Les 10 étapes d'une vente en viager 1/4

Par où commencer pour réussir votre vente en viager ? Quelles sont les différences avec une vente immobilière classique ? Comment être sûr de vendre son bien au meilleur prix ?

 

Une vente en viager est un acte juridique validé par un officier d'Etat, le notaire. Elle présente des similitudes avec une transaction immobilière classique et des particularités qu'il est bon de connaître.

 

Voici les étapes 1 à 3 pour réussir votre projet de vente en viager.

Néo viager le Guide du viager immobilier : calculs, rente mensuelle, bouquet, DUH
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Process de vente
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1.    Définition de votre projet viager

2.    Estimation de votre bien

3.    Calcul viager

4.    Mandat de vente en viager

 5.    Bilan énergétique & Travaux

6.    Dossier de diagnostics techniques (DDT)

7.    Mise en annonce de votre logement

8.    Les offres d'achat et la négociation

9.    Compromis de vente en viager chez le notaire

10. Signature du contrat viager chez le notaire

1.    Définition de votre projet

Le viager est le fruit d'une décision mûrement réfléchie car c'est un choix de vie plus qu'une transaction immobilière.

 

Vous avez mis une grande partie de votre vie à vous offrir le logement dans lequel vous vous sentez chez vous. Si vous le vendez aujourd'hui en viager c'est pour pouvoir continuer à y vivre toute votre vie.

 

Les avantages sont nombreux pour les vendeurs mais encore faut-il connaître les possibilités offertes par le viager.

Car derrière le viager se cachent plusieurs types de vente : viager libre, viager occupé, vente à terme libre ou occupée, viager sans rente, vente en nue-propriété, …

 

Pour savoir laquelle vous correspondra le mieux, il faut commencer par la fin : Comment souhaitez-vous utiliser le bien après l'avoir vendu ?

Continuer à habiter dedans ou non ? Pendant une durée déterminée ou indéterminée ? Avez-vous besoin d'un complément de revenus ? S'il s'agit d'un investissement locatif, souhaitez-vous continuer à percevoir les loyers ? S'il s'agit d'une résidence secondaire, souhaitez-vous transmettre la nue-propriété à vos enfants dès maintenant ?

Idée Néo viager immobilier
Bon à savoir

Cette étape est la plus importante car elle détermine l'usage que vous aurez du bien après la vente et pour toute votre vie. 

C'est pourquoi nous vous conseillons de vous tourner vers un professionnel qui saura vous guider dans votre choix : expert viager, notaire ou agent immobilier spécialisé en viager.

En fonction de vos désirs, l'expert vous présentera les caractéristiques du type de viager qui vous conviendra le mieux.

 

Une fois votre décision prise, vous commencez par définir votre projet viager :

Combien la vente en viager va-t-elle me rapporter pour savoir si j'ai intérêt à m'y lancer ?

 

2.    Estimation de votre bien

 

L'objectif de cette première étape est d'obtenir le juste prix de votre logement : le prix le plus élevé auquel un acquéreur sera intéressé pour acheter le bien.

 

La valeur vénale de votre bien dépend d'un grand nombre de facteurs : l'emplacement, la distribution des pièces, la qualité du bâtiment et du quartier, les services et les transports à proximité, la présence d'un jardin, d'un balcon, d'un garage, d'un ascenseur ou d'un gardien, la luminosité, le bruit, la sécurité, etc …

 

La valeur vénale traduit l'intérêt d'un acquéreur à acheter votre bien à ce prix-là, à ce moment-là.

 

Plus l'estimation sera fiable, plus vous pourrez l'argumenter auprès des acquéreurs.

 

L'idéal pour trouver la valeur la plus objective de votre bien est de demander plusieurs estimations d'experts immobilier : agents immobiliers, expert viagers, notaires.

Il existe également des simulateurs cohérents et gratuits sur internet donc autant ne pas s'en priver : MeilleursAgents, Efficity, SeLoger, Proprioo, etc.

