est calculé à partir de la valeur locative du bien ainsi que de l’espérance de vie des vendeurs. On considère que le vendeur en viager est proche d’un locataire à vie. Ainsi, le DUH est estimé aux loyers payés d’avance par le vendeur le temps de sa vie. Mais on ne peut évidemment pas connaître par avance la durée de vie du vendeur, on se réfère donc aux tables générationnelles d’espérance de vie pour utiliser l’espérance de vie statistique du vendeur dans le calcul du DUH viager.
Il existe plusieurs tables d’espérance de vie : INSEE, TG05, Daubry, …Mais seule la table générationnelle TG05 a été officiellement définie par l’arrêté ministériel du 1er Août 2006 sur les rentes viagères. Nous déconseillons donc fortement les autres tables d’espérance de vie qui ne sont pas fiables pour la vente en viager.
Par ailleurs, on ne peut pas additionner des loyers d’une année à l’autre car la valeur de l’argent fluctue dans le temps en fonction de l’inflation attendue et du niveau de risque associé au viager. Il faut d’abord actualiser chaque loyer futur pour ensuite additionner les loyers futurs actualisés.
Finalement, la valeur économique du Droit d’Usage et d’Habitation est la valeur actuelle nette des loyers futurs sur l’espérance de vie du vendeur.
A quoi sert l’usufruit ?
L’usufruit est un droit réel et cessible sur un bien. Son bénéficiaire dispose de l’usage du bien, comme pour le DUH viager, et il a en plus la possibilité de mettre le bien en location et d’en tirer des revenus. Par ailleurs, l’usufruit est cessible à titre gratuit ou onéreux. L’usufruitier peut donc louer ou prêter son bien à qui il souhaite et même donner, louer ou vendre son usufruit à qui il souhaite.
Comment est calculé l’usufruit ?
Dans le cadre d’une vente en viager, l’usufruit est calculé de la même façon que le Droit d’Usage et d’Habitation, c’est-à-dire par la valeur économique qui dépend de la valeur locative du bien et de l’espérance de vie du vendeur.
Dans la majorité des cas, la valeur économique de l’usufruit sera égale à la valeur économique du Droit d’Usage et d’Habitation. Pour quelle raison ? Car les droits détenus par l’usufruitier sont certes plus étendus qu’avec un simple DUH mais l’usufruitier conserve également plus de charges et de frais à payer.
En dehors du viager, les notaires utilisent le barème de l’usufruit fiscal, notamment pour les donations. L’usufruit fiscal correspond à un pourcentage de la valeur vénale en fonction de l’âge de l’usufruitier par intervalle de 10 ans.
Ce barème de l’usufruit fiscal est à proscrire pour le viager car il ne reflète pas la réalité économique d’une vente en viager. Un vendeur de 71 ans et de 79 ans n’ont pas du tout la même espérance de vie. De même, deux biens d’une même valeur vénale de 300 000 € n’auront pas du tout les mêmes valeurs locatives à Paris ou en Corrèze.
Comment choisir entre le viager sans rente et la nue-propriété ?
La question principale pour déterminer si vous devez privilégier le viager sans rente ou la nue-propriété est la suivante : avez-vous intérêt à mettre votre bien en location ou pas ? Si oui, alors la vente en nue-propriété est faite pour vous. Sinon, le viager sans rente est fait pour vous. Dans le cas d'une vente en nue-propriété vous conservez l'intégralité des charges et taxes, alors qu'en viager sans rente l'acquéreur peut payer une partie des charges et la taxe foncière.
Le viager sans rente vous libère des contraintes de gestion de votre bien et d'une partie des charges.
Si vous n'avez pas la nécessité de conserver l'usufruit, nous recommandons donc le viager sans rente.
Quelles sont les différences entre le viager sans rente et la nue-propriété ?
La différence principale entre les deux types de ventes est le droit conservé par le vendeur. Avec le viager sans rente le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager) alors qu’en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit. Concrètement voici les différences pour le vendeur entre le viager sans rente et la nue-propriété :
Cependant, ces deux appellations sont souvent utilisées pour désigner la même chose : le viager sans rente. Pourquoi ?
Pour casser l’image du vieux viager traditionnel. Le « viager sans rente » a encore un lien trop évident avec le viager classique alors que la « nue-propriété » n’a aucune parenté directe, ce qui n’effraie pas.