Un autre outil très utile est la base des valeurs foncières mises à disposition par la Direction Générales des Finances. Ce site recense le prix de toutes les transactions immobilières en France depuis 2015. En comparant les biens vendus similaires au vôtre vous aurez une estimation encore plus fiable.

 

Maintenant que j'ai une estimation de mon bien, combien vais-je le vendre en viager ?
Combien vais-je toucher en bouquet et en rente viagère ?

  

3.    Calcul viager

 

Le calcul viager détermine le prix du bien à vendre et les sommes que vous allez percevoir en continuant à habiter chez vous pendant toute votre vie.

 

Pour voir ce que vous pourriez toucher en viager et affiner votre projet, nous avons créé un simulateur qui vous aidera à vous projeter.

 

Ces calculs font appel à des notions mathématiques, actuarielles et financières. Ils ne sont pas simples et nous vous conseillons fortement de faire appel à un expert reconnu dans le domaine.

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Les + de Néo Viager

Demander d'inscrire les calculs effectués dans le contrat de vente en viager vous assurera la transparence et le sérieux de l'expert et de l'acheteur.

1ère étape: l'espérance de vie

L'espérance de vie est la durée de vie moyenne attendue d'une génération à une date donnée. Ces espérances de vie sont calculées et recensées dans des tables de l'INSEE et des assurances.

Ce qui veut dire que deux femmes de 80 ans, quel que soit leurs conditions physiques et leur situation, auront la même "espérance de vie" au sens des tables utilisées pour le viager.

Ainsi, les calculs viagers ne font pas de distinction selon l'état de santé de la personne.

 

2ème étape: votre Droit d'Usage et d'Habitation (DUH)

Le montant du DUH est la valeur associée au droit de rester vivre dans votre logement.

Ou présenté autrement, le DUH correspond aux loyers que vous auriez payés en tant que locataire de votre logement pendant votre espérance de vie. 

3ème étape: le prix de vente en viager

Appelée valeur du bien occupé, elle est égale à la valeur vénale de votre bien, réduite du DUH (que vous conservez).

Il s'agit du prix auquel vous allez vendre votre bien en viager, séparé en deux parties :

  • Le bouquet, que vous recevez comptant le jour de la vente
  • La rente viagère, que vous recevrez à vie

4ème étape: Le bouquet

Vous fixez librement la valeur du bouquet. En pratique, la majorité des bouquets oscillent entre 20% et 40% du prix de vente.

 

Cependant, il est parfaitement possible d'envisager un viager sans bouquet, 100% en rente, ou l'inverse, sans rente, 100% en bouquet.

Mais cela peut modifier la nature juridique du contrat donc n'hésitez pas à vous faire accompagner pour déterminer au mieux votre projet.

 

5ème étape: La rente viagère

Enfin, le montant restant est le capital versé en rente.

Ce capital est réparti sur votre espérance de vie pour obtenir le montant de la rente viagère

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A noter

Le montant de la rente viagère sera revalorisé tous les ans grâce à l'indexation.

La valeur calculée est donc la valeur initiale qui augmentera ensuite chaque année.

Exemple : Une femme de 81 ans vend son appartement de 500 000€ en viager occupé avec un bouquet de 100 000 €.

Voici comment se décompose le prix pour arriver à la rente mensuelle.

(NB : cette valeur dépend de nombreux facteurs non détaillés dans cet exemple. Le résultat variera pour chaque projet)

Décomposition du prix de vente en viager occupé

Vous avez maintenant une idée plus claire du bouquet et de la rente que vous pourriez recevoir grâce au viager.

Votre projet est bien défini et la vente peut réellement commencer.

1.    Définition de votre projet viager

2.    Estimation de votre bien

3.    Calcul viager

4.    Mandat de vente en viager

 5.    Bilan énergétique & Travaux

6.    Dossier de diagnostics techniques (DDT)

7.    Mise en annonce de votre logement

8.    Les offres d'achat et la négociation

9.    Compromis de vente en viager chez le notaire

10. Signature du contrat viager chez le notaire