Dans tout cet article, nous faisons référence à la nue-propriété en tant que réelle nue-propriété, c’est-à-dire avec conservation de l’usufruit pour le vendeur.
Qu’est-ce que le viager sans rente ?
Le viager sans rente est une variante moderne du viager classique où le vendeur reçoit l’intégralité du prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Comme en viager classique, le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), ce qui lui permet de rester à domicile pour toute sa vie. En revanche, à l’inverse du viager classique, le vendeur ne perçoit pas de rente viagère mensuelle.
Un contrat juridique est qualifié de viager s’il met en place une rente viagère pour le paiement du bien. Sans rente viagère, pas de viager ! Juridiquement parlant, le viager sans rente n’est donc pas un contrat « viager ».
Mais pour simplifier la compréhension, on appelle ce type de vente un viager sans rente car cela revient à vendre en viager sans percevoir de rente …
Le viager sans rente connaît aujourd’hui un réel engouement de la part des vendeurs comme des acquéreurs car le viager sans rente supprime le risque financier du viager classique.
Quels sont les avantages et les inconvénients du viager sans rente ?
Les avantages et les inconvénients du viager sans rente sont tous liés à la même caractéristique : l’absence de rente viagère ! L’absence de rente viagère présente les inconvénients suivants pour le vendeur :
- En cas de vie jusqu’à un âge très avancé, le prix de vente pourrait ne pas suffire à couvrir le niveau de vie alors que la rente est versée la vie durant du vendeur.
- Les retraites augmentent moins vite que l’inflation des prix, alors que la rente est indexée sur l’inflation.
- Les pensions de réversion tournent autour de 60% de la retraite du conjoint décédé alors que la rente viagère est réversible à 100%.
- Par rapport à d’autres revenus complémentaires (loyers, dividendes, …), la rente viagère est fortement défiscalisée et ne demandent aucune contrainte de gestion.
- En cas de départ définitif du bien, pour aller vivre en maison de retraite par exemple, un supplément de rente est déclenché pour toute la vie du vendeur.
Cependant, le viager sans rente présente les avantages suivants pour le vendeur :
- Le viager sans rente supprime l’aléa financier, le prix est payé intégralement le jour de la signature.
- Le viager sans rente supprime le risque financier, il n’y a pas de risque d’impayés de la rente, évidemment …
- Le viager sans rente est 100% exonéré d’impôt, alors que la rente est imposable à l’impôt sur le revenu (après un abattement fiscal).
- Le viager sans rente permet de recevoir un capital complémentaire en cas de libération anticipée du bien, alors qu’en viager classique, la rente viagère est majorée, ce qui alourdit encore la fiscalité.
Qui a intérêt à vendre en viager sans rente ?
De manière générale, toutes les personnes qui souhaitent monétiser leur patrimoine immobilier mais qui n’ont pas besoin d’une rente viagère ont intérêt à vendre en viager sans rente.
Parmi ces personnes, nous avons identifié 4 profils de vendeurs qui auraient intérêt à vendre en viager sans rente :
- Les propriétaires avec des enfants, qui n’ont plus de risque de léser leurs héritiers.
- Les propriétaires avec des revenus confortables, qui n’ont pas besoin d’alourdir leur impôt sur le revenu.
- Les propriétaires averses au risque, qui seront rassurés par l’absence de risque.
- Les propriétaires de biens exceptionnels, qui auront plus de facilités à vendre en viager sans rente qu’en viager classique.
À lire aussi : Les 10 étapes pour vendre en viager.
Pourquoi la vente en viager sans rente est plus facile qu’en viager classique ?
Vendre son bien en viager sans rente est plus facile et plus rapide qu’en viager avec rente pour deux raisons :
- L’achat d’un viager sans rente est finançable par emprunt. Les investisseurs auront donc plus de facilité à acheter un bien s’ils peuvent bénéficier d’un crédit bancaire, surtout aux conditions de prêt actuelles.
- Les investisseurs institutionnels (banques, assurances, mutuelles, organismes de prévoyance, fonds d’investissement viager, …) achètent quasi-exclusivement des viagers sous la forme de viager sans rente. Si le bien rentre dans leurs critères, les institutionnels offrent au vendeur des délais de vente bien plus courts qu’en viager classique.
Qu’est-ce que la vente en nue-propriété ?
La vente en nue-propriété est l’alternative patrimoniale au viager classique qui permet au vendeur de rester vivre chez lui et de recevoir l’intégralité du prix de vente le jour de la signature du contrat chez le notaire.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la nue-propriété ?
La nue-propriété présente les mêmes avantages et les mêmes inconvénients que le viager sans rente, liés à l’absence de rente viagère. Par rapport au viager sans rente, le vendeur de la nue-propriété conserve l’usufruit et non pas le simple Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager).
Ce qui donne 3 avantages à la nue-propriété sur le viager sans rente :
- Mettre son bien en location s’il le souhaite, en toute liberté (choix du locataire, type de bail, gestion locative, …).
- Héberger les personnes de son choix chez lui, sans demande ou justification à donner au nu-propriétaire.
- Donner, louer ou céder son usufruit à un tiers, définitivement ou temporairement.
Cependant, la nue-propriété présente des défauts pour le vendeur comme pour l'acquéreur :
- Le vendeur conserve l’intégralité des charges et des taxes : travaux, dépenses exceptionnelles, charges d’entretien, charges de copropriété, taxe foncière, etc.
- En cas de départ définitif du bien par le vendeur, ce dernier doit assurer lui-même la mise en location pour espérer tirer un revenu fortement fiscalisé, alors qu’il aurait bénéficié d’un capital complémentaire automatique et 100% exonéré d’impôts en viager sans rente.
- La vente en nue-propriété peut freiner les acquéreurs qui voient le risque de se retrouver avec un bail de location en cours et un locataire qu’ils n’ont pas choisi au décès du vendeur.
Pour toutes ces raisons, il convient au vendeur d'établir s'il a un véritable intérêt à conserver l'usufruit plutôt qu'un simple DUH avant d'opter pour la vente en nue-propriété,
Qui a intérêt à vendre en nue-propriété ?
La vente en nue-propriété intéressera seulement des personnes qui souhaitent conserver l’usufruit pour des raisons très spécifiques étant donné tous les obstacles que l’usufruit implique (charges et taxes, contraintes locatives, difficulté à vendre en nue-propriété).
La nue-propriété pour les vendeurs d’un bien partiellement loué
Si le bien à vendre est partiellement loué et rapporte des revenus indispensables pour le vendeur, vendre le bien en nue-propriété permettra au vendeur de toucher un capital important le jour de la vente tout en continuant à toucher ses revenus locatifs par la suite.
La nue-propriété pour les vendeurs qui anticipent un départ prochain
Si le vendeur anticipe un départ définitif de son bien pour aller en maison de retraite, il peut être intéressant de se réserver l’usufruit pour pouvoir ensuite tirer des revenus locatifs de son bien. Les options du viager occupé ou du viager libre pourraient également être intéressantes pour le vendeur mais si ce dernier a des enfants ou s’il développe une aversion au risque, l’intérêt de la nue-propriété est évident. Le vendeur sécurise financièrement la vente et s’offre la souplesse de créer un revenu locatif quand il en a besoin.
La nue-propriété pour les vendeurs qui souhaitent céder l’usufruit à un tiers
Si le vendeur souhaite vendre et quitter son bien pour en faire profiter une autre personne à sa place, la vente en nue-propriété est la seule option. Le vendeur peut alors céder son usufruit de 2 façons :
- Le don d'usufruit à une association pour qu'elle mette le bien en location et bénéficie des loyers.
- Le don d'usufruit temporaire à un enfant. Ce don doit répondre à un besoin précis et temporaire de l'enfant : études, difficultés financières ou à se loger, … Le vendeur permet à l'un de ses enfants de vivre dans le bien ou d'en percevoir les loyers sur une durée définie contractuellement devant notaire.
En cédant son usufruit, le vendeur se libère également des charges et des taxes qui seront alors payées par le bénéficiaire du don d'usufruit. L'autre avantage d'un don d'usufruit pour le vendeur est que le bien sort alors intégralement de son assiette imposable à l'IFI. Mais cette raison ne doit pas être la principale au risque que la donation soit considérée comme un abus de droit.
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